Девелоперы: влияние отмены льготной ипотеки на участников рынка

Во многом благодаря поступательному разгону цен, общий эффект массовой льготной ипотеки для девелоперов оказался положительным. Застройщики наращивали предложение жилья, ориентируясь на высокий уровень распроданности. Угроза дефицита предложения поддерживает цены на жилье: соотношение распроданности и стройготовности строящегося жилья (87%) в первой половине 2024 г. превышало исторически равновесный уровень (70%).

Как отмена льготной ипотеки отразится на компаниях-застройщиках? Кого ее отмена затронет в большей степени, кого — в меньшей?

Благодаря дисбалансу спроса и предложения удорожание новостроек составило 5,4% в I полугодии. Поддержали продажи девелоперов высокие доходы граждан, увеличивающиеся благодаря в том числе низкой безработице, а также рост экономики в целом.

Ввод жилья по итогам 6 месяцев достиг нового максимума за историю (53 млн кв. м) за счет рекордного объема ввода в сегменте ИЖС (38 млн кв. м). По данным Дом.РФ запуски новых проектов выросли на 14% год к году (г/г), до 24 млн кв. м, за январь – июнь 2024 г., а портфель строящегося жилья обновил многолетний максимум и достиг 115 млн кв. м на 1 июля 2024 г. — на 8% с начала года.

Основным драйвером роста спроса послужило ожидание завершения «Льготной ипотеки», что увеличило продажи строящегося жилья на 19% г/г.

Что дальше

Частичное сворачивание льготных ипотечных программ может оказать давление на продажи в условиях высоких процентных ставок. Не исключено дополнительное повышение ключевой ставки с текущих 18%. Запуски новых проектов замедлятся, и застройщики не смогут компенсировать закономерный спад продаж поднятием цен выше уровня инфляции. Однако высокие продажи I полугодия поддержат финансы компаний сектора девелопмента в 2024–2025 гг. наравне с прогнозируемым снижением ключевой ставки ЦБ в 2025 г. В такой ситуации большей устойчивостью выделяются игроки масс-маркета — Самолет, ПИК и Эталон.

Эталон приступил к активному наращиванию присутствия в регионах, в соответствии со стратегией, и показал выдающиеся результаты. На фоне сильных результатов Эталона и Самолета релиз ЛСР выглядит относительно слабо.

Тем не менее все ведущие игроки рынка уверенно смотрят в будущее: за последние 12 месяцев застройщики запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию: продажи жилья восполняются новыми запусками.

Рост поступлений на счета эскроу примерно на 40% г/г за I полугодие привел к увеличению накопленных остатков на счетах на 1 трлн руб. с начала года, до 6,7 трлн руб., по данным Дом.РФ. Это поддержит финансовую устойчивость девелоперов в случае замедления продаж новостроек. Риски снижения объемов ввода могут проявиться лишь в 2026 г.

Как действовать инвестору

Из-за сохранения неопределенности на рынке акций рекомендуем обратить внимание на долговой рынок. Интересны соответствующие эмитенты облигаций: Эталон-Финанс, Группа ЛСР, ГК Самолет с высокой текущей доходностью к погашению, 20–21% годовых.

Облигации девелоперов традиционного торгуются с премией доходности к долговым бумагам эмитентов подобного кредитного качества. Высокая ключевая ставка уже во многом учтена в ценах облигаций. Наступает время готовится к её снижению, которое может начаться в 2025 г. Это позволит заработать на переоценке тела облигации в момент снижения таких доходностей в дополнении к купонной доходности.

Для удобного инвестирования в облигации этих и других компаний можно рассмотреть готовый сбалансированный продукт — ПИФ «БКС Основа». Это оптимальный выбор для защиты сбережений в условиях высоких ставок, предлагающий дополнительный доход за счет премий от корпоративных выпусков. Портфель фонда включает как флоатеры, доходность которых находится вблизи максимумов, так и облигации с фиксированным купоном.

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией