🏗 Обзор девелоперов: кто строит прибыль, а кто сидит в долгах?

Привет, братва! На связи Хомяк-аналитик. Сегодня разбираем девелоперов. Сектор понятный: строят дома, продают квартиры, крутят проектное финансирование, живут от ставки до ставки.

Скажу сразу: стройка сейчас не для слабонервных. Рыночная ипотека дорогая, покупатель осторожный, банки смотрят на застройщиков строже, проектное финансирование стало дороже и жёстче. В январе 2026 года средняя ставка по проектному финансированию выросла до 10,25%, а по рыночной ипотеке на начало марта ставки были около 20% годовых.

➡️ Ключевые тренды:

• Ставка давит на спрос. Когда ипотека дорогая, покупатель либо ждёт, либо уходит в льготные программы, либо просит более мягкие условия. Девелоперам приходится активнее бороться за продажи: давать скидки, предлагать рассрочки и заманивать покупателя специальными программами.

• Эскроу меняет экономику. Деньги покупателей лежат на счетах эскроу до сдачи дома, а стройка финансируется через банковский кредит или собственные средства застройщика. Чем хуже продажи и наполнение эскроу, тем тяжелее становится финансирование проекта.

• Долг стал главным фильтром. Сейчас мало просто показать выручку. Хомяк смотрит на долг, проценты, EBITDA, свободный денежный поток и дивиденды. Если прибыль есть только на бумаге, радоваться рано.

• Дивиденды стали редкостью. У большинства крупных девелоперов деньги уходят в проекты, оборотку и обслуживание долга. Поэтому любая нормальная выплата сейчас сразу выделяется.

Погнали по компаниям.

1️⃣ Самолёт (SMLT) – быстрый рост перешёл в жёсткую проверку ставкой

Самолёт долго воспринимался как самый агрессивный девелопер: быстро рос, расширялся, набирал проекты, активно продавал. Сейчас рынок другой. Высокая ставка сразу показывает, кто умеет расти с умом, а кто просто хапал проекты на дешёвых дрожжах.

По итогам 2025 года выручка выросла на 8%, до 366,8 млрд руб., EBITDA прибавила 24%, до 103,3 млрд руб., скорректированная EBITDA выросла на 15%, до 125 млрд руб. На первый взгляд цифры крепкие.

Дальше начинается менее приятная часть. Компания получила чистый убыток 2,3 млрд руб., хотя без разового расхода от выхода из проекта «Квартал Марьино» результат был положительным: скорректированная чистая прибыль составила 2,5 млрд руб. Корпоративный долг снизился до 119,9 млрд руб., чистый корпоративный долг – до112,2 млрд руб.

При этом если смотреть на чистый долг за вычетом остатков на счетах эскроу, цифра улетает к 373,3 млрд руб., что составляет 2,98х от скорректированной EBITDA. Формально ситуация ещё под контролем, но никакого солидного запаса прочности тут уже нет.

С дивидендами мимо: СД рекомендовал зажать выплаты и не распределять прибыль за 2025 год

❗️ Вердикт Хомяка: Самолёт – самая рискованная бумага среди крупных девелоперов. Выручка и EBITDA растут, долг снизился, но чистая прибыль слабая, дивидендов нет, а высокая ставка продолжает давить на модель. Ставить на восстановление компании можно, но строго без иллюзий.

2️⃣ ПИК (PIKK) – самый большой застройщик с вопросами к качеству прибыли

ПИК – крупнейший игрок сектора. Масштабы внушительные, выручка растёт, долг снизился. В девелопменте размер имеет значение: это и огромный земельный банк, и доступ к деньгам, и высокая узнаваемость, которая обеспечивает стабильные продажи. Всё это у ПИКа есть.

За 2025 год выручка выросла на 13,9%, до 769,23 млрд руб. Чистая прибыль составила 68,77 млрд руб., рост почти в 2,4 раза год к году. Валовая прибыль тоже выросла – до 191,93 млрд руб.

Звучит мощно, но Хомяк снова достаёт калькулятор. Скорректированная EBITDA у ПИКа за 2025 год снизилась на 17%, до 119 млрд руб. При этом чистая прибыль взлетела в основном за счёт финансовых доходов и курсовой разницы, а не потому, что сам бизнес стал работать круче.

С долгами стало полегче: соотношение чистый долг / EBITDA упало с 2,7х до 1,8х. Свободный денежный поток при этом остался отрицательным. В девелопменте это классика: на бумаге прибыль может быть хоть трижды красивой, а в реальности все деньги уходят в стройку, землю и обслуживание проектов.

С дивидендами тоже глухо – совет директоров рекомендовал оставить инвесторов без выплат. И это несмотря на то, что в апреле ПИК утвердил новую дивполитику (обещали платить не менее 15% от чистой прибыли). Но, как обычно, выкатили кучу оговорок: мол, всё зависит от долга и ситуации на рынке.

