Доходность облигаций 2025. Сравнение с ростом рынка недвижимости.
На данный момент рынок акций российских компаний демонстрирует не далеко самые высокие уровни доходностей, что вызвано особенностями текущей политической и экономической ситуации.
Бенджамин Грэм, основатель теории стоимостного инвестирования, периоды подобных кризисов описывает как более благоприятными для покупки облигаций.
Следовательно, инвесторы, придерживающиеся таких принципов, регулируют баланс своего инвестиционного портфеля в сторону большего объема облигаций и других долговых инструментов.
С учетом беспрецедентно высокой ключевой ставки Банка России одними из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов за предыдущие несколько лет являлись облигации с плавающим купоном, привязанным к ставке RUONIA.
Для наглядности было проведено сравнение роста рынка недвижимости с доходностью фонда SBMM (который имеет примерно аналогичную доходность, как у облигаций с привязкой к RUONIA).
Этот фонд ликвидности имеет стратегию, ориентированную на получение дохода от краткосрочных долговых инструментов. Поэтому его показатели доходности примерно близки доходностям облигаций с привязкой к RUONIA.
На сайте tradingview цена фонда SBMM на 03 января 2022 года составляла 10,192 рублей. Затем, в сентябре 2025 года цена этого фонда составляла примерно 16,8 рублей.
Доходность фонда от роста курсовой стоимости за этот период составила примерно 65%.
Теперь обратимся к сайту sberindex и оценим рост недвижимости (на первичном и на вторичном рынке) за этот же период.
За период с января 2022 до сентября 2025 года:
-на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра выросла примерно на 52% (с 116 218 до 176 847 рублей)
-на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра выросла примерно на 38% (с 85 078 до 117 510 рублей)
В текущее время наблюдается нарастающее превосходство стоимости первичного рынка над вторичным, что вызвано как удорожанием строительства, так и постоянными нововведениями в области приобретения недвижимости от застройщика (Эскроу счета, льготные ипотеки и т д и т п).
При этом за предыдущие несколько лет рост стоимости недвижимости опережает официальную инфляцию на сайте Банка России.
Несмотря на это примерный расчет доходности от облигаций-флоатеров, привязанных к ставке RUONIA, за оцениваемый период показал доходность 65%, превосходящую рост среднероссийской стоимости недвижимости как на первичном рынке — 52%, так и на вторичном — 38%.
Однако, расчет усредненный и он не учитывает разницу стоимости недвижимости по классу, регионам и возможные арендные платежи, если недвижимость сдается в аренду.
Не является инвестиционной рекомендацией.
Вы вообще ничего не понимаете в современном рынке недвижимости, всё мимо.
Застройщики работают через проектное финансирование.
Банк открывает застройщику кредитную линию под обеспечение будущих продаж (средства дольщиков на эскроу-счетах). Эти кредиты выдаются из депозитных ресурсов банка — фактически, под залог «будущих квадратных метров».
Льготная ипотека удерживает спрос на первичку.
Даже при падении реального платежеспособного спроса банки через программы господдержки продолжают обеспечивать доступность кредитов для покупателей новостроек. Это подогревает цены на первичке, несмотря на общую стагнацию доходов населения.
Механизм резервирования заставляет банки поддерживать высокие цены.
Чем ниже цены на первичном рынке, тем меньше залоговая стоимость проектов и тем выше риски невозврата кредитов для банков. Поэтому система заинтересована в поддержании номинально высоких цен — это улучшает показатели балансов и снижает потребность в дополнительных резервах.
На вторичке таких рычагов нет.
Там нет проектного финансирования и «льготки», а спрос формируется живыми деньгами. Поэтому вторичный рынок быстрее отражает реальное состояние экономики и снижается или стагнирует при росте ставок.
Таким образом, разрыв между первичкой и вторичкой — следствие институциональной поддержки цен на уровне банков и государства, а не рыночной динамики спроса и предложения.
Интересное раскрытие информации, но в представленном исследовании, как и в приведенной вами цитате, нет ни слова о рыночной динамике спроса и предложения.
Вы раскрыли тот же текст, который процитировали (но не полностью) из публикации касательно ипотеки, эксроу счетов и т д.
полная цитата довольно солидарна с вашим комментарием:
> «В текущее время наблюдается нарастающее превосходство стоимости первичного рынка над вторичным, что вызвано как удорожанием строительства, так и постоянными нововведениями в области приобретения недвижимости от застройщика (Эскроу счета, льготные ипотеки и т д и т п).»
Возможно, вы читали какую-то другую статью перед написанием коммента.
Также тема удорожания первичного рынка недвижимости затронута довольно кратко, т к само исследование заключается в сравнении доходности долговых инструментов с ростом цен недвижимости.
Поэтому интересно получить фидбэк касательно самого исследования.
Алексей Терновский, относительно самого исследования оно не закончено, выводы не сделаны, гипотезы не высказаны. Просто констатация некоторых разрозненных фактов. Под каждой картинкой словами написали, что на ней изображено и назвали это исследованием.
Меня конкретно тригернула шаблонная фраза которую я процитировал которую все друг у друга копипастят вообще не вникая в происходящее.
Добавлю, что цель канала не в написании диссертации с определенным набором заголовков, а в привлечении интереса к эффективным методам инвестирования с помощью раскрытия разнообразных тем этой области.
Причем раскрытие необязательно полное, чтобы читателям было интересно высказать свое мнение и предлагать свои дополнения.
Что вами и было сделано.
Поэтому благодарю за обратную связь!