Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Норд

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

В результате дополнительной эмиссии планируется снизить долю кредитного плеча до 15%, при этом по заверениям самой УК запланированные на 2024 год выплаты сохранятся в полном объеме.

Цена дополнительного размещения составит 1100 рублей за пай, что уже привело к падению стоимости с ранее достигнутых максимумов в районе 1200 рублей. Объем размещения — около 1,7 млрд рублей, что, по моим оценкам (расчеты выполнены по научно обоснованной экономической модели с кодовым названием «чуйка»), может создать давление на цену пая на горизонте по крайней мере нескольких кварталов, в случае сохранения высокой ключевой ставки.



На сайте не опубликован размер ежегодной индексации арендных ставок, вероятно, это связано с тем, что с каждым из нескольких арендаторов заключен договор на индивидуальных условиях.



Однако, уже с января 2024 будет произведена индексация ежемесячных выплат примерно на 3,6%, а доходность дивидендного потока к цене дополнительного размещения составит 11,3% годовых до НДФЛ. Исходя из этих цифр можно предположить, что ежегодная индексация арендных ставок лежит в диапазоне 4-5%.




В настоящий момент я являюсь держателем паев фонда Парус-Нордвей со средней ценой приобретения порядка 1000 рублей за пай. Продавать паи не планирую. Покупать паи в текущем году не планирую.

Предстоящий навес паев в объеме 1,7 млрд рублей расцениваю исключительно позитивно, так как у меня будет возможность с одной стороны воспользоваться высокой ключевой ставкой, получив дополнительную доходность в фондах денежного рынка и облигациях, с другой стороны я успеваю в течение 2024 года увеличить свою позицию в фонде со скидкой.

А главное, мне не надо никуда спешить, можно просто мониторить ситуацию и действовать прагматично сообразно обстановке.

Существует риск, что УК не сможет реализовать паи в объеме 1,7 млрд на горизонте 2 кварталов, что создает вероятность снижения стоимости паев ниже 1100 рублей. Как долгосрочный инвестор я расцениваю такой риск как возможность для вероятного приобретения паев фонда по еще более благоприятным ценам.
Мой пост не является призывом к совершению сделок по продаже или покупке паев данного фонда, все решения вы должны принимать самостоятельно.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма