Строительство жилья. Гиганты больше не растут.

Гиганты больше не растут.

▶️Рынок Москвы начал терять (https://t.me/domostroy_channel/15752) эффект масштаба для коммерческих застройщиков, а Питер уже прошел эту стадию. Из-за этого крупные девелоперы перестали расти. Об этом говорят изменения в ТОП-5 компаний по объему строительства.

⚫️В 2019 году (первый скрин) ПИК был королем среди девелоперов: почти 7% от общего рынка страны по площади текущего строительства (в 2025 — 3%).

По итогам прошлого года лидером стал «Самолет», но с долей почти 4%. Питерские ЛСР и Setl Group вовсе покинули первую пятерку, а их место заняли краснодарские застройщики.

⚫️Главная причина — трансформация столичных рынков. Москва перестает быть рынком девелоперов и становится полугосударственной строительной системой: реновация, КРТ, комплексные проекты, инфраструктурные обязательства, рост Фонда реновации, как девелопера. Комфорт-класс в этой модели чувствует себя все хуже.

⚫️Раньше ПИК был королем потому, что Москва была фабрикой метров, а теперь она становится условной витриной. Массовый сегмент выдавливается в область. Интересно, что этот процесс Петербург прошел раньше.

В 2019 году второе и третье места в общероссийском рейтинге занимали питерские девелоперы (первый скрин). Тогда Петербург позволял строить много: большие поля, мягкая градполитика, массовые кварталы, масштабируемое строительство.

⚫️На декабрь 2019 года в стройке было 12,7 млн кв. м. На декабрь прошлого года в городе строилось всего 5 млн кв. м.

Массовое жилье уехало в Ленобласть, а сам город перестал давать объем. Но и свободной земли в нем осталось не так много. В итоге два крупных питерских девелопера выпали из пятерки по объему стройки. Не потому что стали слабее, а потому что их домашний рынок перестал быть генератором метров.

⚫️Москва начала проходить тот же путь. Упор все больше делается на бизнес и премиум, а комфорт стал требовательнее. Логичный выход для крупных столичных девелоперов — наращивать регионы.

Но здесь появляется новая проблема — GR-связи. Важны отношения с местными администрациями, давят локальные элиты, нужны долгосрочные договоренности и встроенность в городскую повестку.

⚫️Здесь у крупных игроков слабое место. Пример Екатеринбурга показателен: ПИК не смог (https://t.me/domostroy_channel/15682) встроиться в местную систему. На этом фоне выигрывают региональные девелоперы, особенно из Краснодарского края (три компании из ТОП-5 оттуда).

Они строят у себя дома, где у них сильные позиции, не боятся осваивать новые («исторические») территории, заходят в Крым, масштабируются по своему макрорегиону и пытаются выйти на другие региональные рынки.

⚫️Но ПИК, «Самолет» и другие большие компании туда пока идти не хотят или не могут, т.к. там другие риски, своя политика, иная логика принятия решений и другая маржинальность. Где-то вдалеке маячит надежда на то, что санкции все-таки снимут и весь мир для топ-менеджеров и их яхт вновь будет открыт.

При этом два гиганта не страдают от отсутствия земли. В портфеле ПИК примерно 23 млн кв. м, а у «Самолета» 45 млн кв. м, но при нынешней ключевой ставке слабо работает система проектного финансирования, поэтому нет масштабирования стройки, а земля пылится на балансе девелоперов и они стагнируют.

⚫️Хотя по логике в кризисные времена гиганты должны расти за счет поглощения слабых, но отечественный девелопмент стоит на коленях перед банками, которые указывают им, где и когда строить. Поэтому лидеры больше не наращивают доминирование, а рынок дробится.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

 
Сам я прекратил вкладываться в недвижимость года 3 назад, а год назад и в акции девелоперов тоже.