Доходность недвижимости.

Сейчас из 3 квартир выбираю в регионе, с интересом рассматриваю ДДУ продавцов с ценами покупки.

1 вариант. Покупка в 2014 году 2,1 млн руб. Цена на авито 3,1 млн руб

Покупали за наличку.

Доходность 4,8% годовых.

2 вариант. Покупалась в январе 2022 года 3,7 млн руб.

Льготная ипотека под 5% годовых. Текущая цена 5,1 млн руб, но договорились на словах за 5 млн. руб.

Ремонт сделан отличный, поэтому и интересен вариант.

Себестоимость с учетом льготной ипотеки — 4,070 млн руб

Чистая доходность — 11,5% годовых, без учета ремонта.

3 вариант —

Покупалась в 2018 году за 2,5 млн. Сейчас цена 3,7 млн руб.

Тоже наличные.

Доходность — 8% годовых.

Выводы — вклад в банке вполне обгоняет весь «сказочный» рост. Поэтому лесенкой и подбираю варианты, что не чувствую, что покупаю в убыток, вклад в банке отбил рост цен.

Кстати, все в курсе, что льготную ипотеку оплачивают за счет бюджете, т.е за счет налогов населения?

Всем народом, скидываемся на квартиры для льготников, а так же на карман банков и застройщиков.

Хороший у нас народ все таки))

недвижимость инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

dekab1

Казань

649

с 11 октября 2023

33 Комментария

consar
06 ноября 2023, 18:38
Покупка в 2014 году 2,1 млн руб.

Наверняка продавали в 2016-17 в минус, но повезло, что никто не купил
0
Дюша Метелкин
06 ноября 2023, 18:51
А как вы считаете процент по вкладам?
Если верно помню, после 2015 не шибко жирно там было
0
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:14
  Дюша Метелкин, После 2015 были 3 летние фиксы под 15-24% годовых.
  Дальше стало не жирно, вплоть до ставки равной ключевой.
  0
Чингачгук (Великий Змей)
06 ноября 2023, 18:54
Да, это они ловко придумали, народ сам заплатил чтобы цены разогнать х3 а уже эти цены тянут остальное вверх
+8
- consar
  06 ноября 2023, 19:05
  Чингачгук (Великий Змей), ипотека — это деньги ниоткуда, которые заливают комерсов и работяг, занятых в строительстве и смежных отраслях. Тут Сергей Блинов часто пишет про денежную массу. Это просто экономическое чудо. Так что люди заплатили за свое будущее. Когда экономика должна была рухнуть, у нас минимальная зарплата алкаша в деревне в 300 км от Москвы 3000 в день.
  0
MKS
06 ноября 2023, 20:19
Почему не учитываете прибыль от сдачи в аренду? Скорее всего, потому что эти квартиры изначально — не инвестиционные, а для жизни. Потому ваши рассуждения и не очень корректны.
+1
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:00
  MKS, откуда мне знать, какая прибыль у собственников от аренды, если она была?
  
  Мне чисто фото документов скинули, исходя из них оцениваю доходность.
  +1
Хмурый Инвестор
06 ноября 2023, 20:22
Автор, квартиры в умирающих городах, неудачных районах рассматриваете? Хотите иксов, ну берите ДДУ в Сочах от 2014 года…
0
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:09
  Хмурый Инвестор, меня и тут не плохо кормят. С каких пор Ижевск стал умирающим?
  0
Ирина Чернецова
06 ноября 2023, 20:27
Кстати, все в курсе, что льготную ипотеку оплачивают за счет бюджете, т.е за счет налогов населения?
Абсолютно верно. Поэтому, чтобы не чувствовать себя дурой, я эту льготную ипотеку и взяла. Хоть за счёт разницы процентной ставки отобью часть налогов, забираемых государством.
+5
Дмитрий Овчинников
06 ноября 2023, 21:27
Автор лютый манипулятор. Если квартира инвестиционная, то где доход от аренды?

+1
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:02
  Дмитрий Овчинников, а он точно есть?
  Я этого не знаю, вы вероятно тоже. Думаю собственники тоже не скажут. Так как мне его учитывать и главное зачем?
  0
  - Дмитрий Овчинников
    06 ноября 2023, 22:30
    dekab1,
    я знаю и даже когда-то писал пост на эту тему. недвига у меня обыгрывает MCFTR.
    
