Что выгоднее для рантье: квартира или ЗПИФ недвижимости

Отношение россиян к недвижимости меняется. Почти половина опрошенных минувшим летом назвала покупку жилья невыгодной. Доля инвесторов среди покупателей квартир упала до исторического минимума.

Тем не менее для большинства россиян недвижимость наряду с вкладами остаётся самым надёжным инструментом для сохранения денег. Попробуем разобраться, как выгоднее сейчас инвестировать в недвижимость.

Доход от сдачи в аренду

По сути, это разновидность предпринимательской деятельности. Если речь идёт о жилых объектах, то более корректно назвать это предоставлением помещения для найма. Если о коммерческих (гаражи, склады, магазины) — то аренда.

Доходность найма или аренды рассчитывается просто: сумма всех платежей от нанимателя (арендатора) за год, разделенная на стоимость объекта недвижимости (его рыночная цена).

Для типичного жилья (квартиры в многоэтажных домах) ставки доходности сейчас составляют от 4–5% в Севастополе и Казани до 8–9% в Хабаровске и Калининграде. В столичных Москве и Санкт-Петербурге сдают за 6%.

Доходность рентного ЗПИФа

Фонды недвижимости столь же разнообразны, как и рынки жилья в разных регионах: есть консервативные и дорогие, а есть доходные и дешёвые. Одни хорошо растут в цене, другие дают более высокие ставки аренды.

В качестве примера возьмём один из самых популярных ЗПИФов под управлением Альфа-Капитал — Арендный поток. Он сдаёт помещения торговой сети «Пятёрочка» (пять магазинов) и распределяет доход между пайщиками.

Информация о размере выплат есть на сайте управляющей компании в её ежемесячных отчётах. С начала 2024 г. ЗПИФ выплатил своим пайщикам следующие суммы на каждый купленный пай (акцию фонда):

Доход на один пай в сентябре составил 2053,5 руб. В предыдущие месяцы пайщикам также приходили выплаты немногим более 2000 руб. В сумме за год набирается более 24 тыс. рублей ренты.

В течение года стоимость пая на бирже находилась в диапазоне от 248 до 268 тыс. руб. В среднем его можно купить примерно за 255 тыс. руб. Итого на вложенные средства инвестор получает 0,8% в месяц или 9,4% в год.

Что выгоднее

Доходность крупных консервативных рентных ЗПИФ недвижимости (более 9%) — сопоставима с доходностью сдачи квартир в самых прибыльных регионах и на треть выше, чем доходность сдачи жилья в Москве и Петербурге.

Инвестиции в доходную коммерческую недвижимость через ЗПИФ обойдутся в десятки раз дешевле, чем прямая покупка квартиры в любом регионе. В нашем примере — около 250 тыс. руб. против нескольких миллионов.

ЗПИФ недвижимости почти требует минимального внимания со стороны инвестора. Многие из них, включая «Арендный поток», доступны для покупки прямо в приложении брокера, как обычная акция или облигация.

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции