ЗПИФ недвижимости: как работает инструмент на практике

1) Что такое ЗПИФ недвижимости и почему это не «долевая схема»

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) — форма коллективных инвестиций, где множество инвесторов владеют паями фонда, а фонд, через управляющую компанию, владеет активами: недвижимостью, долями в компаниях, правами требования, денежными средствами и др.

На практике это особенно заметно на кейсах «Грин Флоу» / «ГРИН ФЛОУ» и проекта «СКАНДИНАВИЯ», где обсуждают «ГРИН ФЛОУ СКАНДИНАВИЯ» и «Грин флоу скандинавия» как пример структурирования.

Ключевое отличие от «долевого участия» и «серых схем» — в структуре контроля и правовом режиме:

• имущество фонда обособлено;
  
  

• операции с активами проходят через регламент и контроль спецдепозитария;
  
  

• деятельность управляющей компании лицензируется и регулируется;
  
  

• права инвестора оформлены в виде пая (имущественного права), а не «обещания».
  
  

На практике ЗПИФ недвижимости используется для двух основных моделей:

1. «Рентная» — фонд владеет готовой недвижимостью и распределяет доход (аренда/эксплуатация).
   
   

2. «Девелоперская» — фонд финансирует создание/строительство актива, после чего актив начинает генерировать доход; на стройке часто присутствует рост стоимости по мере готовности.

3. Отдельная категория — wellness-инвестиции, где активом может выступать термальный комплекс с операционной выручкой, а не просто «бетон и здание».

2) Кто за что отвечает: участники и контуры контроля

Чтобы понимать, как работает инструмент, инвестору важно различать роли.

Инициатор/заказчик проекта
Тот, кто приносит идею и экономику: что строим или покупаем, где зарабатываем, какие сроки, какие источники дохода.

Управляющая компания (УК)
Юридически управляет фондом: совершает сделки, организует оценку активов, готовит отчётность, распределяет доход в рамках правил фонда.

Специализированный депозитарий (спецдеп)
Контролирует операции с имуществом фонда: проверяет соответствие сделок правилам фонда и законодательству. Это один из ключевых элементов защиты от «вывода активов».

Оценщик и аудит
Оценка нужна для расчёта стоимости чистых активов (СЧА) и расчётной стоимости пая. Аудит повышает доверие к отчётности и процедурам.

Биржа / брокер / маркетмейкер (если инструмент биржевой)

• брокер обеспечивает доступ инвестора к покупке/продаже;
  
  

• биржа обеспечивает организованные торги;
  
  

• маркетмейкер (если предусмотрен) может поддерживать котировки, но не гарантирует «мгновенный выход» в любом объёме.

Для инвестора это важно знать не теоретически, а практически заранее понимать, как купить пай ЗПИФ и как продать пай ЗПИФ с учётом ликвидности и спреда.

3) Из чего состоит «ЗПИФ недвижимости»: активы и структура

Внутри фонда может быть:

• земельный участок и/или здание;
  
  

• доли в проектных компаниях (ООО), на балансе которых находится объект;
  
  

• права требования (например, по договорам займа/финансирования внутри проектной структуры);
  
  

• денежные средства (в том числе для расчётов и резервов);
  
  

• иные активы, допустимые правилами фонда.

Почему часто используется «слой» проектных компаний (ООО)?

Потому что девелоперская и операционная модель обычно живёт на уровне юрлица-оператора: именно оно заключает договоры с подрядчиками, нанимает персонал, ведёт операционную деятельность. Фонд владеет этим контуром через доли/права, сохраняя контроль и регуляторную прозрачность.

 

4) Цена пая: почему «расчётная стоимость» и «рыночная цена» не обязаны совпадать

Это самый частый источник споров и манипуляций вокруг ЗПИФ, поэтому здесь важна методология: рыночная цена и расчётная стоимость — разные модели.

Ошибка в этом месте часто превращается в риски ЗПИФов на уровне восприятия, хотя по факту это путаница терминов.

СЧА (стоимость чистых активов) — стоимость активов фонда за вычетом обязательств.

Расчетная стоимость пая — СЧА, деленная на количество паёв.

Если пай торгуется на бирже, появляется ещё один слой:
рыночная цена — цена, по которой реально совершаются сделки на торгах (спрос/предложение).

Почему рыночная цена может быть выше расчётной?

• рынок оценивает будущие денежные потоки (особенно для проектов с операционным бизнесом);
  
  

• учитывается ликвидность и ожидания инвесторов;
  
  

• на ранней стадии девелоперских проектов «учётная стоимость» может отражать текущие активы и смету, но ещё не отражать полностью капитализацию будущего бизнеса.
  
  

Почему рыночная цена может быть ниже расчётной?

