Тимофей Мартынов личный блог

16 апреля 2025, 11:45

Самолет запускает первый в России ЗПИФ на жилую недвижку. Есть вопросы по этой теме?

Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.

Что меня смущает?

на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.

А тут комиссия УК составляет 3%.

Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.

Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.

21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.

Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?

акции REIT ЗПИФы недвижимости инвестиции в недвижимость Самолет

Самолет Инвестиции в недвижимость ЗПИФы недвижимости

martynovtim

Тимофей Мартынов

Санкт-Петербург

8001

839 857

с 21 сентября 2010

50 Комментариев

Electrofunk
16 апреля 2025, 11:48
Курам на смех. Пусть банкротятся.
+16
- Лесенкой
  16 апреля 2025, 12:15
  Electrofunk,
  
  цырк с конями, угу
  в застроев можно «вкладываться» всегда(!) только одним способом — бетон за свои в нужном месте
  усё
  +5
  - Sispipis
    16 апреля 2025, 12:54
    Лесенкой, Цирк- это твой русский язык. Школу провафлил?
    -1
Путешественник
16 апреля 2025, 11:49
Куча комиссий и бесплатное пользование деньгами лохов.
Все эти схематозы ТОЛЬКО в пользу эмитентов различных конструкций.
Прибыли и ресурсы у получателя денег, риски, и гарантировано недополученная прибыль, на инвесторе
+16
- Лесенкой
  16 апреля 2025, 12:17
  Путешественник,
  дык
  сначала было придумано жыдоэскроу для обувания холопов-наиботечников
  теперь пора обувать рентовиков-«пайщиков»
  плебсу «собственность» — не положена
  гы
  +2
Путешественник
16 апреля 2025, 11:50
Обещать доходность-это сразу жульё
+3
Руслан (Cash_flow)
16 апреля 2025, 11:51
Не понятно как они такое продавать будут на открытом рынке? В чем должен быть интерес со стороны клиента? (тут критерий риск/доходность трещит по швам)
+2
- alexei459
  16 апреля 2025, 12:07
  Руслан (Cash_flow), любителей ЛохПиО достаточно
  0
- Лесенкой
  16 апреля 2025, 12:19
  Руслан (Cash_flow),
  
  хотят наипать тёщу с зятем да свекровью — которые и без всякого жулья «спайяются» молодым на квартиру ;0\
  0
NikolayRogov
16 апреля 2025, 11:53
За что они 3% комиссий брать будут, за то что они на слайде перечислили? Лучше тогда REIT покупать на зарубежных рынках, в любом случае, я думаю, их фонд будет для квалов, а квалы могут и американские фонды такого вида купить, с меньшими комиссиями. И прочими бонусами.
+4
- Владимир Тимошенко
  16 апреля 2025, 12:49
  NikolayRogov, и потом забыть лет на 30 про вложенные деньги, дивы с которых будут поддерживать американскую и европейскую оборонку. Звучит как бизнес-план.
  +2
  - NikolayRogov
    16 апреля 2025, 12:54
    Владимир Тимошенко, Так то дивы будут идти к тебе, с этим проблем нет. Я же не через, помойку СПБ биржу предлагаю покупать. Есть варианты
    0
    - Владимир Тимошенко
      16 апреля 2025, 13:02
      NikolayRogov, да? Будут идти? Через IB наверное, да? Если с резидентством другой страны + гражданством другой страны, можно.
      0
      - NikolayRogov
        16 апреля 2025, 13:19
        Владимир Тимошенко, Открываешь счет в Финаме, получаешь квалификацию и вперед. Все нормально пока. Есть риски ясно дело, но опять же торгуй на то, что не жалко заморозить так то.
        +1
Denis Martianov
16 апреля 2025, 11:52
Тимофей, берите плату за проведение интервью авансом, и спрашивайте что угодно — в любом случае этот шлак никому адекватному не нужен.
+1
Марат
16 апреля 2025, 12:00
Пусть банкротятся, застройщик отстой
+1
Григорий
16 апреля 2025, 12:07
на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.
А тут комиссия УК составляет 3%.
Всё, что нужно знать про ЗПИФ. Спасибо!
+7
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:56
  Григорий, ну это я свое дилетантское мнение озвучил)
  0
Олег Ков
16 апреля 2025, 12:07
Лет 15 назад, думаю это могло бы зайти. А сейчас у недвижимости мутные времена начались, ловить там больше нечего. Ну или мало что, а всем нужно больше.
0
- Лесенкой
  17 апреля 2025, 10:25
  Олег Ков,
  15 лет назад народ на котловане за полцены тарился и через год переуступался в +50% на следущем ...
  Накер оно нынешнее иноваторство там никому не упало, т.к. в этом деле крутился грамотный люд — с субчиками бухающий на день строителя и вот то вот фсё ;0\
  +1
RiskTrader
16 апреля 2025, 12:25
лохов ищут на смартлабе
+4
- Чингачгук (Великий Змей)
  16 апреля 2025, 12:34
  RiskTrader, Тимофею занесли, прогревает служба — не дружба
  +4
Ivan Sergin
16 апреля 2025, 12:31
Спросите, какой у них горизонт до банкротства?
+3
Kirbankir
16 апреля 2025, 12:38
Тимофей, доброго дня.
Спросите не только про инвестиционную составляющую, а вопрос когда они решат проблемы дольщиков, с затягиванием срока сдачи квартир и проживания в них рабочих со всеми вытекающими. Мне кажется это сильно влияет на имидж компании, взявшей курс на технологичность, открытость и тд.
+1
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:55
  Kirbankir, а что у Самолета уже есть затяжка со сроками сдачи?
  0
  - Григорий
    17 апреля 2025, 10:10
    Тимофей Мартынов, примерно 6 мес сейчас, но не только у него. И еще 3 мес на выдачу ключей отводят.
    0
Владимир Тимошенко
16 апреля 2025, 12:45
Да основные вопросы вы уже озвучили, в целом. Как по мне — доходность нужно считать по аренде. Если тут начинается:«с учетом роста цен на недвигу (патамуштанедвигавсегдарастет)», то сразу в топку. Дивы платить они будут с аренды. Если они будут продавать основные фонды(нет), чтобы обеспечить 21%, то нафиг оно надо как бы.
+2
Эльзар Тимирбулатов
16 апреля 2025, 13:20
какой то треш, тупо хотят обкешить мусор фонд чтобы потом ео дербанить. ммвб стало сборищем мутных типов которые выводят всякий мусор задрого впаривают и с концами с деньгами
+2
Плантатор Мигель
16 апреля 2025, 13:24
Это они шлак, который даже с дисконтом не продается, в зпиф упаковать хотят? Оригинально. Но ключевое, про доходность, Вы вроде уже и сами ответили.
+2
Попов Андрей
16 апреля 2025, 13:34
Воробьеву нужно задать неприятные вопросы из ведомств из двух и трех букв и может закончиться их история успеха
0
Laukar
16 апреля 2025, 14:23
Хотелось бы, чтобы они расписали, какой рентный доход в процентах по текущей ситуации. А какой процент они закладывают рост стоимости из этих 21% ожидаемого, и возможен ли рост комиссии за управление, и чем ограничен ли рост комиссий? И какие еще расходы возможны…
Будут ли они, как маркетмейкер в рынке, скупать и продавать свои паи с дисконтом? Или: «Иди ищи других дураков сам, если захочешь скинуть»...
+3
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:53
  Laukar, там по моему рентный доход только 8%
  остальное типа рост цены
  0
  - Laukar
    17 апреля 2025, 12:37
    Тимофей Мартынов, если 8 процентов при полной загрузке. То её может и не быть. Будет 6% рентный, например. Рост стоимости тоже вилами по воде… Может и не быть роста стоимости такого. И маркетмейкер ликвидности если не даст. Будет вообще засада.
    0
DS
16 апреля 2025, 16:57
Вся надвига — это нае… о. Пример — гарант- инвест.
0
Dimdirol
16 апреля 2025, 17:51
Как часто будут выплаты?