    если вы не знаете и не хотите учитывать, то не пишите на эту тему, иначе выглядите, как минимум, странно.
    +2
    - dekab1
      06 ноября 2023, 22:31
      Дмитрий Овчинников, поздравляю. Хочу и пишу.
      0
      - vito333
        07 ноября 2023, 03:02
        dekab1, ну действительно, без учёта дохода от сдачи картинка и заголовок некорректные
        другое дело, что сдача — процесс нестандартизованный и весь доход за год-2-3 может быть «убит» какими-нибудь арендаторами
        
        0
Snipe301
06 ноября 2023, 21:57
Купил в августе за 3,5 млн. квартиру, в которую продавцы заходили по долевке за 1,4 в 2015. 2,5х за 8 лет. При анализе ситуации с квартирой соседки, которая по долевке вошла за 1,6 млн в 2004 г. и до сих пор не сделала ремонт — по цифрам вышло что и в бетоне и на депозитах в рублях вышло вокруг 4х за 19 лет.
0
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:08
  Snipe301, 19% годовых, я бы в такое не сунулся.
  
  Не хочу кому то прибыль обеспечивать, я не меценат))
  0
  - Snipe301
    07 ноября 2023, 13:44
    dekab1, нужно было под свои нужды. И это реальная рыночная цена. Монитоил рынок несколько месяцев до покупки. Продавцы жопили кассовый ордер показывать :). А мне надо было понять, что они не в кредит брали. После хотелось их поздравить с удачной инвестицией. :)
    0
- Михаил Ка
  07 ноября 2023, 05:49
  Snipe301, "..2,5х за 8 лет..."
  Если сейчас зайти в облигации на 8 лет, то с учётом капитализации примерно то же самое и выйдет. Только без риска стать обманутым дольщиком.
  0
  - Snipe301
    07 ноября 2023, 13:59
    Михаил Ка, так-то так. Но с принятием риска дефолта (что мало вероятно) или гиперинфляции, что чуть более вероятно. Опять же сложно прогнозировать, что будет дальше. И жилье подешеветь может и вышеперечисленные риски реализоваться. Это задним числом хорошо умным быть. Поэтому должно быть все. И жилье (хотя бы просто для себя) и бумаг всяких разных под риски на все случаи жизни. :)
    0
Михаил Titov
06 ноября 2023, 21:58
Как всегда про среднюю по больнице написано
Нужно смотреть даже не город, а каждый ЖК/район по отдельности.
Это все равно, что написать, что RTS за 20 лет не вырос и банковский вклад в американском банке под 2% его обогнал по доходности.
Вот только есть отдельные акции Сбера и, например ВТБ, которые в $ имеют абсолютно разную динамику + дивиденды.
А некоторые вклады в американские банки принесли -100% доходности за 20 лет на момент февраля 22 года.

0
- dekab1
  06 ноября 2023, 22:05
  Михаил Titov, покупать мне нужно будет из предложенных вариантов. Так что описана чисто практика.
  
  Все же склоняюсь к 3 варианту.
  0
  - Михаил Titov
    06 ноября 2023, 22:13
    dekab1, если выгодней на вклад под 15% и доходом платить аренду, зачем покупать?
    0
    - dekab1
      06 ноября 2023, 22:30
      Михаил Titov, родственники требуют 25% депозита загнать в бетон. Там да, мне он на фиг не сдался, одни убытки.
      
      Бабло семейное, приходится заходить лесенкой с шагом 1 год.
      
