Изменения рынка загородной недвижимости: жизнь за МКАД есть
Пандемия показала, что жизнь за МКАД есть, и неплохая. Разбираем цены, баланс спроса и предложения. Кредитные ставки. Про эскроу, кстати, слышали?
Фото — ДомРФ, ЦИАН
Привет, на связи Кот.Финанс! Мы часто пишем статьи о недвижимости, мониторим цены, разбираем застройщиков и их проекты. Вам также может быть интересен наш нашумевший пост «Как обманывают застройщики».
А сегодня мы поговорим про загородную недвижимость.
Рост спроса
После пандемии люди обратили внимание на качественное загородное жилье, чем вызвали как рост цен, так и значительный рост предложения. Земли загородом больше, чем в центрах городов, себестоимостью управлять проще.
Если до 2020 года загородный дом рассматривали для постоянного проживания только 25%, то всего за 3 года эта доля выросла более, чем в 2 раза.
-------------------------------------------
Спонсор статьи — ⭐ Криптообменник 369change
--------------------------------------------
Сокращение предложения
Здесь неоднозначно: статистика говорит о снижении количества объявлений, но общий объем рекламы загородной жизни (не только на циан, или авито, а в т.ч. реклама строительства, подрядчиков) – по ощущениям, выросла.
Цены
Единого индикатора, или benchmark’а нет. Можно смотреть индексы средних или медианных цен, но нужно понимать, что репрезентативности мало. Если в городе достаточно просто поднять цены сделок на среднюю 1ккв. 40-45 метров по конкретной улице. То различия загородного жилья существенны: удаленность, инфраструктура, локация (коттеджный поселок/деревня/…), критериев сотни. Изменение цен еще может подкрепляться тенденцией, что загород перешел платежеспособный спрос удаленщиков: теперь они ищут не дачу на выходные, а дом для постоянного проживания.
Изменение цены может быть и следствием улучшения качества самого жилья, и роста средней площади.
Хотя рынок многоквартирного жилья в Москве гораздо более динамичный.
Ставки по кредитам
Ставки кусачие. Если средняя льготная кредитная ставка крутится вокруг 8%, то покупка загородного жилья в ипотеку будет даже дороже вторички в городе. Впрочем, не на много.
Поэтому доля ипотечных сделок – меньше половины. В то время, как на первичном рынке МКД на ипотеку приходится 91%.
При этом, льготные возможности при покупке домов остались. С 2021 г. «Льготная» и «Семейная» ипотека распространены на строительство домов с подрядчиком, а с середины 2022 г. «Льготная ипотека» расширилась на самостоятельное строительство.
Эскроу
Говорят, эту идею обсуждают. По исследованию ДомРФ и ЦИАН, это может увеличить число желающих построить дом с подрядчиком в 3 раза. Сложно сказать, приведет ли это к росту объема всего рынка, но перераспределение рынка точно будет. Достаточно большой сегмент не готовы лезть в стройку из-за ненадежности подрядчиков и риска постоянного увеличения сметы.
Напоследок хотел показать собирательный образ загородной недвижимости и ценник, но это оказалось сложно. Под Санкт-Петербургом за 6-8 млн. это может быть и такой дом, и такой:
Объявления здесь совсем не показательны, т.к. много предложений с картинками будущего дома. Под постройку. Объективность цены в этом случае под сомнением.
Какие ваши предпочтения в загородной недвижимости?
---
До встречи в канале Кот.Финанс! Мы рассказываем об инвестициях: недвижимость, облигации, акции. Ищите нужный раздел по хештегу:
#недвижимость — более 100 постов
Можно за цену квартиры получить вполне себе крутой дом на природе. Но удаленка будет идти в массы — десятилетия. Если ты сегодня работаешь из дома, а завтра попросят в офис — готов кататься сотку в два конца каждый день?
Факторов много.
