Инвестиционная аналитика стоимости паев проектов ГК Антерра (бренд Green Glow): Green Flow Лахта Парк, Green Flow Парк Скандинавия
1) Бизнес-модель Лахта ПаркАналитика:
В составе активов ЗПИФ Лахта находится компания, которая владеет и управляет действующим бизнесом термального комплекса, находящегося рядом с Лахта центром в Санкт Петербурге.
На балансе компании, кроме самого бизнеса, находится все имущество термального комплекса, включая здание и оборудование.
Всю прибыль от работы термального комплекса планируется распределять среди пайщиков.
Планируется продажа до 25-30% паев ЗПИФ Лахта в целях достройки главного бассейна термального комплекса, а также для высвобождения свободных средств в целях финансирования других проектов компании Антерра.
2) Расчет цены продажи паев ЗПИФ Лахта ПаркОбоснование цены продажи паев ЗПИФ «ГРИН ФЛОУ ЛАХТА ПАРК»
Цена продажи паев ЗПИФ Лахта определялась на основании сравнения с готовыми арендными бизнесами.
Часто стоимость готового арендного бизнеса оценивают в 10 годовых арендных потоков.
У компании, владеющей бизнесом термального комплекса Лахта Парк выручка за 2024 год составляла 280 млн. руб
Исходя из этого определили оценку бизнеса со с зданием в 2,8 млрд. руб.
EBITDA за 2024 год составила 83 млн. руб.
При этом рост выручки за 6 месяцев 2025г. по отношению к аналогичному периоду 2024 года составил 40%.
Рост по EBITDA составил 52,5%.
Таким образом, прогнозирован рост показателей термального комплекса на 2025 год по EBITDA не менее чем на 40%, то есть 116,2 млн руб.
С учетом запуска главного бассейна ожидали рост EBITDA еще на 30%, то есть, до 151,1 млн рублей. в год.
Считается, что оценка готового арендного бизнеса в 10 * EBITDA дает более реалистичную оценку, поэтому финально можем оценить стоимость ЗПИФ Лахта в 1.51 млрд руб.
Количество выпущенных паев при формировании ЗПИФ составляло 930 тыс. паев, соответственно, цена пая при продаже устанавливалась 1620 руб за пай.
3) Расчет цены продажи паев ЗПИФ «ГРИНФЛОУ СКАНДИНАВИЯ»
ЗПИФ «Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ СКАНДИНАВИЯ» создан с целью финансирования инвестиционного проекта по строительству и дальнейшей эксплуатации термального комплекса в Москве в районе ЖК «Скандинавия».
Инициатор проекта: компания «Антерра» (Бренд «Green Flow»)
В стоимость имущества ЗПИФ входит компания, владеющая всем будущим бизнесом термального комплекса, строящееся здание, земля 1,07 Га в шаговой доступности от метро, которая после ввода в эксплуатацию за доплату в 70 млн руб перейдет в собственность ЗПИФ.
Цена продажи пая ЗПИФ имеет следующее обоснование.
1 кв.м. коммерческой недвижимости в районе ЖК «Скандинавия» (Москва, 7 минут пешком от метро Потапово, ЖК «Скандинавия»)без ремонта и оборудования со сроком сдачи в III кв 2026 – IV кв 2027 г. продается по цене 300-500 тыс руб за кв. м. (ссылка на А101)
Начальную цену продажи 1 кв.м. проекта подбирали, исходя из того, что доходность для инвестора в пессимистичном сценарии должна составлять более 30% годовых.
Исходя из этого, рассчитали цену продажи 1 кв.м. здания термального комплекса в 236,9 тыс руб за кв.м.
При площади термального комплекса 5700 кв.м., стоимость 100% термального комплекса оценивали на старте продаж в 1,35 млрд.
Поскольку количество паев ЗПИФ составило 253,6 тыс шт., это соответствовало цене за пай 5324 руб.
