Кто кого имеет на рынке недвижимости, часть 2: семейная ипотека

На самом деле, рассуждения про сложные финансовые отношения Пети и Васи, которые мы обсуждали в прошлом посте, – это еще не самое странное, что есть в ролике Сергея Смирнова.

Сергей: Если вы берете семейную ипотеку под льготную ставку 6% в рублях – то вы грамотно используете капитал, только если цена объекта потом растет в ближайшие три года минимум на 8–10% в год. Если у вас нет прироста 8–10% в год, то вы плохо используете ипотечное плечо, жопа вам – вы будете страдать, мучиться, и просто зря платить проценты банку!

На ДОМ.РФ пишут, что средневзвешенные ставки по выдаваемой сейчас ипотеке без льгот составляют около 21% годовых. Если человек смог взять льготную семейную ипотеку под 6% – то возникающую разницу в 15% годовых (по сравнению с рыночной ставкой) банку, по сути, компенсирует государство.

Здравый смысл уже на этом этапе должен начинать подсказывать, что раз государство платит из бюджета такие немаленькие деньги – то это должно быть для кого-то очень выгодно. Банку, по большому счету, без разницы – выдавать кредит под рыночную ставку и получать весь процентный платеж от заемщика, или выдавать льготную ипотеку и получать проценты от заемщика + государства. (Точнее, там тоже есть нюансы: государство пытается зажимать уровень «рыночных» ставок, до которых оно платит компенсацию банкам – но нам тут важно именно то, что банки не выигрывают по сравнению с выдачей обычной рыночной ипотеки.)

Получается, что основным бенефициаром льготирования ипотечной ставки становится именно заемщик. Можно сказать, что все налогоплательщики скидываются понемножку, чтобы сделать ипотечный платеж для такого вот многодетного Пети более приятным.

Далее, как мы обсуждали раньше, полная доходность складывается из двух компонентов – текущих выплат и изменения цены актива. Даже если предположить, что цена квартиры не будет расти в номинальном выражении несколько лет подряд – то ставка процента в 6% годовых потенциально может покрываться доходом от сдачи в аренду (немного высоковато для арендной ставки, но у самого Смирнова в том же ролике приводится пример с арендным потоком 7,2% от стоимости жилья). Да и если просто самому жить – то вмененная рента, как обсуждали вот здесь, тоже будет обеспечивать поток доходов.

Остается еще вопрос ожидаемого изменения цены объекта. В комментариях к прошлому посту развернулась бурная дискуссия по этому поводу, но я остаюсь при своем тезисе: в странах с ощутимой инфляцией (типа России, где инфляция за последние 10 лет составила 6,3% годовых) разумным ожиданием будет, что номинальные цены на квартиры тоже будут в среднем расти с темпами, не сильно далекими от инфляции. К примеру, по данным ИРН среднегодовой рост цен на квартиры в Москве за 10 лет составил около 4,7%, а в Екатеринбурге по данным УПН – 6,7%. Попадание в инфляцию не идеальное – но порядок чисел плюс-минус сравним.

Так что, выходит, если вы берете хорошую квартиру, которая вас устраивает и имеет приемлемый для вас уровень арендной доходности + вы собрались жить в ней (или сдавать ее в аренду) в течение длительного срока – то льготная семейная ипотека под 6% выглядит прекрасным выбором. Даже если в первые три года цена объекта не будет расти – на долгосрочном горизонте из первых принципов не очень сильно вероятно (с учетом рублевых темпов инфляции), что номинальные цены будут оставаться неизменными 10+ лет.

Давайте грубо прикинем на пальцах: для арендной доходности 5% и долгосрочного «чисто инфляционного» роста номинальной цены квартиры 5% в год, совокупная номинальная доходность выходит 10%. При первоначальном взносе 20% и льготной ипотеке под 6%, Петя как бы получает полные 10% доходности на свой первоначальный взнос + 4% на «ипотечную» часть (разница доходности объекта со ставкой кредита). Так как Петя взял в долг в четыре раза больше, чем вложил сам – то доходность на первоначальный взнос должна получиться 26% годовых (10% + 4х4%). Да, что-то, конечно, всегда может пойти не так – но базовый долгосрочный финансовый расчет выглядит вполне неплохо!