Владимир Никонов
Владимир Никонов личный блог
15 апреля 2024, 22:02

Кейс. Гостиница у моря — это бизнес?

В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.

К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.

Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.

Вопрос к знающим людям в недвижимости, имеет ли кому-то смысл покупать такой объект по такой цене? 

Как можно продать такой объект? Кому? Снижать цену?
Кейс. Гостиница у моря — это бизнес?

Само объявление: https://www.avito.ru/novorossiysk/kommercheskaya_nedvizhimost/gostinitsa_385_m_3661428553

P.S.
Другой мой товарищ-риэлтор жалуется, что люди умные пошли, научились считать стоимость согласно ставке по вкладам, и продажи недвижки просели.

12 Комментариев
  • Ветерок
    15 апреля 2024, 22:11
    На земле ИЖС или СНТ понастроили незаконных сараев и ведут левый бызнес.
    Купить это можно по цене участок-издержки на снос всей этой «красоты».
      • Ветерок
        15 апреля 2024, 22:25
        Владимир Никонов, поставьте себя на место соседей. Среди участков ИЖС хитро*опый сосед замутил бизнес, занес куда надо и заселил гостей из аулов и степей. Бизнес в краснодарском крае вы и без меня знаете как делается. Тепрь надо обкэшиться об идиота.
      • Ветерок
        15 апреля 2024, 22:27
        Владимир Никонов, и какая коммерция с 15 кВт…
  • whattheheck
    15 апреля 2024, 22:16
    в этом мире, уже давно, цена продажи зачастую включает в себя все будущие «прибыли» покупателя.
  • ВВШ
    15 апреля 2024, 22:20
    мне они по душе)
  • T-800
    16 апреля 2024, 03:01
    Я являюсь владельцем небольшой гостиницы. Отмечу такие моменты:

    1. Не бывает ровно 400 т.р. в месяц, т.к. есть сезонность. Знаю некоторых отельеров, которые работают только на новогодние каникулы и летом и получают с этого 80-90% годовой выручки, а остальное время закрыты — экономят на затратах (так же Египет, Турция)

    2. Гостиница по доходам проигрывает вкладу и это нормально, но стоимость недвижимости удвоилась за последние 2 года. Как вы это учли в формуле?

    Поэтому рассматривать вложение в гостиницу и вклад это хорошо, но гостиница это не вклад, а именно бизнес. В гостинице еще и пахать надо, пусть и периодически.
    Если любой бизнес называть альтернативой банковскому вкладу, то вы и бабушек, продающих пирожки проверьте, т.к. они свою пенсию вложили в оборотку (тесто и мясо), а могли бы отнести в банк.
    • Ветерок
      16 апреля 2024, 03:31
      T-800, бабушки оборот за 2 дня делают, дальше пирожки испортятся… Поэтому даже с небольшой маржой у них суперприбыль. Другое дело, что бабки прибыль и зарплату путают.
  • calvin
    16 апреля 2024, 08:53
    Это довольно муторный семейный минибизнес, который требует постоянного присутствия.
    Если только как вариант людям с севера, которые хотят переехать в относительно теплое место, но никаких навыков в любой денежной профессии не имеют, чтобы устроиться по новому месту проживания.
  • Dmitry 500% Sheptalin
    16 апреля 2024, 09:16
    сейчас самое время переложить деньги во вклад. но если бы ставка была КС 5% такого разговора бы не было
  • Dimdirol
    16 апреля 2024, 11:55
    Главное потом так же лихо ценну не пересчитать при ставке 6%

    PS: если челоке смотрит на доходность повыше:
    1. У него нет денег
    2. Он и зарабатывать их не умеет
    3. В самом начале пути, еще не опытный
  • Алексей
    16 апреля 2024, 12:20
    Заявляемая продавцом чистая прибыль более 20,9% годовых, что заметно больше текущей доходности вкладов. Вопрос, скорее, не как можно продать объект с такой заявляемой доходностью, а зачем.
    При снижении цены заявляемая доходность будет ещё больше. Кого не устраивает минимальная заявляемая доходность 20,9% годовых?

    С учётом, что за 15 лет инфляция обесценила деньги раза в три. 400 тысяч рублей ежемесячной чистой прибыли 15 лет назад имели большую ценность, и доходность вероятно была на уровне 60% годовых, и теперь упала раза в три раза.

    Или просто продавец путается в числах.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн