📉 Кочерга – диагноз фондов недвижимости
Добрый день, друзья!
Несколько дней назад российские инвесторы в фонды недвижимости были неприятно удивлены кейсом ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» стоимость паёв которого буквально за пару месяцев обвалилась на 29%.
Инвесторы со стажем знают, что такой график котировок называется «кочерга»😊.
Основной причиной такой «кочерги» стало то, что расчетная стоимость пая (РСП), определяемая оценщиком фонда, может не соответствовать рыночным ценам объектов недвижимости. Эта история отлично изложена в блоге автора Фонды недвижимости (https://smart-lab.ru/blog/1307130.php).
__________
Совсем недавно, анализируя статистику доходности фондов недвижимости, я обратил внимание на любопытную коллизию.
По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.
👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость, за 2025 год вырос на 43% (подробнее см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1263197.php).
В феврале я не знал, как объяснить эту коллизию. А теперь, после кочерги от Альфа-Капитала, я понял: опережающая доходность фондов недвижимости обеспечивается за счёт завышения расчетной стоимости паёв.
Однако, самое любопытное открылось чуть позже.
Логично предположить, что кочерга от Альфа-Капитала потянет за собой котировки всего пула фондов недвижимости, а значит и индекса MREFTR (в 2025 году ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» входил в этот индекс).
Однако, падения котировок MREFTR не происходит, индекс фондов недвижимости по-прежнему находится у своих исторических максимумов.
👉 Оказалось, что ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» некоторое время назад был исключен из базы расчёта индекса MREFTR. Это означает, что ни одна кочерга не повредит индексу MREFTR.
Ловкость рук и никакого мошенничества. 😊
Вывод: индекс фондов недвижимости MREFTR никак не отражает реальную доходность инвестиций в фонды недвижимости.
«Доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем.»
А зачем нам информация о стоимости жилья в контексте фондов недвижимости?
Сам себе и отвечу: она нам не нужна, она бесполезна. ЗПИФы за крайне редким исключением не инвестируют в жилую недвижимость.
Второй вопрос: какое отношение индекс имеет к оценочной стоимости?
Ответ: никакого. Он строится на биржевой стоимости паев.
Далее, какое влияние падения цены на 23% в фонде, занимающем около 6% индекса ты хочешь увидеть? Судя по посту — прям обвал, наверное?
Настолько лень написать нормальный пост? Стыдно должно быть такое вот вываливать на публику.
А биржевая стоимость паев как-то связана с рыночной оценкой недвижимости фонда?
Хотя и в этом случае ликвидность в стакане очень низкая и спреды огромные.
P. S. А для закрытых фондов понятие биржевого стакана в принципе не совсем корректно.
Расскажите почему для ЗПИФ понятие стакана не корректно? Расскажите откуда у вас информация о ММ в стакане у АП?
А что по ММ в стакане у АП? Откуда вы взяли информацию что он там был?
На сайте «Активо» после регистрации раньше была доступна статистика стоимости паёв: у 99% фондов стоимость со временем падала. Возможно, это связано с отсутствием ликвидности для желающих продать, а возможно, причина в другом. Меня остановило то, что невозможно ничего как следует проверить: сплошной «чёрный ящик».
С учётом заявленных процентов бороться там не за что — только лишняя трата средств и времени.
Насколько я анализировал информацию, в июне 2025 года он ещё входил в базу расчёта.
Логично, после прекращения фонда его исключают из индекса и всё самое плохое для инвесторов (падение котировок паёв) происходит вне индекса.
А индекс фондов продолжает рост на новых фондах.
В результате, и волки сыты (фонд) и овцы целы (индекс фондов).
а 6 марта 2025 не завершил свою работу а прекратил котироваться.
деньги то остались в фонде и процесс продажи недвижимости еще предстоял — это же тоже работа фонда.
Получается индекс доходности системно не включает этап продажи недвижимости.
хотя в фондах ВСЕХ этот этап несомненно присутствует.
странный подход к формированию индекса ПОЛНОЙ ДОХОДНОСТИ.
называться должен индекс доходности до момента прекращения котировок на бирже.
Это системная ошибка построения индекса связанная с тем что это БИРЖЕВОЙ индекс и основан только на котировках на бирже.
А не индекс полной доходности.
И точка где можно делать свой
СИСТЕМНО БОЛЕЕ ТОЧНЫЙ ИНДЕКС.
с добавлением этапа «распаковки».
В принципе его можно вести — и системно показывать что он лучше.
так как включает ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ для ЗПРИФ этап распаковки.
Методика расчёта — та же самая база!
плюс корректировки в точках выхода из индекса ЗАДНИМ числом по факто продажи… ну или в момент как стала известна цена продажи недвижки и ЧСП «на руки»
в принципе это же НЕ единичный факт а НЕЭФФЕКТИВНОСТЬ построения биржевого индекса.
понято почему он так построен.
и понятно что он полную доходность НЕ ОПИСЫВАЕТ по построению.
Тем более если вы доктор наук.
Собрать время+ корректировки по факту продажи включенных в индекс...
ну это 1 час в неделю.
плюс разово собрать два графика в python.
могу помочь технически.
если в этом есть экономический смысл.
а вы показали что экономический смысл есть.
вау эффект есть как я вижу.
такой индекс можно вести СИСТЕМНО ГОДАМИ и сделать на нем себе имя.
защищать именно методику от нападок.
а не разовые! «обманы» как сейчас представляют ваши оппоненты.
потому что продавцы этих зпифов набегут и будут рассказывать что это единичный случай, что рыночная конъюнктура ....
все то что рассказывают овцам продажники ЗПИФ.
(и я так понимаю это все ЗПИФ страдают а не только коммерческой недвижимости)
а против индекса этого не скажешь.
Антон Б, индекс биржевой, следовательно, окончание договора доверительного управления и прекращение торгов = исключение из индекса.
А в остальном — спасибо, интересные мысли.
Вчера у Марьи Ивановны пятилетний сын Коля обкакался. Люди, типа уважаемого автора поста делают вывод: «Все дети — засранцы»
Если надо хомячков себе в телеграмм нагнать, то в принципе, нормальный пост! А вот человеку с высшим образованием некомильфо делать обобщения на одном факте.
Вывод который я делаю в своём посте:
индекс фондов недвижимости MREFTR никак не отражает реальную доходность инвестиций в фонды недвижимости.
Про то, что все фонды недвижимости – засранцы, я не говорил.
Прошу не передёргивать.
Скажите, каким образом РСП влияет на индекс, формирующийся на основании биржевых цен? Вы понимаете в чем разница РСП и биржевой цены?
Второй вопрос, каким образом он не отражает реальную доходность, если он основан на биржевой цене? Человек держащий фонды из индекса не получил бы доходность индекса, если бы продал свои паи на бирже (игнорируем влияние его сделок на цену)?
Воронов Дмитрий.
Так как есть один фонд от Альфы-Капитала «с кочергой», то «индекс фондов недвижимости MREFTR никак (sic!) не отражает реальную доходность....»
Это вы, батенька, передергиваете.
Алексей, тамбовский волк Вам батенька.
Прошу Вас аргументировать свой тезис. Или Вы утверждаете, что доходность MREFTR отражает доходность инвестиций в недвижимость?