Почему дешёвой рыночной ипотеки больше не будет? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также узнал, почему дешёвой рыночной ипотеки в РФ больше не будет.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Вторичка дорожает, а первичка снижается.

Первичка после роста немного откатилась вниз. Спроса не хватает. Вторичка показала новый максимум.

Сочи:

• Первичка: 456к → 443к (-2,9%)
• Вторичка: 316к → 322к (+1,9)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве первичка продолжает бить рекорды, зафиксирован новый исторический максимум. Ну а что, одни элитные дома строятся. Вторичка отстаёт.

Москва:

• Первичка: 429к → 447к (+4,2%)
• Вторичка: 352к → 354к (+0,5%)

Чтобы купить в ипотеку под 27% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 275 тысяч. Снова идём в церковь ставить свечки за разворот ДКП. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 306к (-3к).

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (б/и).

349к за метр в Москве (-2к). Опережает MREDC на 43к. По Краснодарскому краю средний ценник 167к (+1к). В МО 190к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 304к (+5к). Средняя стоимость в Сочи в апреле составляет 316,9к по данным Этажей. 

ИРН показывает 276к по Москве (б/и). Новая Москва 204к (-1к). МО 154к (б/и).

В долларах недвижка выросла до 3 289 долларов за метр (+104$ или +3,2%).

Почему дешёвой ипотеки больше не будет?

Если вы ждёте, что при развороте ДКП рыночные ставки по ипотеке упадут до 6%, то зря. 12–15% будут нормой, а первоначальный взнос, полагаю, будет не ниже 25–30%. А то напридумывали тоже кредитов, которые пожирает инфляция, которая исторически высокая.

«Даже при смягчении монетарной политики возврат к низким ставкам доступному кредитованию для широкого круга заёмщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче «дешёвых» кредитов на большой срок». Это слова члена правления ВТБ г-на Горшкова.

Ну а пока доля льготных кредитов достигла 87% в общем объёме ипотечного кредитования.

Средний чек по ипотеке растет. Сейчас он составляет 4,4 млн рублей. Это рекорд. Впрочем, ни в Москве, ни в Сочи даже за две такие сумму купить ничего особо не получится.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,546 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня может быть около 6,8 млн.

По ценам от Домклика получается около 21,12 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 18 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30. Нужно раза в два больше, чтобы чилить с комфортом.

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.