Новая легальная схема обмана: пенсионеры могут лишить тебя и квартиры, и денег

Мечта о собственной квартире на вторичном рынке кажется такой надёжной. Вы находите идеальный вариант, проверяете документы, подписываете договор с милой пожилой собственницей. Вторичка — это ведь не котлован, здесь всё кажется предсказуемым и безопасным. Вы вкладываете все сбережения, берёте ипотеку и готовитесь к новоселью. Сладко, правда?

А теперь представьте кошмарный сценарий: сделка завершена, деньги переданы, но вы остаётесь без квартиры, без денег и с огромным ипотечным долгом. Прежняя владелица отказывается выезжать и подаёт на вас в суд, требуя аннулировать сделку. И что самое страшное — суд встаёт на её сторону.

Это не выдумка, а новая реальность российского рынка недвижимости, где набирает обороты вирусная схема, получившая в сети название «бабки-скамщицы». Эта афера переворачивает привычные представления о том, кто является жертвой, а кто — источником риска. Далее мы раскроем неожиданные и шокирующие факты об этой схеме, которые должен знать каждый.

Ваш главный риск — это продавец, который сам является жертвой

Суть мошеннической схемы проста и цинична. Телефонные аферисты, представляясь сотрудниками банков или правоохранительных органов, убеждают пожилого владельца, что его сбережения в опасности. Единственный способ их «спасти» — срочно продать квартиру и перевести все вырученные деньги на «безопасный счет», который, разумеется, принадлежит мошенникам.

Ключевой парадокс для вас как для покупателя состоит в том, что вы заключаете абсолютно законную сделку с настоящим собственником. Все документы в порядке. Но как только продавец переводит ваши деньги мошенникам и осознаёт обман, он подаёт в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной.

В результате вы оказываетесь в патовой ситуации: бывший владелец отказывается выезжать из квартиры, а вы рискуете потерять и только что купленное жильё, и все заплаченные за него деньги.

Суд может отобрать у вас законно купленную квартиру

Даже если вы всё сделали по закону, суд с высокой вероятностью встанет на сторону пожилого продавца. Судебные решения в таких случаях часто основываются на статье 177 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, сделка может быть признана недействительной, если продавец в момент её совершения «не был способен понимать значение своих действий или руководить ими». Проведённая уже после сделки судебно-психиатрическая экспертиза может прийти к выводу, что пенсионер был «эмоционально неустойчивый, внушаемый», особенно если в анамнезе есть гипертония или перенесённые инсульты.

Многим кажется, что их спасёт статус «добросовестного приобретателя». Вы получаете его, если проверили все документы, например, получили свежую выписку из ЕГРН перед сделкой и не знали о мошенничестве. Однако судебная практика показывает, что даже этот статус не является безусловной гарантией сохранения квартиры. Суд может вернуть жильё прежнему владельцу, а вам останется право требовать деньги с мошенников (что практически безнадёжно) или добиваться от государства «однократной единовременной компенсации». Но это, по словам экспертов, долгий и сложный процесс.

Широко разошедшаяся в СМИ история певицы Ларисы Долиной, которая продала апартаменты за 112 миллионов рублей, перевела деньги мошенникам, а затем через суд вернула себе квартиру, не возвращая средства покупателю, стала для многих своего рода инструкцией.

Даже нотариус и риелтор не дают 100 % гарантии

Многие покупатели уверены, что привлечение к сделке агентства недвижимости и нотариуса — это панацея от всех рисков. Однако в случае со схемой «бабок-скамщиц» стандартные меры безопасности оказываются недостаточными. Известен случай, когда покупатель потерял 14 миллионов рублей, несмотря на то что сделка проводилась через агентство и была заверена нотариусом.

Проблема в том, что риелтор и нотариус проверяют юридическую чистоту документов на момент сделки: действительность права собственности, отсутствие обременений. Нотариус также удостоверяет дееспособность продавца «здесь и сейчас». Однако, мошенники действуют очень изощрённо, их цель — вывести человека из равновесия. Ни нотариус, ни риелтор не могут предвидеть, что продавец находится под сильным психологическим давлением и через месяц оспорит сделку в суде.

Таким образом, даже в самых, казалось бы, защищённых сделках покупатели становятся жертвами хорошо организованных схем, где формально всё выглядит законно, но суть операции — мошенническая.

Лучше оплатить психиатра для продавца

В свете новых угроз эксперты рынка и юристы настоятельно рекомендуют покупателям, особенно при сделках с пожилыми людьми, предпринимать экстраординарные меры предосторожности. Сегодня покупатель должен защищать сделку от её возможного аннулирования в будущем.

Вот расширенный список шагов, которые помогут минимизировать риски:

• Нотариальное удостоверение с видеофиксацией. Настаивайте на том, чтобы нотариус не просто заверил сделку, но и провел её видеозапись. Это станет дополнительным доказательством того, что продавец действовал осознанно.

• Справки из диспансеров. Потребуйте от продавца предоставить свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учёте.

• Психиатрическое освидетельствование в день сделки. Самая надёжная мера — пригласить врача-психиатра для проведения освидетельствования продавца непосредственно в день подписания договора. Как отмечают эксперты, это обойдётся примерно в 20 тысяч рублей, что при сделке на 10 миллионов выглядит вполне приемлемой тратой.

• Полная проверка продавца онлайн. Перед сделкой проверьте собственника через все доступные государственные ресурсы: сайт судебных приставов, сайты судов, а также реестры сведений о банкротствах.

• Проверка кредитной истории. Попросите продавца предоставить выписку из бюро кредитных историй. Крупные долги могут быть мотивом для участия в сомнительных схемах.

• Безопасные формы расчетов. Категорически откажитесь от передачи наличных. Используйте только банковскую ячейку или аккредитив. Это гарантирует, что продавец получит деньги только после успешной регистрации перехода права собственности.

Вся история может быть маркетинговым ходом застройщиков

Несмотря на реальные судебные дела, некоторые эксперты выражают скептицизм по поводу массовости этой схемы. Существует мнение, что волна сообщений о «бабках-скамщицах» в социальных сетях и СМИ может быть хорошо спланированным вбросом или «заказухой».

Какова возможная мотивация? Создать у покупателей панический страх перед «токсичным» вторичным рынком. На фоне не самых лучших дел у девелоперов такой информационный шум может эффективно перенаправить спрос со вторичного жилья на новостройки, которые кажутся более безопасным вариантом, ведь вы — первый владелец.

В пользу этой версии говорит и характер доказательной базы в вирусных постах. Как отмечают аналитики, в виде доказательств предоставляются только скриншоты с непонятного чата, без идентификации пользователей. На скринах много упоминаний о судах и заявлениях в полицию, но не приводятся ни номера судебных дел, ни копий ответов от полиции. Хотя отдельные реальные случаи мошенничества, безусловно, существуют, масштаб проблемы может быть преувеличен в интересах определённых игроков рынка.

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке, особенно у продавца преклонного возраста, сегодня требует беспрецедентного уровня осмотрительности. Покупатель вынужден защищать не только свои деньги от мошенников, но и саму сделку от её возможного аннулирования в будущем по инициативе продавца, который сам стал жертвой.

Вместо вывода

В мире, где даже нотариально заверенная сделка может быть отменена, а жертва мошенников невольно создаёт новую жертву, готовы ли вы платить за риски вторичного рынка, или безопасность новостройки теперь кажется единственным разумным выбором?

P.S.

В телеграм-канале поделился «красными флагами», когда стоит отказаться от сделки. Полезна как покупателям, так и продавцам, а также тем, кто планирует в будущем сделки с недвижимостью.