🏠 Как вложиться в коммерческую недвижимость на фондовом рынке: топ-10 фондов недвижимости на Мосбирже. Часть 1

Знаете, какой класс активов в прошлом году обогнал облигации, акции, фонды ликвидности и даже золото в рублях? Коммерческая недвижимость. Индекс Мосбиржи фондов недвижимости полной доходности (MREFTR) за прошлый год вырос на 44%, когда золото в рублях дало только 26,8%. Я решил взять все фонды из этого индекса и разобрать их подробнее в этом обзоре.

Какие фонды будем разбирать

В индекс MREF входит 10 фондов:

1. Современный арендный бизнес 2 (УК Первая)
2. Альфа-Капитал Арендный поток-2 (УК Альфа-Капитал)
3. Современный 6 (УК Первая)
4. РД (УК ВИМ Сбережения)
5. Современный 7 (УК СФН)
6. Активо 20 (УК Альфа-Капитал)
7. Современный 9 (УК СФН)
8. Активо Флипинг (УК Альфа-Капитал)
9. Самолет Инвестиции в недвижимость (УК Контрада Капитал)
10. Современный 10 (УК СФН)

Для полноты обзора я решил заменить фонды Современный 9 и Современный 10 на ЗПИФы от УК Парус (ПАРУС-СБЛ и ПАРУС-ДВИНЦЕВ), так как считаю их довольно качественными и несправедливо невошедшими в индекс. 

Из-за того что обзор выходит очень объемным, я решил разбить его на две части. Вторую часть опубликую, если эта наберет большое количество просмотров и лайков. Поэтому поддержите, если будет интересно.

Итак, поехали.

ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость»

• Тикер: XHOUSE
• Цена пая (на 16.02.26): 1051 руб.
• Стоимость чистых активов: 3,1 млрд руб.

Фонд инвестирует в готовые квартиры и апартаменты с регулярным доходом от аренды и потенциалом роста стоимости к погашению паев в декабре 2029 года. В портфель фонда входят объекты в четырех ЖК группы Самолет в Москве: Эко Бунино (комфорт), Люберцы (комфорт), Вереск (бизнес) и Стремянный 2 (премиум).

Выплаты инвесторам осуществляются ежеквартально. Ожидаемый доход от аренды ~8% годовых. Годовая комиссия составляет 3%.

Комментарий

Лично я с подозрением отношусь к фондам жилой недвижимости по одной простой причине: жилая недвига по сравнению с коммерческой растет в разы хуже. Для сравнения, нашел вот такой график от УК Парус за последние 20 лет. 

Самолет заявляет, что рост жилой недвижимости в среднем составляет 16% в год, но для расчетов судя по всему брались цифры с 2020 по 2025 год, когда была льготная ипотека. Какой рост будет без льготной ипотеки и с ужесточенной семейной — вопрос открытый. 

Парус-СБЛ

• Тикер: RU000A104172
• Цена пая (на 16.02.26): 1902 руб.
• Стоимость чистых активов: 2,5 млрд руб.

В портфеле фонда всего один объект: главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА», расположенный в 23 км от МКАД и 11 км от Внуково. Площадь объекта: 49 990 кв.м. С арендатором подписан не расторгаемый договор до 2030 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Фонд выплачивает ежемесячный доход от аренды в размере 13,67 руб. на пай (каждый год выплаты индексируются). Текущая доходность — 8,6% до вычета налога.

Комиссии фондов УК Парус делятся на две части: ежегодная комиссия в размере 10 млн руб из СЧА и 10% с дохода пайщика (с выплат от аренды и от продажи). Получается ежегодная комиссия составляет менее 1%, а доходы от аренды, описанные выше, указаны уже с учетом комиссий. 

Комментарий

На мой взгляд, УК Парус – одна из немногих на рынке, которая действительно очень подробно раскрывает всю информацию о своих фондах (на их сайте даже можно скачать финмодель каждого фонда).

Что касается складской недвижимости, то у нее есть два плюса: низкая зависимость от экономической активности (если арендатор качественный, а договор аренды долгосрочный) и низкая зависимость от качества управления. На картинке выше показана доходность складов за последние 20 лет. Но есть и минус: из-за простоты управления и хороших результатов, складская недвижимость стала самой распространенной в России, поэтому возможно в ближайшие годы она не сможет показывать такие же результаты. 

ЗПИФН «РД»

• Тикер: RU000A102N77
• Цена пая (на 16.02.26): 131 750 руб.
• Стоимость чистых активов: 9 млрд руб.

