Что будет с недвижкой в СПБ?
Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке, что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности). И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ. Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой- а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и главное -с длительным временем добивания до работы и до центра. Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы. И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.
— субъективно главный для меня- почему я до сих пор не взял. Это то что, коли назвался груздем- работай в аккредитованных ай ти компаниях. Альтернативы приведут к росту ставки ключ+2. А варианты работы разные есть- в ай ти внутри компании (когда нет выделенной дочки с акредитацией). В ай ти по ГПХ на самозанятости (экономия на налогах). Или бросить совсем нахрен это дело и уйти вести кружок во дворце творчества юнных и выполнить цель Тимофея о жизни без стрессов. Поэтому и пишу 5 лет.
Рыночная неэффективность в арбитраже рыночной и льготных ставок давно ущла. Осталась только общая перекупленность бетона. ИТ-ипотека имеет условно положительный финрез лишь в ситуации, если застрои сделают дисконт к текущим «продажным» ценам. Процентов эдак в 20-30 на готовое и от 40 на строящееся.
по семейке дают 12М под 6% на 30 лет
чтобы закрыть эти платежи вам нужно положить 8.2М в ОФЗ 26238 (17 лет, купонная доходность 12%, тело стоит 59%, налог 13%), купить надо будет 13,6к бумаг. Через 17 лет офзшка погасится по номиналу и вы как раз погасите остаток по кредиту 8М и останется 5.6М. Итого вам кредит в 12М обойдется в 8.2М сразу с возвратом 5.6М через 17 лет. Приведенная стоимость 5М через 17 лет по средней инфляции 8,2% на сегодня составляет 1.47М.
Итого затраты 8.2М, возврат 1.47М, 6.73М — это ваша чистая стоимость 12М кредита, выгода 5.27М на круг.
Вопрос заключается в том, подешевеет ли квартира на 5.27М после отмены льготки и не нужно ли будет вам продать квартиру раньше чем через 17 лет.
Если квартира сдается через пару лет, то вычитайте из выгоды ПВ*0,14*2 + 12М*0,06*2 (неполученные проценты от первоначального взноса + % за пользование кредитом).
Если квартира стоит, например 15М, то за пару лет потери составят 2,3М
Итого выгода на 15М новостройку в 30летнюю семейную ипотеку со сдачей в 2026 году составит 3М (20%) по сравнению со вторичкой.
Если квартира стоит 25М+, то выгоды уже не будет вообще.
вот из своего расклада и считайте.
И не выйти в безубыток из вторички т к спред между первичкой и вторичкой существенный.