      С другой стороны, а вдруг выстрелит, а я не зайду? Меня же живым сожрут))
      0
Григорий
06 ноября 2023, 23:48
Всё о народе думаете. Отдохнуть Вам надо.
0
Сергей Ммм
07 ноября 2023, 09:45
Купил в 2020 за 3.5 млн, вложил в ремонт 1,5 млн. Ипотека под 6% платёж 18к.
Квартира сейчас около 10млн. Рост вдвое за 3 года (33% годовых) + долгосрочная аренда 30к в месяц. Если сейчас выходить то ровно 40% годовых без учёта платежей по ипотеке, а они смешные с такой ставкой.
Так как рост стоимости уже отыгрался и таким активным уже не будет то далее доходность будет около 6% годовых от аренды минус переплата по кредиту. В моменте хуже чем депозит но намного надёжнее, т. к. Цена мкв отыгрывает инфляцию хоть и со временным лагом, так что бетон это некий защитный механизм от инфляции, а в банке они просто обесцениваются на 10% принося вам с вклада 8 ))) смешно даже рассуждать. Необходимо хоть немного понимать экономику страны и принципы формирования ключевой ставки, она не просто так там нарисована
0
- Алексей
  07 ноября 2023, 14:21
  Сергей Ммм, удвоение за три года, это 26% годовых.
  30 трублей за месяц аренды при стоимости 10 млн. рублей, это до 3,6% годовых. Итого до 29,6% номинальной среднегодовой доходности, от роста и аренды. Доходность может быть рассчитана на основе заявленных завышенных цен в объявлениях, а не на основе цен сделок по объектам, которые по факту могут реализовываться со скидками.
  0
  - Сергей Ммм
    08 ноября 2023, 14:29
    Алексей, если учитывать со вкладом с реинвестированием дохода согласен, но и арендный доход можно инвестировать в тот же вклад и будет чуть больше, но в целом верно. Я 2 квартиры так уже вывел, это реальные цифры, но с поправкой на сегодня. Та квартира что 2 года назад сдавалась за 20, сегодня уже в аренде за 35, место тоже играет значение, я изначально приобретал чуть дороже но в ликвидном месте, может знаете парк Галицкого в Краснодаре, квартиры в шаговой доступности к нему.
    0
    - Алексей
      08 ноября 2023, 17:47
      Сергей Ммм, это вы посчитали доходность с 2020 по 2023 год. Какая доходность была бы, если смотреть доходность с 2017 по 2020 год, с 2017 по 2023, или доходность на большем сроке? Какую доходность можно прогнозировать на следующие три года, под 30% годовых или заметно меньше?
      0
      - Сергей Ммм
        09 ноября 2023, 00:18
        Алексей, на порядок меньше, в моменте может быть даже просадка. Основной рост тела стоимости квм уже отыгран, возможно летом после отмены льготной ипотеки вторичка покажет рост, первичка падение, Из-за сравнявшись ставок разрыв будет сокращаться. А так останется только аренда и инфляция с задержкой, помнится инфляция в нашем регионе из-за большой конкуренции не влияла на цены 10 лет, потом разом всё отыгралось. Недвижимость это больше защитный актив и то с оговорками, конкретно в моём случае ожидают ещё +30% в течении 3х лет из-за удачной локации, близость к лучшему парку в России, жк будет окружён с трёх сторон парком и ростом инфраструктуры, трамвай, садики и завершение строек самого жк. У меня кредитные средства, на жилую давали, причём под низкий%, а на коммерцию нет, так бы сразу в коммерцию зашел, так что для меня это лишь ступени для достижения большей цели.
        Сравнивать допустим с акциями, за эти 2 года (уникальная возможность) разница в доходностях в разы больше, я успел хорошо поднять в% но сумма с которой стартовал не велика, стартовал с 950к вышел с 3600к, немного ежемесячно докладывал. Входил на всю котлету в 6 сессий, купил, отыграл основной рост на новостях / ажиотаже продал и ждал новой идеи для входа. Посидел за это время и постоянно в новостях, отслеживании, анализе, реальная работа, никакой жизни, но оно того стоило, пока вышел до лучших времён, такой доходности там больше не вижу, а риски велики.
        0
Сергей Ммм
07 ноября 2023, 09:58
Есть варианты интереснее, допустим посуточная аренда, она больше даёт, коммерческая недвига, если есть мозги и время вложи в станки и производство, тут уже риск больше но и прибыль солиднее. Опять таки личный опыт, главное не лезть туда где ты не понимаешь и заранее проработать рынок сбыта, поставщиков и т. д. Как правило это бывает если давно работаешь в той или иной сфере по найму, появились деньги открыл своё. Не у всех выходит, потому что хороший исполнитель не обязательно станет хорошим руководителем + отсутствие коммерческой жилки может загнать вас в минус. Рисков больше — прибыль больше. Рисков меньше и стабильнее без вложений времени — это недвига, как поставить доходность нормальная.
0
- Олег Сбс
  08 ноября 2023, 13:50
  Сергей Ммм, для посутки необязательно свою квартиру сдавать, это не пассивная доходность, а работа. Бери в аренду в долгосрок и сдавай посуточно, только телодвижений надо гораздо больше, чем сдача в долгосрок (сдал и тупо каждый месяц % капает с аренды)
  0
  - Сергей Ммм
    08 ноября 2023, 14:41
    Олег Сбс, посуточная аренда это уже работа, согласен, пассивно можно этим заниматься только с помощью управляющих компаний, но доходность не та, хоть и больше чем при долгосрочной. Постом ранее описывал где квартиры, расположение так и напрашивается на посуточную аренду, нашел женщину которая будет убирать и принимать квартиру, с этого же дома, на звонки сам смогу отвечать. Лично для меня пока больше вопросов чем ответов, в процессе всё встанет на свои места, а в будущем как в цене отиграется трамвайная ветка, новый садик и новая очередь парка квартиры скорее всего будут проданы и куплена коммерция, первоначальная цель была такой, просто поход к ней был долог и сложен. Разделив сложную задачу на несколько мелких достижение которых проще особенно с учётом ипотеки с господдержкой в итоге смогу выполнить намеченное. Доходность с торговой коммерции в ликвидном месте выше и проще, по крайней мере в Краснодаре дела обстоят так.
    0