Самая популярная новостройка в Н. Москве, или ЖК “Саларьево”.

ЖК “Саларьево Парк”, или из гадкого утенка в лебедя и обратно.

ЖК Саларьево — это не просто один из множества ЖК, которые со всех сторон облепили “старую Москву”. Циники скажут, что как мухи коровью лепешку, но мы так говорить не будем.

В конце 10-х ЖК Саларьево стал революцией в недвижимости Москвы и задал новые тренды. Впервые крупный застройщик начал строить и продавать студии 19м с отделкой. И не только. Были еще более традиционные однушки, евродвушки, евротрешки.

На старте продаж, в 2018-м году, студии продавались по 2.5 млн. Это удивительно низкая цена за отдельное жилье с ремонтом в Москве, пусть даже и в новой. Такую студию можно было легко купить в ипотеку с первоначальным взносом всего 500 тысяч. Для сравнения, цены на однушки (даже самые убогие) на вторичке начинались от 5 млн, т.е. в 2 раза дороже. Но застройщик осторожно щупал рынок и был готов оперативно поднять цены, что скоро и произошло.

Но потенциальных покупателей терзали сомнения. Да, рядом открыли метро Саларьево. Да, строят большой торговый центр. Но ведь под носом — огромная свалка ТБО. Уже закрытая, но все же.

Риэлторы этот ЖК не оценили. Мало кто понял, что подобные проекты перетянут платежеспособный спрос со старого жилого фонда.

ЖК Саларьево стал настоящим хитом. Метро (дорогая красная ветка), огромный ТЦ, отсутствие старых домов. Даже во время ковидного карантина цена аренды студии не опускалась ниже 30 тыс (в начале 2020-го как раз достроили первые корпусы). И цены быстро выросли. Ну и конечно, в росте цен помогла льготная ипотека, которая стартовала в 2020-м.

Но сейчас на дворе не 2018-й, а 2025-й.
Все эти годы спавнятся новые корпуса, один за другим. Застройка растянулась до следующей станции метро — Филатов Луг. По плану, застройка будет идти минимум до 2028 года. Целых 10 лет строительства в одной локации!

На пике цен студии стоили от 8 млн и дороже.
Сейчас, в марте 2025 года — от 6.0млн (со сдачей в 2028 году).


Почему цены поехали вниз?
Спрос растянулся по множеству других ЖК. Каннибализм между ЖК одного и того же застройщика. Новый проект отъедает часть покупателей у старого.
“Навес” предложений не только от застройщика, но и по переуступке, вторичке (в уже построенных корпусах)
При прочих равных, покупатели чаще выбирают ЖК внутри МКАД.

Для заМКАДной Новой Москвы — хорошая локация. Особенно, если вас не смущает полигон ТБО (закрытый), периодический шум самолетов и автовокзал впритык к Соларису. По опыту — нанимателям это ничуть не мешает.

Транспортная доступность. Хорошая. В пешей доступности две станции метро — Саларьево и Филатов Луг. Кстати, периодически поезд метро идет только до Саларьево, все выходят и ждут нового поезда. Привет жителям Коммунарки!

Общее впечатление от прогулки по локации. Шумный ТЦ Соларис с гипером Глобус, автовокзал, транспортные развязки. Присутствие полигона ТБО особо не ощущается — просто в стороне есть некая гора. Заметно, что ЖК заселили не вчера и даже не 5 лет назад. Есть многоуровневый паркинг, работает школа и детский сад. Как обычно, первые этажи заняты магазинами, кафе, аптеками, услугами итд. Пенсионеров не видно, зато есть женщины с колясками. Алкашей, люмпенов и странных персонажей не заметил, хотя автовокзал, как правило, повышает концентрацию. Иногда пролетают самолеты, но существенного шума нет.
Нюансы Новой Москвы. Но помним, что это не старая Москва в пределах МКАДа, а новая со всеми своими нюансам. Поликлинику обещают построить только к 2030-му году. Доставки, как правило, дороже, ведь это за МКАДом. Если вы на машине, до дополнительные километры до МКАД могут занять 20 мин и больше, а Киевское шоссе иногда перекрывают (Внуково, важные гости). С поиском аптеки, пекарни или барбершопа в шаговой доступности проблем не будет, а вот за хорошим парком, социалкой и прочим придется ехать.

Кому подойдет этот ЖК? Кому нужна новостройка с московской пропиской, рядом с метро за умеренный бюджет от 6млн +. И не смущает срок сдачи 2027-28 годы. И нужна красная ветка, например рядом учеба, работа. Помним, что новые корпуса сейчас строят вплотную к полигону ТБО.

Под аренду вариант все еще неплох. Да, дома все еще строят и сдают, а значит будет навес предложения. С другой стороны, бесконечно это продолжаться не может, ведь в новый проектах после лета 2024 студии до 28 метров — это уже не квартиры. Кроме того, Саларьево отъест часть спроса на аренду у более далеких ЖК, например в Коммунарке. 

Под инвестиции — вариант спорный. С одной стороны, в марте 2025 года — это отличный способ пристроить льготную ипотеку в минимальном бюджете, рядом с метро. С другой стороны, потенциальный рост цены под вопросом. Пик цен Саларьево уже прошло. 

Краткий видеообзор: youtube.com/shorts/ImGCuOMhexE?feature=share

Моя тележка: t.me/mosstart