Песец подкрался незаметно... ДОМ РФ опубликовал прогноз. Это КАРАУЛ!
М-да, я уже не знаю, смеяться мне или плакать. Ибо складывается ощущение, что рынок недвижимости застрял в «Дне Сурка» и вряд ли из него выберется, по крайней мере в ближайшие 1,5 года.
Да и вообще, хочется перефразировать крылатую фразу Салтыкова-Щедрина — если я усну и проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит с квартирами в Москве, я отвечу: дорожают и скупают…
В общем, смотрите, что происходит:
Первое: ДОМ.РФ опубликовал аналитический отчет, где сухим и официальным языком предрекает Армагеддон цен на новостройки к 2027 году.
Причём, обратите внимание на график, я не для красного словца написал «Армагеддон», ибо, судя по данным Государственного Института, рост цен в 23 и 25 годах — это всего лишь цветочки, а «ягодки» мы увидим уже через год.
Видите КРАСНУЮ ЛИНИЮ? Понимаете, что она означает??? Нет? Объясняю: новостройки в 2027 году подорожают так, как никогда не дорожали, по крайней мере — за последние 5 лет.
Второе: думаете, «последние вагоны» и, как следствие, «разгон» цен конечны? Увы, они бесконечны… Ибо вчера Президент дал поручение Правительству проработать дифференцированные ставки по семейной ипотеке до 1 июня текущего года. Что это значит? А вот что: сейчас семейная ипотека выдается по ставке 6%. А будет, скорее всего, так: 10% — для семей с одним ребенком, 6% — при рождении второго и 4% — при появлении третьего и последующих детей: ссылка
Поэтому, у семей с одним ребёнком практически нет выбора: либо покупать сейчас по ставке 6%, либо потом, но по ставке 10. Как думаете, что они выберут? Вот-вот, и я про то же. И поэтому я и написал, что нас ждёт очередной «последний вагон».
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. История циклична, а мы пока застряли в «Дне Сурка». Впрочем, давайте не будем сами себе создавать негативных установок-блокировок. А лучше вспомним слова Марка Аврелия: «Если вы не можете повлиять на ситуацию, измените своё отношение к ней». Ну или иными словами — вводные не изменить и лучше думать о том, что с этим делать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
Я вспомнил и начал понимать персонажей сериала Друзья, где люди из Нью-Йорка не маргинального склада не могут позволить себе не то что купить, но и арендовать квартиру в одиночку.
сейчас не соответствие этому!
..
предложенно ввести налогооблагаемую ставку на 2и последующее жилье на семью в размере 0.1 и выше балансовой стлимости!
к этому будут причислены и ижс дома, дачи.
..
бетон считается способом сохранения капитала, поэтому в среднем семья имеет и наследственное жилье и дача как и ипотеку ато и несколько!
..
если к этому совокупить размеры средств на депозитах, то пипл как хомяк:
квартиру сдают,
ипотеку платят.
ижс загородные дома строят!
11 из них уже имеют ипотеку — кто хотел взять уже взяли, разведённые мифом про бесконечный рост цен.
Сейчас требования к выдаче ипотеки ужесточились.
Потенциальные новички ипотеки — это зумеры. Но они бедные и под требования не подходят, плюс не хотят в кабалу лезть предпочитая жить с родителями или на съёме.
Тогда кто будет брать эту ипотеку пусть под 10%?
Кейс с Самолётом показал, что предложение не соответствует спросу — оно завышено и по цене и по объёму. 350 тыс. непроданных в 2025 г квартир.
Избыток предложения будет давить на цену иначе банкротство или протянутая рука помощи к 50 млрд руб.
Добавьте сюда вымирание людей со скоростью 1 млн чел/год — покупателей физически меньше становится с каждым годом. Не думаю что импортные работяги индусы и афганцы едут сюда с мешками денег на ипотеку.
Поэтому будут появляться такие новости от застройщиков — типа, аларм, срочно налетай завтра подорожает.
Так вот — в 27. году, по мнению ДОМ РФ, рынок столкнется с повышенным спросом и абсолютным дефицитом предложения, которого никогда не было. Отсюда и прогноз роста цен
ну сразу все же понятно в чем Ваш интерес.