• ухудшение ожиданий;
  
  

• низкая ликвидность и широкий спред;
  
  

• рост рисков по проекту или рынку.
  
  

Инвесторский вывод: 

Сравнивать «расчётную стоимость» и «рыночную цену» можно только понимая, что это разные модели оценки. Правильная проверка — это сценарии денежного потока, риски, качество управления и ликвидность.

5) Как инвестор зарабатывает в ЗПИФ недвижимости

В девелоперских и операционных кейсах, таких как например проекты бренда Green Flow, корректно смотреть на сценарии денежного потока, а не только на процент

Типовые источники прибыли:

1. Промежуточные выплаты
   Распределение дохода фонда (в зависимости от правил): например, ежеквартально или по факту поступления денежных средств.
   
   

2. Рост стоимости пая
   
   

• у рентных фондов рост может быть связан с переоценкой актива и ростом арендного потока;
  
  

• у девелоперских — с ростом готовности объекта и переходом к стабильной эксплуатации.
  
  

1. События ликвидности
   Иногда в структуре присутствуют оферты/выкупные механики/корпоративные бонусы. Их нужно оценивать отдельно: что именно предусмотрено, на каких условиях и где это закреплено.
   
   

Важно: доходность — всегда функция риска, горизонта и ликвидности. «Высокая цифра» без сценариев и без раскрытия рисков — не аргумент.

6) Как купить пай ЗПИФ на практике

Ниже — практический алгоритм, который работает в большинстве случаев для биржевых паёв.

Шаг 1. Проверьте доступ
Многие ЗПИФ доступны только квалифицированным инвесторам. Убедитесь, что у вас есть статус и он подтверждён у брокера.

Шаг 2. Откройте брокерский счёт (или используйте существующий)
Пай покупается как ценная бумага, через биржевую сделку.

Шаг 3. Найдите инструмент
Обычно можно искать по тикеру или ISIN.

Например, по тикеру ПИФГРИНФЛО или по ISIN RU000A109G79.

 

Шаг 4. Оцените ликвидность до покупки
Посмотрите:

• среднедневной оборот;
  
  

• спред между лучшей покупкой и продажей;
  
  

• наличие регулярных сделок;
  
  

• глубину стакана (объём по ценовым уровням).
  
  

Шаг 5. Выберите тип заявки
Для низколиквидных инструментов чаще разумнее лимитная заявка (а не «по рынку»), чтобы не купить по завышенной цене.

Шаг 6. Учтите комиссии и налоги
Комиссия брокера и биржи, налогообложение дохода, особенности выплат — всё это влияет на итоговую доходность.

7) Как продать пай ЗПИФ на практике

Продажа — зеркальна покупке, но важно понимать два нюанса:

Нюанс 1. Ликвидность
Если инструмент тонкий, «продать быстро и без дисконта» может быть трудно. Реальный выход — это управление ценой и объёмом:

• продавайте частями;
  
  

• используйте лимитные заявки;
  
  

• учитывайте время и активность торгов.
  
  

Нюанс 2. Спред и «цена выхода»
В низколиквидных инструментах спред может «съедать» заметную часть результата на коротком горизонте. Поэтому ЗПИФ обычно требует горизонта, соответствующего природе актива.

Практический чек-лист перед продажей:

• какой объём реально стоит в покупках;
  
  

• сколько дней потребуется, чтобы выйти без «обвала» цены;
  
  

• есть ли маркетмейкер и насколько стабильно он стоит в котировках;
  
  

• не совпадает ли выход с «периодом низкой активности».
  
  

8) Риски ЗПИФ: что инвестор обязан понимать заранее

Ниже — карта рисков без «успокоительных формулировок».

1) Рыночные риски
Ставки, спрос на недвижимость, макроэкономика, риск-премии.

2) Проектные риски (для девелоперских фондов)
Сроки строительства, удорожание, подрядчики, ввод в эксплуатацию, запуск.

3) Операционные риски (если есть бизнес внутри структуры)
Поток клиентов, средний чек, расходы, качество сервиса, конкуренция.

4) Инструментальные риски
Ликвидность, спред, «тонкий рынок», волатильность.

5) Регуляторные и юридические риски
Изменения требований, особенности раскрытия, корректность структуры и документов.

Как снижать риски ЗПИФ на практике:

• считать сценариями (консервативный/базовый/оптимистичный);
  
  

• проверять логику оценки (учётная стоимость и рынок);
  
  

• оценивать раскрытие информации и регулярность отчётности;
  
  

• не брать «короткий горизонт» под низколиквидный актив.
  
  

9) Чек-лист инвестора: 20 пунктов перед покупкой ЗПИФ недвижимости

1. Тип фонда: рентный или девелоперский.
   
   

2. Источник дохода: аренда/бизнес/рост стоимости/смешанная модель.
   