Фонд инвестирует в офисные и торговые помещения, а также в индустриальные здания. Сейчас в портфеле фонда 3 основных объекта: 

• Бизнес-центр класса А «Skylight» в Москве — арендуемая площадь 11607 кв.м. Арендатор — VK; 

• Складской парк класса А «Валищево» в Московской области (32 км от МКАД) — арендуемая площадь 33 365 кв.м.; Арендаторы — Градиент и ZITAR. 

• Складской парк класса А «Толмачево» рядом с Новосибирском — арендуемая площадь 11 271 кв.м. Арендатор — Деловые линии.

Дивидендная доходность фонда за прошедшие 12 мес. составила 11,68%. Ежегодная комиссия — не более 2,5%. 

Комментарий

РД — один из немногих диверсифицированных фондов с разными типами коммерческой недвижимости. Главный актив фонда  (59% вложенных средств) БЦ «Skylight» — это просто шикарный объект. Офис находится в Москве, представляет собой два 27 этажных здания, соединённых стилобатной частью и крытым переходом на уровне 20-го этажа, современными фасадами, панорамным остеклением и пятиуровневым паркингом. Чтобы вы понимали, хороших офисов в Москве сейчас дефицит, а хороших офисов ТАКОГО качества практически не найти. Дополнительным плюсом является то, что весь офис принадлежит одному достаточно устойчивому арендатору, поэтому здесь с портфелем все отлично. Про складские объекты я написал выше, здесь в целом тоже все неплохо, учитывая, что Валищево (32% средств фонда) находится в неплохой локации, а Толмачево занимает лишь небольшую часть портфеля. 

Современный арендный бизнес 2 (УК Первая)

• ISIN: RU000A0ZYC64
• Цена пая (на 16.02.26): 205 000 руб.
• Стоимость чистых активов: 2,38 млрд руб.

Все средства фонда вложены в ТРЦ Карнавал, который находится в г. Чехове Московской области (42 км от Москвы). 5 этажей, общая площадь: 32 835 кв. м., площадь сдаваемая в аренду — 17 660 кв. м.

Прибыль от аренды выплачивается пайщикам каждый квартал, а ставки индексируются преимущественно ежегодно. Информации о дивидендной доходности в открытом доступе нет.

Согласно ключевому документу, комиссии, оплачиваемые каждый год составляют до 57%. Точных данных я не нашел.

В последнем полугодии работы фонда все объекты продадут, а потенциальный доход, если они подорожают, распределят между пайщиками. Прибыль выплатят по окончании срока работы фонда. Договор доверительного управления фондом действует до 23 ноября 2026 года.

Комментарий

Проблема торговых центров заключается в том, что они очень сильно зависят от экономической ситуации, качества менеджмента и в меньшей мере от локации. Преимущество ТРЦ заключается в том, что аренда части арендаторов по сути привязана к «инфляции цен НА ПОЛКАХ магазинов» (а не табличках Росстата), что на длинных дистанциях может давать просто удивительные результаты.

Сейчас многие думают, что формат торговых центров умирает, но это пока спорный момент. При грамотном управлении (а также при наличии хорошо сделанных фуд-кортов) ТРЦ вполне могут существовать в текущих условиях. А уж если в Россию вернутся западные бренды, торговые центры вообще получат второе дыхание. 

Альфа-Капитал Арендный поток-2 

• ISIN: RU000A101YY2
• Цена пая (на 16.02.26): 232 000 руб.
• Стоимость чистых активов: 1,05 млрд руб.

Фонд покупает объекты недвижимости, которые арендует сеть «Перекресток» и «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Всего в собственности фонда 3 объекта: здание под Перекресток в Путилково (Московская обл.) площадью 1822 кв.м. и два здания под Пятерочки в Москве площадью 990,6 кв.м. и 467 кв.м. 

Прибыль от аренды выплачивается пайщикам каждый квартал, а ставки индексируются преимущественно ежегодно. Информации о дивидендной доходности в открытом доступе нет.

Согласно ключевому документу, комиссии, оплачиваемые каждый год составляют до 2,3% в пользу УК и до 10% в пользу депозитария, а также единоразовая комиссия при покупке пая 0,5% от стоимости пая. 

Комментарий

Преимущество стрит-ритейла заключается в том, что он практически не зависит от состояния экономики, а ставки аренды, как и в случае с ТРЦ, по сути привязаны к реальной инфляции. Главный минус этого класса объектов в России — оверпрайс из-за того, что такие объекты очень ликвидны, имеют часто сравнительно доступный для более-менее состоятельных индивидуальных инвесторов ценник, очень просты в управлении и имеют надёжный денежный поток. А доходность очень небольшая (около 8%). 

На этом первая часть обзора фондов коммерческой недвижимости закончена. Если было полезно, ставьте лайки, сохраняйте обзор и я выпущу вторую часть.