Донорская ипотека, как выход из положения?
«Донорская” ипотека набирает популярность.
»Страна девелопмент" пресс-релизит схему оформления «семейной ипотеки» без детей с помощью ипотечного донора. По новым правилам на программу со ставкой от 5.5% могут претендовать только семьи, в которых есть один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, или двое детей до 18 лет. При этом «семейную ипотеку» можно брать неограниченное число раз.
Тюменский девелопер предлагает:
Если у вас есть близкие друзья или родственники, которые обладают правом на «семейную ипотеку», и они готовы выступить «донорами», то можно взять их в созаемщики. Такая «донорская» ипотека сейчас набирает популярность у наших клиентов.
Ипотечный «донор» должен получить минимальную долю в купленной недвижимости. После оформления права собственности «донор» может отказаться от своей доли. При этом важно иметь максимально доверительные отношения с ним, чтобы обезопасить себя от рисков." Домострой.
У меня пока нет своего отношения к этому, скорее я нейтрален. Если есть такая возможность и всё всех устраивает, тогда почему нет?
Видимо совсем дела плохи — если так отчаянно дураков ищут.
1. Идти в созаемщики к друзьям или родственникам — глупо. Особенно когда подписываешься на ипотеку. Мало кто предложит залог своих обязательств. А сколько историй когда клявшийся созаемщик уходит в сторону со словами «ну не смог», оставляя проблему созаемщику. То что надо молодой семье с маленьким ребенком — по чужим долгам за ипотеку платить.
2. Риски недостроя. Если на рынке жилья остались только люди с налом да немногочисленные льотники — значит спрос обвалился кратно. Тогда риски недостроя становятся неимоверно высокими. Если в строящемся доме продали 15% квартир, то как его достраивать? Банк что ли сойдет с ума и профинансирует стройку? Нет, банки выделяют финансы только в размере полученных на эскроу средств.
3. Риски кидка по системе эскроу. Законы об эскроу приняты давно, но на практике в кризисное время не обкатывались. Зато моратории — защищающие долгострой — принимаются один за другим. И вот такую картину имеем. Есть лох (ипотечник), положивший миллионы на юеспроцентный счет и платящий ипотеку. Ему дали бумажки с обязательстами. Есть банк, у которого деньги на счету при ставках кредита 18% плюс 18% получает от ипотечника и государства. Итого 36% в год можно поиметь. Вопрос — а зачем что то строить? Несколько лет потянуть — и у банка на руках 100% ипотечного займа. Не нужно ждать 30 лет. Как думаете, лоха кинут или нет, при такой то выгоде?
Подозрительно кстати. Видел в интернете — писали что у Самолета банки не выделяют денег на стройку в рамках проектного финансирования, с прошлого года. За исключением нескольких объектов. Подозрительно. Мне вот интересно, как строить без финансирования? Надеюсь, все обойдется, а я ошибаюсь.
банк при банкротстве застройщика становится конкурсным кредитором на сумму проектного финансирования и прочих кредитов, получает своё по залогам в ходе банкротных процедур. недострой реализуется, земля, если была в собственности застройщика, тоже, из этих сумм складывается конкурсная масса, на которую могут претендовать все кредиторы, не только банк.
а государство за свой счёт достраивает дома высокой степени готовности, которые строились без эскроу (таких ещё достаточно много). да и «за свой счёт» громко сказано, там вроде фонд наполняется за счёт взносов застройщиков.
Раньше как было — человек платил напрямую застройщику, а тот мог взяв деньги тупо убежать за границу. Как они это и делали, ведь почему бы и нет, обычный человек не может контролировать застройщиков. Отсюда столько недостроев было.
Сейчас обычный человек защищен. Затягивание конечно неприятно, но человека должна греть мысль, что и банки, и государство заинтересовано в том чтобы довести стройку до конца. Банку не плевать, выполняет ли застройщик свои обязательства, ведь банк потеряет деньги, которые выдал в кредит. С конкурса банк едва ли получит выданные средства.
Вот это массовое строительство и стало возможным только благодаря эскроу. А те массовые недострои очень сильно испортили репутацию отрасли. И может сейчас у эскроу есть недостатки, однако преимущества перевешивают их.
Поэтому «лоха» не кинут. Лохи остались в прошлом.