📈 Вердикт Хомяка: ПИК – самый крупный и системный игрок сектора. Масштаб сильный, выручка растёт, долг снизился. Но скорректированная EBITDA просела, свободный денежный поток отрицательный, дивидендов нет. Хомяк уважает масштабы, но только ради красивой цифры в графе «размер» бумагу в портфель не потащит.

3️⃣ЛСР (LSRG) – старая школа стройки с дивидендом

ЛСР – один из самых понятных девелоперов: жильё, стройматериалы, подрядные услуги, сильные позиции в Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Компания не такая громкая, как ПИК или Самолёт, зато более «земная»: строит, продаёт, держит дивидендную репутацию.

За 2025 год выручка составила 252,1 млрд руб., скорректированная EBITDA – 68,4 млрд руб., операционная прибыль – 58,9 млрд руб.

Причины очевидны: операционка упала, расходы на обслуживание долгов выросли, а себестоимость и административные расходы росли быстрее, чем выручка

Зато по дивидендам ЛСР выделяется на фоне остальных. Совет директоров рекомендовал 78 руб. на акцию за 2025 год. Общая сумма выплат может составить 8,04 млрд руб., что дает больше 12% дивдоходности в моменте.

Вот тут у Хомяка простая логика: прибыль просела, бизнесу тоже нелегко, но акционеру всё-таки насыпали. В секторе, где остальные зажали выплаты и свернули дивпрограммы, это уже серьезный аргумент.

💰 Вердикт Хомяка: ЛСР – самый дивидендный вариант среди крупных девелоперов. Рост не самый быстрый, прибыль за 2025 год сильно просела, зато бизнес стабильный и платит исправно. Для тех, кто хочет стройку с кэшем, ЛСР выглядит интереснее большинства соседей по сектору.

4️⃣ Эталон (ETLN) – восстановление после редомициляции и ставка на новые проекты

Эталон – федеральный девелопер с проектами в Москве, Петербурге и регионах. После редомициляции акции торгуются на Мосбирже, и компания постепенно возвращается на радары российских инвесторов.

За 2025 год выручка выросла на 17%, до 153,6 млрд руб. Продажи достигли 153,5 млрд руб., ввод реализуемых площадей вырос в 3 раза, до 483 тыс. кв. м. Скорректированная EBITDA составила 30,6 млрд руб., плюс 11% год к году.

Долговая нагрузка всё ещё давит на компанию. Чистый корпоративный долг / скорректированная EBITDA – 2,7х. Средства на эскроу составили 104,2 млрд руб., покрытие проектного долга деньгами на эскроу – 78%, выше среднеотраслевого уровня 70%. Средняя ставка обслуживания проектного долга у Эталона была 7,65% против среднеотраслевых 10,2%.

С дивидендами пока без выплат: в 2022–2025 годах компания их не платила из-за ограничений, связанных в том числе с распределением средств через международные платежные и клиринговые системы. После редомициляции дивполитика сохранила ориентир не менее 40% скорректированной чистой прибыли по МСФО.

Эталон делает понятную ставку на будущие проекты: бизнес- и премиум-сегмент, новые площадки в Москве, участие в программе создания мест приложения труда. Если ставки будут снижаться, а спрос оживёт, компания может выглядеть лучше. Сейчас это всё ещё бумага для терпеливых.

🌱 Вердикт Хомяка: Эталон – вариант для тех, кто готов ждать восстановления. Выручка и EBITDA растут, редомициляция закрыла важную проблему, проектный долг обслуживается дешевле среднего по рынку. Но дивидендов пока нет, долговая нагрузка ощутимая, а весь сектор зависит от ставки и спроса.

ХОМЯК ПОДВОДИТ ИТОГ 📝

👉 ЛСР – самый понятный дивидендный вариант. Прибыль просела, но 78 руб. на акцию делают бумагу заметной в секторе.
👉 ПИК – самый крупный игрок. Масштаб огромный, выручка растёт, долг снизился. Но скорректированная EBITDA упала, FCF отрицательный, дивидендов нет.
👉 Эталон – ставка на восстановление после редомициляции и новые проекты. Выручка и EBITDA растут, но дивиденды инвесторам пока только снятся.
👉 Самолёт – самый рискованный из крупных. Рост выручки и EBITDA есть, но чистая прибыль слабая, дивидендов нет, долговая тема остаётся чувствительной.

Если коротко: девелоперы сейчас выживают в эпоху дорогих денег. Консерваторам лучше переждать бурю в ЛСР, любителям масштаба подойдёт ПИК, а под идею восстановления – Эталон. Самолёт же пока остаётся историей строго для экстремалов, готовых к повышенному риску.

Братва, если было полезно, ставьте реакции! 🤛❤️

Приглашаю в канал степную братву, там ещё больше интересных разборов, обсуждений и прочих полезностей — t.me/+Hqf_BrCvO5NkYWY6 и max.ru/join/6UVQPs1pMKccp3MLNXwbM4JMo1DdQPEL0fr8eN5614Q