Не покупай дом если стремишься к финансовой независимости

насчет квартиры несогласен, в 2018 брал в СПб за 3.5 млн однушку от ЛСР, в 2025 продал за 10.5 млн 10.5/3.5 = x3, MCFTR за это же время дал 7400/3400 = х2. НО, я в ней жил к тому же и не платил за аренду. А так пришлось бы дивидендный доход с MCFTR снимать на оплату аренды, и получилось бы +- IMOEX по доходности

В тот же год рассматривал еще и на крестовском новострой за 6 млн, сейчас там вообще квартиры улетают под 20 млн, хотя в 2018 казалось дорого) Вернувшись назад во времени, взял бы максимально дорогую и в ипотеку под 7.5% что дал бы банк

ИЖС относиться к 3 уровню ответственности на равне с сараем и будкой для собаки. Типовой ИЖС построенный с полным пакетом документов, по нормативам стоит в разы дороже типовой квартиры в многоквартирном доме. И никто не сумеет построить его по цене ниже. Это еще не считая высоких расходов на обслуживание дома, амортизацию и отсутствие городской и социальной инфраструктуры.

Кризис на рынке недвижимости Китая начался в 2021 году и продолжается до сих пор, оказывая значительное влияние на экономику страны. Он связан с комплексом факторов, включая чрезмерную закредитованность застройщиков, падение спроса, государственные меры регулирования и последствия пандемии COVID-19. 

1. Чрезмерная долговая нагрузка застройщиков. В течение многих лет сектор недвижимости активно развивался за счёт массового привлечения кредитов. Это привело к накоплению значительных долгов у девелоперов. В 2020 году власти ввели политику «трёх красных линий», которая ограничивала увеличение долговых обязательств для компаний с определёнными финансовыми показателями (например, если соотношение долгов к активам превышало 70%). Это ударило по многим застройщикам. 

2. Падение спроса. Пандемия COVID-19 и связанные с ней локдауны осложнили реализацию новых и завершение старых проектов, что снизило доходы застройщиков и их способность обслуживать долги. Кроме того, изменение потребительских предпочтений и снижение доверия к рынку после случаев заморозки строительства и дефолтов компаний также сократили спрос. 

3. Государственные меры по борьбе с «пузырём» на рынке жилья. Власти стремились снизить спекулятивный рост цен и зависимость сектора от заёмных средств, что привело к охлаждению рынка. 

4. Избыточное предложение. На протяжении нескольких лет застройщики продолжали строить, даже когда спрос снижался. В результате образовался значительный объём нераспроданного жилья. По данным на 2024 год, объём непроданного жилья вырос до 391 млн кв. м (+16,2% за год). 

• Падение цен на жильё. С 2021 года цены на недвижимость в Китае значительно снизились. Например, по данным на 2025 год, в крупных городах стоимость квартир на вторичном рынке снизилась более чем на треть от пиковых значений 2021 года. 

• Дефолты застройщиков. Крупные компании, такие как Evergrande, Sunac China, Jiayuan, Kaisa и Country Garden, объявили о банкротстве или дефолте. Это подорвало доверие покупателей и инвесторов. 

• Проблемы в банковском секторе. Значительная часть кредитов банков была связана с сектором недвижимости. Рост доли необслуживаемых кредитов (NPL) создал риски для финансовой стабильности. По данным на конец июня 2025 года, объём невозвратных кредитов в Китае достигал 3,4 трлн юаней (около 479 млрд долларов). 

• Снижение инвестиций и экономического роста. Сектор недвижимости ранее вносил значительный вклад в ВВП Китая (на пике — около 20–25%), поэтому его стагнация замедлила общий экономический рост. В 2025 году объём инвестиций в сферу недвижимости сократился на 17,2% по сравнению с предыдущим годом. 

• Социальные последствия. Протесты покупателей, которые не получили жильё, несмотря на оплату, стали массовым явлением. 

Власти Китая предпринимали различные шаги для стабилизации рынка:

• Снижение ставок по ипотеке и требований к первоначальному взносу. Например, в 2024 году минимальный взнос для первой покупки жилья снизили до 15%, а для второй — до 25%. 

• Выкуп нераспроданного жилья государством. Местные власти и госпредприятия могли покупать коммерческое жильё для перевода его в статус социального или арендного. 

• Финансовая поддержка застройщиков. Банки выделяли кредиты для завершения замороженных проектов и поддержки проблемных компаний. В декабре 2023 года Народный банк Китая предоставил стратегически важным банкам кредиты на сумму 350 млрд юаней (около 49 млрд долларов США) для поддержки девелоперов. 

• Реструктуризация долгов и создание рабочих групп для координации мер поддержки. 

Мнения экспертов расходятся. Некоторые аналитики прогнозируют, что кризис может продлиться до 2027 года, а полноценное восстановление рынка возможно не ранее 2028 года. Среди причин затяжного характера кризиса называют структурные проблемы, избыточное предложение, низкий потребительский спрос и высокую долговую нагрузку девелоперов. 

Другие эксперты указывают на возможные признаки медленного восстановления, например, на снижение темпов падения продаж в некоторых сегментах рынка. Однако для полноценного восстановления требуется реформа системы финансирования застройщиков и более масштабные государственные меры. 

В докладе Всекитайского собрания народных представителей в марте 2026 года отмечалось, что власти планируют в 2026 году сконцентрировать усилия на стабилизации рынка недвижимости, включая уменьшение избыточного предложения, улучшение социального жилья и предотвращение дефолтов девелоперских компаний. 

Таким образом, кризис в секторе недвижимости остаётся одним из ключевых вызовов для китайской экономики, и его последствия продолжают сказываться на смежных отраслях и финансовой системе страны.

Чуть более актуальная ситуация: люди чаще всего берут в ипотеку такую дорогую квартиру, насколько банк готов выдать им кредит или насколько они максимально могут позволить себе ежемесячный платеж