   

3. Состав активов: что именно в фонде (земля, здание, доли, права требования).
   
   

4. Кто оператор и кто отвечает за операционку (если есть бизнес).
   
   

5. Сценарии экономики: что будет при падении потока/росте расходов.
   
   

6. Долговая нагрузка и её условия (если присутствует).
   
   

7. Сроки ключевых этапов (стройка/ввод/запуск/выход на режим).
   
   

8. Контуры контроля: УК, спецдеп, оценщик, аудит.
   
   

9. Раскрытие: как часто публикуются отчёты и что в них есть.
   
   

10. Ликвидность: обороты, спред, глубина стакана.
    
    

11. Маркетмейкер: есть/нет, как ведёт себя в разные дни.
    
    

12. Точка входа: лимит/объём/разбивка покупки.
    
    

13. Налоги: на выплаты и на прибыль при продаже.
    
    

14. Комиссии: брокер, биржа, инфраструктура фонда.
    
    

15. Проблемные зоны: подрядчики, арбитражи, сезонность спроса — оценить рационально.
    
    

16. Конкуренты и замещения (для объектов с бизнесом).
    
    

17. План управления спросом (абонементы/корпоративные пакеты).
    
    

18. План расходов и инженерных затрат (для терм/SPA особенно критично).
    
    

19. Механика распределения прибыли (как, когда, при каких условиях).
    
    

20. Горизонт: соответствует ли вашей цели и ликвидности инструмента.
    
    

10) Пример инструмента: «Грин Флоу Скандинавия» как кейс биржевого ЗПИФа

Чтобы закрепить понимание «на практике», приведём пример из категории термальный комплекс, wellness»-инвестиции.

Встречаются разные написания бренда и локации: «Грин Флоу», «ГРИН ФЛОУ», «СКАНДИНАВИЯ», «ГРИН ФЛОУ СКАНДИНАВИЯ», «Грин флоу скандинавия», «Грин Флоу Скандинавия», «Грин флоу Парк Скандинавия». Суть для инвестора — в инструменте и экономике.

«Green Flow Парк Скандинавия» (рекомендуем перейти на сайт проекта и ознакомиться с ним) реализуются через биржевой инструмент: тикер «ПИФГРИНФЛО», ISIN RU000A109G79 — это ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». 

В подобных проектах инвестор оценивает два слоя результата:

• денежный поток бизнеса (поток гостей, средний чек, монетизация визита, расходы);
  
  

• рост стоимости актива по мере готовности и выхода на стабильную эксплуатацию.
   

Рекомендуем изучить проект - переходите по ссылке

11) FAQ: короткие ответы на частые вопросы

 

1) ЗПИФ — это гарантия дохода?
Нет. Это форма владения активом. Результат зависит от качества актива и управления.

 

2) Почему пай может стоить дороже расчётной стоимости?
Потому что рынок оценивает будущие денежные потоки и ожидания, а расчётная стоимость отражает учётную оценку активов.

 

3) Как купить пай ЗПИФ?
Через брокера, как ценную бумагу, часто по тикеру или ISIN, обычно лимитной заявкой.

 

4) Как продать пай ЗПИФ?
Через брокера на бирже, учитывая ликвидность и спред, иногда — частями.

 

5) Какие главные риски ЗПИФ?
Ликвидность, проектные риски, операционные риски, рыночные факторы, юридические нюансы.

 

6) На какой горизонт рассчитан инструмент?
Обычно среднесрочный/долгосрочный, особенно если актив строится или имеет низкую ликвидность.

 

7) Как быстро понять, «нормальный» ли фонд?
Состав активов, контуры контроля, регулярность раскрытия, сценарии экономики, ликвидность на рынке.

 

12) Итог

 

ЗПИФ недвижимости — один из самых сильных инструментов для инвестора, который хочет получить доступ к коммерческой недвижимости и/или бизнесу без покупки объекта целиком. 

 

Для многих инвесторов это способ зайти в коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость с понятной структурой владения и потенциальной ликвидностью.

 

Но это не «волшебная кнопка»: результат создаётся активом и управлением, а риск-профиль определяется ликвидностью, горизонтом и дисциплиной раскрытия.

 

Если вам важны «коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость» и вы рассматриваете сектор термальных комплексов как «wellness»-инвестиции, ключевой навык — проверять сценарии, экономику, структуру активов и риски ЗПИФ.

 

А если хотите разбираться в инвестициях в ЗПИФы и не только — без инфошума, эмоций и «разоблачений», заходите в наш канал: там мы системно раскладываем сделки по полочкам — от структуры владения и рисков до сценариев экономики и ликвидности, показываем логику отбора проектов и даем инвесторские чек-листы, которые реально экономят деньги. 

 Канал Клуб Квалифицированных инвесторов

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.