#ПроНедвижимость: размер имеет значение

Приветствую, дорогие друзья. Впервые я задумался о том, что размер фонда влияет на его доходность, наблюдая за поведением инвесторов в фондах «Парус-СБЛ» и «Парус-Озн», которые загоняли котировки на уровни значительно выше справедливой стоимости, определенной профессиональным оценщиком.

Некоторые участники рынка предполагали, что цену могут гнать вверх инсайдеры, но я никогда не рассматривал эту версию всерьез, потому как объемы сделок слишком маленькие и крайне сомнительно, что какие-то серьезные инсайдеры стали бы этим заморачиваться, окончательно версию с инсайдерами добило поведение инвесторов, которые продолжали совершать сделки по безумным ценам после публичного объявления доп. эмиссии по заранее известным ценам, которые были заметно ниже сложившихся рыночных уровней.

Тогда окончательно стало понятно, что в какой-то момент цена может формироваться малоискушенным меньшинством и на малых объемах торгов. Фактически мы имеем дело с ситуацией, когда при малом круге держателей паев, большинство из них — долгосрочные инвесторы, спекулянтам инструмент не интересен, это приводит к низкой ликвидности на рынке, далее на сцену врывается небольшое количество людей, готовых брать по каким-то своим соображениям актив практически по любым ценам, а действующие держатели актива скорее всего в принципе не следят за рынком и не пытаются заработать на очевидной неэффективности.

Далее я собрал небольшую таблицу со складскими комплексами, чтобы можно было увидеть действие этой гипотезы «вживую». У меня было желание включить сюда ритейл недвижимость и офисы, но в одной таблице сравнивать недвижимость разного вида не совсем корректно, а делать сравнительный анализ из множества таблиц — трудоемко, потому я ограничусь своими комментариями по ходу статьи.

Анализ осложняется тем, что разные УК в разной степени раскрывают данные о своих продуктах, потому весь анализ имеет значимую долю авторского творчества, основанного на личном опыте и требует пояснений. Однако, невооруженным глазом видно есть явная корреляция между размером фонда и рыночной доходностью.

Можно заметить, что фонд Парус-Озн больше, чем Парус-СБЛ, а доходность ниже. Это обманчивое впечатление, так как на самом деле в Парус-СБЛ капитал инвесторов 2 млрд, а в Парус-Озн 1,7 млрд, то есть рыночная ликвидность у Парус-СБЛ прямо сейчас выше (это временно), а также на момент написания статьи УК выполняет доп. эмиссию, что давит на котировки.

Второй момент — мы видим, что 108 млрд-ный фонд «Современный 7» имеет ниже текущую дивидендную доходность, чем фонд «Парус-Лог». Но это во многом тоже обманчивое явление, чтобы его продемонстрировать я добавил колонку «Скорректированный прогноз доходности*». Все дело в том, что «Современный 7» имеет 28% дисконт к СЧА и небольшой срок до окончания фонда — договор управления истечет в марте 2031 года, а это означает, что УК реализует объекты по цене не менее СЧА на момент расформирования фонда, что позволяет сделать аккуратное предположение / прогноз, что только на этом действии инвесторы получат дополнительную доходность около 7% в год (к текущей цене).

При этом в прогнозной доходности я учел прогнозы УК Парус по изменению ставок аренды, но СФН не дает аналитически пригодных прогнозов по фонду «Современный 7», то есть окончательная доходность скорее всего будет еще выше с учетом индексации аренды. По методу «пол-палец-потолок» можно предположить, что это цифра составит еще не менее 4-5% годовых с учетом переоценки объекта. Аналогичную переоценку стоимости объекта я не закладывал для фондов Парус, так как по ним договора управления оканчиваются в 2035 — 2036 гг, делать ценовые прогнозы на таких горизонтах мне представляется решительно бесполезным занятием.

Если мы посмотрим на ситуацию в других видах недвижимости, то увидим примерно схожую картину. Некоторые фонды с активами менее 1 млрд рублей (это фонды с небольшими торговыми объектами в небольших городах) могут давать арендный поток в районе 8% годовых до НДФЛ, а с активами более 1 млрд уже ближе к 10%. Объяснение здесь тоже довольно простое: относительно небольшие объекты пользуются популярностью у состоятельных лиц, которые думают куда бы пристроить несколько сотен млн рублей, но эти люди недостаточно богаты, чтобы инвестировать в недвижимость класса «А», которая дает более высокую доходность.

Мы же, розничные инвесторы, на рынке коллективных инвестиций можем выбирать — вложиться нам в небольшой объект или поучаствовать в капитале крупного фонда (а кто-то посмотрит на все это и вообще откажется) — цена вопроса везде примерно схожая. А понимание функционирования рынка дает нам возможность разрабатывать оптимальную стратегию формирования портфеля активов.

На этом все.

Кстати, свои самые важные статьи по недвижимости собрал в одном посте: #ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость

Подготовка таких статей является трудоемкой работой. Буду искренне признателен, если оцените статью лайком.

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.

Канал в Дзен: Механика Капитализма