Уже сейчас коммерческая недвижимость с более долгим окончанием срока строительства в данной локации продается по цене до 500-650 тыс за кв.м.
После окончания строительства эти помещения будут стоить минимум на 15% дороже, то есть 575-747,5 тыс. за кв.м.
При этом, хоть в продаваемых небольших помещениях больший процент полезной площади, но в их стоимость не входят расходы на ремонт, оборудование, большой участок земли в собственности около метро и, самое главное, не входит стоимость готового бизнеса.
Таким образом, цена действующего термального комплекса должна составлять больше, чем 575-747,5 тыс за кв.м.
При цене продажи готового термального комплекса за 575-747,5 тыс за кв м. при общей площади 5700 руб за кв м. стоимость имущества ЗПИФ должна составить 3,277-4,26 млрд. руб.
Для общего количества 253,6 тыс паев, цена пая после сдачи Скандинавии в эксплуатацию должна составить 12 922 — 16 800 руб за пай.
По другому методу оценки, прогнозируемая EBITDA термального комплекса Green Flow Парк Скандинавия в 2027 году должна составить 518 млн руб.
С учетом того, что рыночная цена готового арендного бизнеса составляет обычно 10 EBITDA, стоимость Скандинавии в 2027 году должна составить 5,18 млрд руб, это 20 400 руб за пай.
Исходя из полученных прогнозных оценок реалистичной стоимости пая термального комплекса после сдачи в эксплуатацию: 12 922-16 800 – 20 400 руб за пай.
Было принято решение о том, что проект закладывает пессимистичный прогноз цены пая после сдачи в эксплуатацию термального комплекса: 10 500 руб за пай.
Зная начальную цену пая на старте продаж: 5323 руб за пай (ноябрь 2024) и прогнозную цену пая на момент сдачи в эксплуатацию: 10500 руб за пай (апрель — август 2026), были рассчитаны промежуточные точки в каждый момент времени в виде линейной зависимости от времени.
4) Статус строительства Парк Скандинавия
Текущая стадия инвестиционного проекта: идет завершение каркаса здания, готовность проекта 60-70% (март 2026)
Главный риск проекта был просчитан заранее и заключался в том, что после начала привлечения инвестиций не удастся собрать необходимую сумму средств для завершения строительства и запуска проекта.
5) Формат с двумя ОООДля устранения риска не привлечения инвестиций было предусмотрено три независимых пути завершения строительства:
За счет средств пайщиков.
За счет средств Антерра.
За счет банковского проектного финансирования.
Специально для варианта №3 была задействована следующая схема реализации проекта: ЗПИФ – ООО – ООО.
Несмотря на свою сложность, она считается единственной возможной схемой для реализации девелоперских ЗПИФ с использованием банковского финансирования.
Эта схема учитывает требования законодательства о ЗПИФ, и требования банков, которые при выделении кредита требуют залога имущества и долей ООО и поручительства собственников ООО.
По аналогичной схеме работают девелоперские ЗПИФ «Симфония 34», ЗПИФ «Ван Тауэр» и др.
В настоящий момент задействованы все 3 варианта, получен Term Sheet от банка на финансирование строительства. Таким образом, риск является контролируемым и управляемым.
6) Что дальшеЕсли вам интересен проект Green Flow Парк Скандинавия как инвестиционный кейс в нише wellness/healing — изучите материалы проекта, структуру инструмента и сценарии экономики.
Ссылка на сайт проекта Green Flow Парк Скандинавия
7) Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторовЕсли вы опытный или начинающий инвестор и вам важны не «новости ради новостей», а реальные готовые проекты для заработка и прироста капитала, заходите в наш канал Клуб квалифицированных инвесторов
Мы разбираем инвестиционные возможности в нише девелопмента, wellness и healing с позиции вашей прибыли — сделки, инструменты и стратегии, считаем сценарии, показываем риски и точки входа/выхода, чтобы вы принимали решения как профессионал.
Мы не создаем инфошум, мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.
*Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
*Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем.