Будут ли продавать, докупать, менять обьекты недвижимости?
+1
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:53
  Dimdirol, спасибо!
  0
Генерал Контрадмералыч
16 апреля 2025, 18:37
У тя холестерин высокий эт микроволновка точно вот исследования. www.predmeti.ru/-a-10.html
0
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:51
  Генерал Контрадмералыч, с чего вы взяли что у меня высокий холестерин?:)
  0
  - Генерал Контрадмералыч
    17 апреля 2025, 10:22
    Тимофей Мартынов, уже низкий?
    0
Генерал Контрадмералыч
16 апреля 2025, 18:37
🤪
0
websan
17 апреля 2025, 09:25
Он не первый, у дом РФ есть такой зпиф
0
- Тимофей Мартынов
  17 апреля 2025, 09:50
  websan, опа, а на бирже торгуется?
  0
  - websan
    17 апреля 2025, 10:01
    Тимофей Мартынов, RU000A0JXP78
    0
Васильев Максим
16 апреля 2025, 20:48
есть вопрос по самолету Самолету. Клиент скорее жив, чем мертв?
0
Екатерина Кр
17 апреля 2025, 07:47
Какая-то ерунда. Реально интересный был бы проект застройщика покупка метров. Ну грубо говоря ты покупаешь сеголня метр в таком то районе, передав застройщику деньги в фонд. Потом ещё метр. И так пока не накопишь на минимальный объект или тот который устраивает. Никаких процентов, комисстй и прочей фигни.
0
- Лесенкой
  17 апреля 2025, 10:39
  Екатерина Кр,
  Никаких процентов, комисстй и ...
  **********************
  
  бггг
  кера лысага
  
  0
websan
17 апреля 2025, 11:56
А рулить этим фондом будет УК Контрада Капитал, которая под совкомбанком
0

Читайте на SMART-LAB:

✔️ Рыночное положение: всё с̶л̶о̶ж̶н̶о̶ надежно

Вчера мы получили статус официального администратора финансовых индикаторов. После внесения в соответствующий реестр Московская биржа стала первой организацией, а RUSFAR — первым финансовым...

Московская биржа

18:27

Портфель облигаций с ежемесячной выплатой. Январь 2026

С увеличением капитала должна расти не только цифра на счёте, но и качество жизни. Решить эту задачу поможет портфель, который ежемесячно приносит дополнительную «зарплату» в виде процентных...

Альфа-Инвестиции

18:06

Станет ли 2026 год успешным для металлургов?

Российские металлурги завершают год относительно неплохо на фоне прочих отраслей. Несмотря на санкционное давление и усложнение логистики компании сумели нарастить экспорт. Перспективы...