1. Крупные города становятся некомфортными для жизни. Комунальные службы теплятся в предбанкротном состоянии. Сети изношены, многие дома состарились до аварийного состояния. Плата за ком. услуги регулируется гос-вом по принципу «обслуживайте как хотите, но денег больше не дадим». Улицы убираются плохо. Во всем идет сокращение расходов. Ну и плюс воровство и корупция.
2. Мигранты наводнили города РФ. Жить по соседству с ними становится некомфортно. За городом их нет в такой концентрации.
3. Строительные технологии стали позволять построить очень качественные загородные дома, за относительно небольшие суммы. Продав проссаную двушку на окраине Москвы, можно выстроить отличный коттедж в подмосковье и на оставшиеся купить в ближайшем городке однушечку «на всякий случай»
4. Жизнь за городом более стабильна и предсказуема. Есть земля на которой можно устроить небольшой огород. Расходы на содержание дома можно регулировать самостоятельно, в отличии от фиксированной суммы за квартплату.
5.Автомобиль есть теперь у каждого. При чем комфортный. Дороги строятся загород. Теперь доехать за 70 км от Москвы можно в любой день не более чем за 1,5 часа.
6. Загородная ипотека.
7. Скоро загородом будут создаваться целые районы со всей инфраструктурой. Концентрация ИЖС уже достаточна для того, чтобы строить там и школы и магазины и больницы.
Загородка это перспективная тема.
— далеко от инфраструктуры: универы, школы, секции, больницы, музеи
— ритм загородной жизни не для всех: на выходные всегда можно сгонять, а на постоянку — скорее для семей с детьми (но тут опять же вопрос школ и секций)
— загородная коммуналка зимой: дорого, не качественно (во всяком случае не везде нормально чистят снег)
Ипотека да, интересный момент. Пока целевых льгот на загородное жилье не видел
— доехать до Мск за 1,5 ч можно, но въезжать в Мск будешь еще 1,5 ч )
— содержание дома, включая коммуналку, значительно дороже и проблематичней,
— в Мск у меня летом в 200 м от дома теннис бесплатно, зимой в 5 км — бесплатно, хоккей зимой в радиусе 5 км — бесплатно, футбол — тоже самое, горные (холмиковые)) лыжи в 15 км — бесплатно. Где и с кем я буду это делать загородом?
— лес с прудами у меня и в Мск в 200 м,
— да, в доме меня соседи сверху не зальют, и за стеной сверлить не будут, но они умеют создавать такой шум на загородных участках, в том числе всяким инструментом, что квартира раем покажется в сравнении), а на отрубах у нас живут единицы, но там свои проблемы
t.me/mkot_finance/1076?comment=6610
Все кивают на Америку — так откройте Америку — жесть жестянчатая. И не бомжи в коробках, а Денали начинают боками толкаться из-за ерунды.
И обязательно нужна квартира в городе. И не сдавать, а именно жить. И по другому никак.
У нас в городе МО, организация снабжающая теплом и обслуживающая эту сеть- не может продать себя. Ни кто не берет этот гимор.
ЖКХ в России это мина которая рванет в ближайшем будущем. Там полная задница во всех смыслах. Говорю не по наслышке. Работаю в этой сфере.
Ну и это, отопление — это коммунальная услуга, исполнителем по которой является УК, а не РСО, ч.7 ст.155 ЖК РФ.
этот ушел за 35 млн?) в Ухтомского может быть
dzen.ru/a/YZTN_9ur7l6Cl5c_
ну такие анклавы — это эксклюзив. Вы еще поселок Сокол помяните или Соломенную сторожку)
но Ухтомского боюсь таки прикончат бетоноэтажками, как завод Камова прикончили
крупные застройщики с банками этот кусок у мелочи скоро отберут.
Не хочу спорить, но без учета земли дом под ключ уже перешагнул за 150 т.р м2, а это уже котировка вторички в СПб. Только вам еще землю купить надо. Близость к Кад это лям за сотку легко.
картинка за 7 млн это голые стены без окон и дверей. скелет будущего дома максимум. Под ключ х2 делайте минимум.