Что будет с недвижкой в СПБ?
Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке, что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности). И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ. Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой- а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и главное -с длительным временем добивания до работы и до центра. Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы. И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.
— субъективно главный для меня- почему я до сих пор не взял. Это то что, коли назвался груздем- работай в аккредитованных ай ти компаниях. Альтернативы приведут к росту ставки ключ+2. А варианты работы разные есть- в ай ти внутри компании (когда нет выделенной дочки с акредитацией). В ай ти по ГПХ на самозанятости (экономия на налогах). Или бросить совсем нахрен это дело и уйти вести кружок во дворце творчества юнных и выполнить цель Тимофея о жизни без стрессов. Поэтому и пишу 5 лет.
Рыночная неэффективность в арбитраже рыночной и льготных ставок давно ущла. Осталась только общая перекупленность бетона. ИТ-ипотека имеет условно положительный финрез лишь в ситуации, если застрои сделают дисконт к текущим «продажным» ценам. Процентов эдак в 20-30 на готовое и от 40 на строящееся.
Принцип Парето, спред уже в цене. Вы правы. Я смотрел год назад по родной Перми он был около 40 процентов. По СПБ -порядка 20.
Сейчас можно косвенно оценивать не только по соседним домам но и, по объявлениям тех кто продает по переуступке
А дисконт- посмотрим после отмены льготной ипотеки что они делать будут. Может и устроят распродажи. Напрямую цену вряд ли снизят, но вот спец предложения вполне возможны массовые. Фонд ведь непроданный наращивать до бесконечности им тоже не вариант
по семейке дают 12М под 6% на 30 лет
чтобы закрыть эти платежи вам нужно положить 8.2М в ОФЗ 26238 (17 лет, купонная доходность 12%, тело стоит 59%, налог 13%), купить надо будет 13,6к бумаг. Через 17 лет офзшка погасится по номиналу и вы как раз погасите остаток по кредиту 8М и останется 5.6М. Итого вам кредит в 12М обойдется в 8.2М сразу с возвратом 5.6М через 17 лет. Приведенная стоимость 5М через 17 лет по средней инфляции 8,2% на сегодня составляет 1.47М.
Итого затраты 8.2М, возврат 1.47М, 6.73М — это ваша чистая стоимость 12М кредита, выгода 5.27М на круг.
Вопрос заключается в том, подешевеет ли квартира на 5.27М после отмены льготки и не нужно ли будет вам продать квартиру раньше чем через 17 лет.
Если квартира сдается через пару лет, то вычитайте из выгоды ПВ*0,14*2 + 12М*0,06*2 (неполученные проценты от первоначального взноса + % за пользование кредитом).
Если квартира стоит, например 15М, то за пару лет потери составят 2,3М
Итого выгода на 15М новостройку в 30летнюю семейную ипотеку со сдачей в 2026 году составит 3М (20%) по сравнению со вторичкой.
Если квартира стоит 25М+, то выгоды уже не будет вообще.
вот из своего расклада и считайте.
И не выйти в безубыток из вторички т к спред между первичкой и вторичкой существенный.
Других рисков нет. Я бы взял, о чем и написал.
Влад, не сработает. надо на полную ставку.
А на 5 работах- можно и так, только это скорей не работа, а самозанятый который аутсорсит. У меня работа занимает 8, а часто и более часов.
С потерей работы то опасений у меня нет. найду я в ай ти компании. Но знаете ли ситуации разные бывает. а это ограничение свободы.
прикол в том что «нормальных» квартир внутри города практически не осталось. И ценники задрались (далеко не всегда там чистовая отделка, а если есть то так себе. Нужно к получению ключей искать еще немало денег на приведение в порядо). Смотришь строят дом, сдача 2006. Соседний дом, этот же проект, отделан, мебель и техника — вторичка по такой же цене как голый бетон в его новом брате. И то по этой цене не продадут.
Так то кажется что выгодно, но более-менее если живёшь в своём бесплатно.
Если параллельно снимать, да учесть неизбежный ремонт, то денежный поток на ближайшие несколько лет в среднем одинаковый получится.
Сам в такой ситуации, и склоняюсь уже к тому чтобы плюнуть, взять вторичку, и надеяться что ставку таки будут снижать постепенно.
(вообще пока что снимать выгодней чем покупать. Двинется ли съём быстро вверх когда в городе перестанут строить, или первичка вниз когда подрежут льготы еще — трудно сказать).
Можно конечно несвежую вторичку 70х-80х годов взять но тоже дауншифтинг.
И как бы и смысла то пока нет покупать — даже под 0% на 20 лет выйдет дороже чем снимать :). Но что будет потом — тоже непонятно.
Gregori, мне кажется мы опоздали на годик.
я вначале не брал IT по возрасту, а когда подняли — всё еще сидел в убытках и не был готов вынимать деньги, да и обслуживать долг. А тогда были еще неплохие места.
Сиделец,
Похоже на то. Сейчас разослал застройщикам запросы. Посмотрим что предложат. Пока что вижу: что то недорогое это мурино(которое уже область), девяткино, фрунзенский район пром зона- 6800 уже за 20 кв метров. Дорого. А апартаменты — но ай ти ипоетка не про них. Или вторичкам. за те же 6800 которые просят за эту студию в 20 кв можно купить очень приличную квартиру на вторичкке, в районе куда более приятном. Где рядом будет не бывший завод а сквер и метро
Gregori, Аквилон Leaves еще более-менее (мне место понравилось, но у меня не решающий голос — только финансирование :-) )
Но всё как-то получается уже в верхних пределах разумного. Еще варианты предлагали внутри (вроде Cube, Senat), но я там погулял — очень шумно. Пара домов внутрь — тишина и покой. Но уже построено и продано.
Gregori, подумалось — народ постоянно смеётся над планирующими надолго вклады и инвестиции, мол смешно в этой стране рассчитывать на стабильность и разумность правительства и экономики, бла бла бла. Нормальные люди хранят деньги за границей, и прочее.
Правительство: даём ипотеку под 5-8%.
Те же самый люди: охренеть, дайте две!
а тут сюрприз подкатывается — мораторий на льготу то на выгоду от кредита ниже ставки заканчивается. Дальше 35% налога с выгоды :)
С одной стороны пузырь на бетона, пену в 30-40% должно сдуть в ближайшее время. Посмотрите на рынок Китая — 3 года держали цены, на 4 год -70/50%. Мы сейчас на 2 году кризиса недвиги. Большой риск недостроя — мелким компаниям проще обанкротится и уйти в закат. Питер не Москва- здесь за бюджет города достраивать не будут.
С другой стороны — в ближайшие 3-4 года инфляция в 15% гарантирована, так что может удешевление недвиги пойдёт по этому пути, номинально цены будут стоять, реально за 4года упадут на 50%.
Ps в Питере очень перспективна сфера элитки — зернотрейдерам надо где то размещатся, но уже вряд ли ваших лимитов хватит на такую недвигу.