есть инфа что с конца 27 года будет не до приобретения недвиги..
в 90-ые годы много думали про приобретение «своей недвиги» ?
заходишь смотришь там «проданные квартиры», заходишь через неделю — а они уже нераспроданные))
«просто кто-то бронь снял свою» да ?)))))))))))) мы же не ид-ты чтобы верить всему, особенно девелоперам.
Отложенный спрос вещь постоянная, и главное — он уже реализован теми 11 млн чел которые в долг накупили себе квартир.
Ключ 12% такой же убийственный как и 16 и 20%. Никакого оживления 12% ключ не даст, т.к. по ипотеке это будет 15%-18%.
Авито откройте и посмотрите, как мало в Москве новостроек.
По данным исследований конца 2025 года (Frank RG, РБК), около 87-90% россиян, планировавших покупку недвижимости, отложили сделку на 2-3 года или более. Основные причины: высокие цены на жилье (48%), заградительные ипотечные ставки (46%) и ожидание более выгодных условий (50%).
Лабиринт Инвестора, а в этом исследовании говорится, сколько из этих россиян помимо покупки новой квартиры планируют продать квартиру, в которой они живут сейчас?
а вы по москве давно ездили ? у каждой станции МЦК МЦД как минимум по одному новому ЖК.
на зиле цены районы строят, а по москве еще точечно высотки.
При росте цен на х2 или х3 — недоступность будет уже космическая.
Ипотечные платежи свыше 150к не потянет никто даже при зарплате в 300+, учитывая расходы в других дорожающих сферах: еда, ЖКХ, медицина, лекарства.
когда на 2, 3… квартиру навесят допналог на «роскошь».
или бетоно-инвесторы думают что их не тронут)))
деньгами не могут помочь, поэтому дают какие либо эрзац «бонусы».
в т.ч. через заказные статейки про рост ))
гарантийные сроки от застройщиков сделали с 5 лет до 3 лет.
упростили экспертизу. упростили трбевания к строительным материалам.
итп.
это все рассуждение кончно же про сша ;))))
Ну и как справедливо отметили выше комментаторы, господдержка никуда не уходит.
Итог: в 2027 получаем отложенный спрос в виде перетока депозитов и меньший объём стройки из-за проблем застройщиков.
По прогнозам ЦБ, к этой планке мы подойдём как-раз в 2027 году.
Почему деньги пойдут в недвижку? Да потому что это классический вид активов. К фондовому рынку у подавляющего большинства граждан отношение скептическое.
Я склонен доверять этому прогнозу.
т.е. 12-10% в живых, ликвидных деньгах это мало.
а вот 3% в аренде в бетоне, в который надо вложиться в ремонт — это норм?)))))))))
Но по своим ощущениям скажу, бетон ощущается надежнее. Аренда+ само тела растёт.
Но если такое представить, то должно случиться что-то невероятное.
Если что, там написано прогнозируемый рост 10 — 15%. И рост в 15% действительно будет необычно высоким, а вот 10% вполне будет соответствовать показателям 2023 и 2025 года. Справедливости ради, красную линию стоило рисовать в области 12.5%
А если положить средства на депозит — квартиры в новостройках за эти 2 года даже подешевеют![]()
Поэтому очень скептически отношусь к недвижимости.
Но я за то, чтобы максимальное количество граждан закредитовывались под самые бубенцы. Чем выше цены — тем ниже будет покупательская способность граждан в других секторах. Все будет уходить на обслуживание кредита.
Лабиринт Инвестора, да, без проблем можно купить облигации с доходностью 15% (обычно больше) на год и 2 года. Поэтому за 2 года вы заработаете 1 * 1.15 * 1.15 = 1.32 (32%)
А квартиры по прогнозу, возьмем максимум, подорожают только на 8% и 15% или на 24%
Соответственно, для вас квартиры станут дешевле на 1.32/1.24 — 1 = 6.5%
Это обычная арифметика, обязательно подешевеют (в случае, если рост не будет выше 32% за 32 года, чего по прогнозу быть не должно, даже по самому пессимистичному)
А в лучшем случае, при росте на 7% и 10%, подешевеют даже на 10.5%
Лабиринт Инвестора, данных, вы, конечно же, не предоставите, ведь это чуть сложнее, чем слать картиночки.![]()
И причем тут Краснодар? Согласно данным того же сбер индекса разница в динамике цен между московской и краснодарской областью не велика (порядка 1% в год).
Более того, были значительные по протяженности периоды когда недвижимость проигрывала в динамике депозитам, в этом нет ничего необычного
Так вот, что нам нужно: нам нужен не индекс! А соотношение распроданности к стройготовности, а так же кол-во полученных РнС за последние 2 года и планы по РнС на текущий год. Причем эти данные нужны в разрезе каждого города. К слову: они в открытом доступе и есть на наш.дом.рф
Так вот, что я этим хочу сказать… Вы можете самостоятельно с этим разобраться или поверить мне на слово. И эти данные, я даже не представляю как и зачем вам предоставлять ибо потребуется, помимо данных — целая лекция, ведь их еще нужно научиться правильно интерпретировать.
Лабиринт Инвестора, написанное- просто набор слов![]()
Вам, может быть, это кажется очень умным, но смысла тут не много.
Во-первых, о каком индексе идет речь? Пусть индекс цен на недвижимость в новостройках. Разговор про левую и правую стороны графика не имеет смысла- обе стороны изображают индекс (и то какой он был и то какой он будет).
РнС и соотношение распроданности нам тоже не нужны, все это уже учел дом рф в своем обзоре и выдал именно готовый прогноз стоимости, который мы и обсуждаем.
Или вы хотите сказать, что ваш прогноз отличается от прогноза дом рф, и вы проведете анализ лучше? Но тогда об этом и надо писать статью.
К текущему аргументу по сравнении прогнозных цен от дом рф и ставок по депозитам это отношения не имеет.
Тут нужна не лекция, а аргументы от вас по теме дискуссии, пока вы просто пытаетесь увести разговор в сторону
Лабиринт Инвестора, опять вы выдаете «гипотетическую отсебятину» вместо реальных данных, которые не сложно найти.
Действительно, прогноз дом рф- среднее по стране и не всегда отражает динамику в отдельном регионе.
Но почему вы уверены, что в москве цены вырастут сильнее чем в среднем?
Например, по данным сбер индекс, за последние 4 года цены на первичку в москве выросли на 52%, а в среднем по стране на 58%
Ладно, думаю, можно заканчивать дискуссию, каждый в любом случае останется при своем мнении![]()
Лабиринт Инвестора, более того, согласно приведенным вами же данным из отчета дом рф, уже 2 года квартиры проигрывают в доходности обычным депозитам — 9.1, 10.2% против 15-18% на депозитах. И прогноз также не в пользу квартир. И это не учитывая тот факт, что в отчете речь о первичном рынке, а сразу после покупки ваша квартира перейдет в категорию вторичного рынка. Цены там на 30% ниже, чем на первичном рынке и именно по городу москва этот разрыв имеет наибольшую величину.
когда продадите за 19 мульта, тогда, да.
ну а сейчас это только «прогноз»
по итогу она не выросла никак. хотя этого «не может быть», а оно есть. и пох-ю на мои личные хотелки.
когда бахнет кризис и цены сложаться на 50%, отчеты и прогнозы банки легко перерисуют — им это ничего не стоит
пока все еще пытаются стимулировать ипотеку всеми способами. Но по сути мы к этому и идем - 2 взрослых скидываются, заводят детей, берут ипотеку на 50 лет под 6%. все рады - люди квартире, правительство налогам, элита доходам с продажи бетона
Вот такие дела. Так что выводы о том, что при кризисе бетон сделает минус 50% - лишь фантазии и субъективное мнение.
Все экономические расчеты показывают убыточность стратегий инвестирования в новостройки жилой недвижимости, застройщик может рисовать любые цифры, но за полный расчет дает реальные цены. В закладки ваш пост поставлю в 2027 вернусь к нему.