УК обещают тихую гавань и высокую доходность в ЗПИФах. 52 года данных говорят обратное

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

Недвижимость приносит доходность ниже, чем рынок акций (спасибо, кэп, но ведь «профессионалы» рынка говорят другое? Давайте проверять).

Недвижимость показывает менее выгодную доходность с корректировкой на риск (а вот тут уже интереснее — думаю, многие считают недвижимость консервативной инвестицией без рисков).

Я решил проверить обе гипотезы на реальных данных. Что важно при этом отметить:

Я смотрел рынок США, а как вы знаете из прошлого поста, на российском рынке волатильность ЗПИФов ниже, чем у других инструментов, а корреляция может быть околонулевой. Но я обошёл это тем, что сделал симуляцию, в которой разрушил корреляцию между активами, чтобы переложить вывод на рынок РФ.

Временной ряд сильно влияет на выводы. Наверняка в комментариях найдётся человек, который скажет, что можно было взять последние 15 лет — и там трасты выигрывали. Именно поэтому я ставлю себе задачу опровергнуть гипотезу. Мне не нужно доказывать, что трасты лучше по доходности, чем рынок акций — пусть этим занимаются фантазёры. Моя задача — предоставить доказательства обратного.

Методология
1️⃣ Данные по индексу недвижимости и S&P 500 более чем за 50 лет (включая выплаты).

2️⃣ Посчитал годовую доходность (CAGR) за этот период вручную, а также сделал симуляцию в 10 тыс. вариантов, чтобы понять, насколько вероятен исход, при котором недвига даёт более высокую доходность.

3️⃣ Повторил то же самое с корректировкой на риск и посмотрел результаты для коэффициента Шарпа.

Источники: indexes.nasdaqomx.com, datahub.io, nareit, расчёты автора

Что получилось
🧢 Статистически, на разных симуляциях и временных горизонтах, данные не подтверждают тезис о превосходстве недвижимости над акциями. Если уложить всё в простое умозаключение: на полном горизонте в 52 года результаты почти неотличимы.

Подбросив монетку и вложив деньги в любой из двух активов — результаты был бы схожим. На горизонте с 2004 года недвижимость проигрывала в большинстве сценариев. Что важно — я проверял это даже без влияния корреляции, как на рынке РФ. То есть вывод в целом применим и там: акции статистически должны быть лучше.

🤌🏻 При этом за каждый процент доходности инвестор в недвижимость в среднем берёт больше риска. Связано это с кризисом 2008 года — тогда инвесторы в недвижимости потеряли порядка 70% капитала.

На мой взгляд, это неприемлемый риск за то, что получает инвестор. Об этом поговорим в следующем посте: является ли вообще инвестиция в публичную коммерческую недвижимость безопасным и консервативным инструментом?

И это интересный вопрос, а что вы думаете? Достаточно ли просто купить фонды Паруса и забить на 5-10 лет на актив?