igotosochi
igotosochi личный блог
25 октября 2023, 07:30

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.

Сочи: сентябрь → октябрь

  • Первичка:? → ?
  • Вторичка: 286 → 290к

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут без аномалий. Просто небольшой рост.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.

Москва: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
  • Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)

Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к против 277к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В октябре темп сохранился.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.

На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 355к, вторичка 405к
  • Сочи: первичка ?, вторичка 290к
  • СПб: первичка 247к, вторичка 207к
  • Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
  • Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.

Что ещё происходит с недвижкой

По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс. договоров долевого участия с использованием жилищных кредитов. Это наивысший квартальный показатель, он на 40% превышает прежний максимум, установленный в четвёртом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% — итоги третьего квартала прошлого года и на 91,2% — третьего квартала 2021 года.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 9,05 метра!

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

24 Комментария
  • Piliph
    25 октября 2023, 09:15
    Да, неутешительная ситуация. Чем больше копите — тем больше не хватает.
    Сложный процент вам в помощь)))
    • Вася Пражкин
      25 октября 2023, 09:58
      Piliph, Чем больше копите — тем больше не хватает.
      Классика. Либо автор забьет на идею, либо пойдет в рисковые вещи, где и похоронит свои сбережения.
  • Инвестиции с умом
    25 октября 2023, 09:36
    Да… недвижка дорожает в любой непонятной ситуации…
  • Мой господин
    25 октября 2023, 09:44
    Моя знакомая риэлтор тоже говорит, что ценник от объявления надо на 25% снижать, тогда реально что то продать
    • Дэн
      25 октября 2023, 10:09
      Мой господин, это что бы ей побыстрее комиссию получить?
      • vavan
        25 октября 2023, 10:33
        Дэн, 99% пришедших ко мне риэторов заявляли что надо снизить цену На резонный вопрос а на фига они мне мне нужны если не способны работать на моих условиях многие обижались Я лишний раз на своем опыте убедился что цена вообще не самый главный фактор продажи.На текущем рынке быстрее уйдет квартира с хорошим ремонтом по дорогой цене чем убитая квартира но дешевле рынка
        • Mathman
          25 октября 2023, 10:38
          vavan, они как раз работают, дали вам бесплатную консультацию не витать в облаках, а посмотреть на рынок реально. Это как с ребенком двоечником придти к репетитору и спросить, как на всеросе по математике затащить. Он скажет: никак, ребенок даже таблицу умножения не знает.
          • Дэн
            25 октября 2023, 11:04
            Mathman, все же думаю, что риэлтору вообще в целом плевать на вас, вашу квартиру и сколько вы за нее получите. Главное для них — получить свою комиссию. Максимально быстро и максимально много. Ради этого они будут вам в уши ссать, что угодно. Ведь продать дешево может любой, а продать дорого — это надо постараться. Иначе зачем вообще нужен риэлтор?
            • Mathman
              25 октября 2023, 11:31
              Дэн, я согласен с вами, что риэлтору важно продать быстро, чтобы получить комиссию. Но так же посмотрите с позиции риэлтора, у него такиэ квартир с умниками собственниками 10 штук, и они не продаются, а еще вы выскакиваете и заряжаете цену на 10% выше тех квартир. Он понимает, что возьмет еще одного невменько и будет продавать 11 квартир. А вы еще будете ему названивать в субботу в 8 утра и трахать ему мозг, почему до сих пор не продали. Ну и нафиг ему это надо?
              • silverstackingacademy
                25 октября 2023, 15:13
                Mathman, верно. плюс на показы квартиры ездить и тратить время и бензин впустую.
          • vavan
            25 октября 2023, 11:51
            Mathman, «они как раз работают» Улыбнуло
            Особенно на фоне того что 2 квартиры я продал чуть дороже чем выставлял изначально потому что быстро увидел реальный спрос Но больше всего мне нравилось троллить самых настырных риэлторов которые убеждали меня что по названной ими цене они квартиру продадут за 2 недели Я просил внести штраф равной их комиссии если  не продадут квартиру в оговоренный срок.Все 100% слились Так что о работе  риэлторов я знаком не понаслышке
            Реальность у них одна отжать скидку от продавца как можно больше чтобы максимально быстро получить комиссию и в договоре уйти вообще от какой либо ответственности за свою  типа «работу»
            • Mathman
              25 октября 2023, 11:39
              vavan, большинство бесится из-за роста цен, но когда приходится продавать свою недвижку или авто, то в этих же самых людях просыпается дьявольский снобизм и они начинают «троллить» риэлторов, покупателей, оценщиков, доказывая всем вокруг, что вот это то огого, и ыена такая, какая есть и ни копейки меньше не уступят.
              • vavan
                25 октября 2023, 11:58
                Mathman, Лично меня еще в конце 90-х работа в Лужниках научила что любой товар может быть продан выше средней цены если грамотно подойти к обьекту продажи.На западе уже десятилетиями отточены технологии продаж.У нас все это тоже работает так как психология человека с небольшими отличиями очень похожа.Опять же зная систему продаж было весело ставить в тупик риэторов работающих по скрипту
          • xSVPx
            25 октября 2023, 11:14
            Mathman, ну да. Только вот почему-то свои квартиры они продают на 10-20% дольше и примерно на столько же дороже :)).
          • vavan
            25 октября 2023, 11:15
            Mathman, вот застройщики которые МАССОВО продавали квартиры на 20-30 % выше средней по рынке они реально смотрели на рынок или нет Может они просто в отличии он риэлторов не пользуются их бесплатной консультатцией а реально оценивают сами спрос и предложение и хорошо дружат с математикой
            • Mathman
              25 октября 2023, 11:23
              vavan, застройщики продают на 20 -30% дороже не потому, что там сидит Перельман в главных математиках, а потому что:
              1. Льготная ипотека
              2. Лучше реклама и больше охват
              3. Меньше юридических рисков, тк квартира новая и ниоткуда не всплывут ранее прописанные зеки, несправедливо обделенные долями дети, банкротные ИПэшники, сумасшедшие недееспособные старики или наркоманы.
              • vavan
                25 октября 2023, 11:49
                Mathman, ну вот наконец то и Вы приходите в выводу что  современных реалиях риэлтор для определенной аудитории становится абсолютно пустой тратой денег Его работа сейчас это нассать в уши чтобы единолично разместиться на циане авито Где идет 95% всех продаж.Максимум кто сейчас нужен для покупателя это юрист чтобы в случае жопы снизить расходы покупателя по возврату денег. А продавец вообще за час сидения работы в инете может стать дипломированным  юристом и изрядно сэкономить себе денег.Сейчас все есть в открытом доступе.
                Вот и приходится риэлторам окучивать безграмотное население Но поле для кормежки на рынке недвиги все меньше а кушать риэлтор хочет не меньше чем хороший профи но  по факту таким не являющимся
                И своим ответом Вы подтвердили мой тезис что на текущем рынке цена не самый главный фактор покупки/продажи в отличии от утверждения 99% риэлторов
                • Mathman
                  25 октября 2023, 13:13
                  vavan, вообще нет, не подтверждал, вы себе навыдумывали что-то и думаете, что правы. Разницы в ценах по сути нет, учитывая разницу в ставках на вторичку/первичку.
  • дадашов  фархад
    25 октября 2023, 10:09
    Просто массово агенства решили задрать цены в надежде продать то что стоит. Ну посудите. Купить 30кв. За 10миллионов. Под 30лет с выплатой по 100ку ежемесячно. Тогда как сдача 30к. Ну так себе идея. Сейчас рынки труда и недвижимости лихорадит. Пока не будет адекватных заработков. У основной массы населения. Я не вижу смысла в таких ценах.Сочи это большая пирамида. 
    Небольшая площадь засрата и застроена безбожно. Реликтовые деревья дохнут. 
    Пляж. Купаться. Лучше сразу яду.
    Работа только в сезон. Я понимаю Москва. Там деньги. 
  • дадашов  фархад
    25 октября 2023, 10:14
     А вообще нужно ждать. Я например ждал точку входа 10 лет. А если бы купил раньше. Переплатил бы. И с теми доходами на тот момент. Сидел бы ровно. Знакомая взяла помню на ажиатаже на 10 лет раньше. А закрыли в одно время. Я 3года. Она 13. При этом у меня платеж 20 был. У нее 35. Она купила за два я за 1.5. У нее в самом плохом районе города.
    Не нужно лезть если это не слишком важно
    • drow
      25 октября 2023, 10:29
      дадашов фархад, ну да, ждешь, ждешь, ждешь, а потом хоп и пенсия, и ничего уже не надо. Грамотный подход. :)
      • дадашов  фархад
        25 октября 2023, 11:04
        drow, ну да ну да. Только я за эти годы. Дом откапиталил. Денег подкопил. И не жил с выпученными глазами платить нужно. А если бы сделал как вы советуете. Только через десять лет начал бы ремонт. Он обошелся бы мне в три раза дороже по материалам.  Грамотное распределение денежных потоков рулит. При том что деньги я зарабатываю честно. Халявы с неба не падает.
  • 11 11
    25 октября 2023, 11:04
    Держись парень, скоро должно открыться второе дыхание. На дистанции главное дыхание держать…

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн