Finindie
Finindie личный блог
12 октября 2023, 18:24

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Две недели назад я написал пост про ипотечный пузырь на одном популярном ресурсе, который породил большую дискуссию. Дело в том, что в обществе сформировалось мнение о льготной ипотеке как о благе, придуманном исключительно в интересах людей. Считается, что в правительстве ночами не спали (сидели и о народе думали), решая - как же сделать так, чтобы народ заплатил поменьше денег за жильё? И наконец-то придумали — льготные программы по ипотеке!
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Типичный комментарий на этот счёт, таких предыдущий пост набрал десятки

Сейчас постараюсь донести свою мысль в более доступной форме. Расскажу, почему я думаю, что со льготной ипотекой что-то не так на нескольких примерах. 

В расчётах будут фигурировать две ставки по ипотеке:

  1. Льготная. Есть самые разные соц. программы, но самыми популярными среди них является т.н. «семейная» со ставками от 6%* и «ипотека с господдержкой» со ставками около 8%*. Возьмём нечто среднее на уровне 7%. Льготные программы распространяются только на новостройки. Так что в расчете будем брать стоимость квадратного метра для новостроек.

  2. Обычная. Сейчас ключевая ставка Банка России повышается, а вместе с ней дорожают и кредиты. Буквально этим летом при ключевой ставке 7,5-8,5% ипотека без льготы могла быть одобрена по ставке 10-12%, сейчас при высокой ключевой ставке есть предложения под 14,2%*. В расчете возьмем ставку в 2 раза выше льготной — 14%. По обычной ставке без льгот можно покупать вторичку, которая как правило сейчас дешевле. Так что в расчете будем брать стоимость квадратного метра для вторичного жилья.

    * Ориентиры по ставкам по ипотеке брал отсюда.

Согласно статистике, первичка сейчас дороже вторички уже на 25%:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

В регионах разница поменьше, в Москве и СПБ — побольше. Но для расчета возьмём средние 25%
(а вы помните, что можно рассчитать на своем конкретном примере для своего города, района и бюджета).

И сегодня разобраться в ипотечных тонкостях нам поможет Неукоснительный Степан.

Пример 1

Неукоснительному Степану удалось накопить всего 1 миллион рублей на первоначальный взнос. И это всего 20% от стоимости новенькой студии. Степан идёт брать льготную ипотеку на 10 лет:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Платеж для Степана составит 46440₽. За 10 лет переплата будет небольшой, долг + проценты = 5,57 млн ₽:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Доступная ипотека! Наконец-то! Но что если пойти с тем же миллионом на вторичный рынок, где нет льготы? Но и ценник поскромнее:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Но вот ведь магия: платеж для Степана составит 46570₽. За 10 лет переплата будет небольшой, долг + проценты = 5,58 млн ₽. Это практически то же самое:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Пример 2

Степан пораскинул мозгами, и решил, что в студии будет тесновато. Он решил копить ещё какое-то время на жилье побольше — все равно новый дом ещё не введен в эксплуатацию, так что заехать сразу не получится. Ещё и маткапитал помог. В итоге у Неукоснительного Степана есть 3 миллиона рублей на первый взнос, и он смотрит квартиру побольше за 7,5 млн ₽ в новостройке на 15 лет:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Платеж для Степана составит 40440₽. За 15 лет долг + проценты = 7,28 млн ₽:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
В то время как на вторичке квартиры дешевле, но под высокую ставку:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Платеж для Степана составит 39950₽. За 15 лет долг + проценты = 7,19 млн ₽:

А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Но как это возможно?! Ипотека без льготы выгоднее? Но ведь льготная ипотека делает недвижимость доступнее! Так в интернете пишут.

Пример 3

Неукоснительный Степан сегодня грустный. С другой стороны, бабушке уже было 90 лет, и этого можно было ожидать. В наследство ему досталась квартира в районном центре, которую можно продать, добавив деньги на первоначальный взнос. С пятью миллионами уже можно позволить себе очень хорошую квартиру стоимостью 10 млн в новостройке с маленьким ежемесячным платежом!



А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Платеж для Степана составит 38760₽. За 20 лет долг + проценты = 9,3 млн ₽:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Правда, вторичка манит своими ценами:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠
Платеж для Степана по ипотеке без льгот составит 37300₽. За 20 лет долг + проценты = 8,95 млн ₽:
А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?⁠⁠

Это что же получается, льготная ипотека не увеличила доступность жилья? Не совсем так. Все-таки я немного лукавлю.

Если брать ипотеку на подольше (на 25, а то и на 30 лет), да квартиры выбирать как можно дороже — чтобы первоначальный взнос составлял минимально допустимую долю (ранее было 15%, сейчас 20%), то тогда действительно льготная ипотека гораздо выгоднее обычной, даже с учетом имеющейся разницы в цене вторички и первички.

Так, по льготной ипотеке на квартиру стоимостью 10 млн ₽ с первоначальным взносом 2 млн ₽ (минимально возможный сейчас) и сроком 30 лет платеж составит 53200₽, и ипотечник переплатит банку 11,2 млн ₽.

А по обычной ипотеке на квартиру стоимостью 8 млн ₽ (дешевле, т.к. вторичка) с первоначальным взносом те же 2 млн рублей и сроком 30 лет платеж составит 71100₽, и ипотечник переплатит банку 19,6 млн ₽.

Действительно, при таких условиях разница просто огромная! И льготная ипотека в таком случае действительно выглядит как нечто, сделавшее жилье доступнее.

Несколько тезисов и вопросов для обсуждения

  1. Если ипотека с господдержкой создана для людей (задача — сделать жилье доступным), а не для застройщиков и банков (задача — не допустить снижения прибыли крупного бизнеса), то почему она распространяется только на новостройки?

  2. Почему ощутимая разница в доступности жилья при сравнении льготной и обычной ипотеки появляется в случаях, когда параметры кредита наименее выгодны для заемщика (больше срок, дороже объект) и наиболее выгодны для банка (больше срок) и продавца-застройщика (дороже объект)?

  3. Такая разница в цене квадратного метра между первичкой и вторичкой, очевидно, появилась не из-за разного качества жилья. Не может быть квартира в доме, построенном 5 лет назад, настолько хуже, чем квартира в доме, который даже ещё не достроен. Я придерживаюсь мнения, что она появилась из-за разных условий по ипотеке и из-за того, что кто-то (или что-то) влияет на принятие решения

  4. Мне кажется, что за распространение тезиса «льготная ипотека сделала жилье доступным» застройщикам и банкам следует выдать очень хорошую премию тем маркетологам, которые его придумали и распространили как вирус. Это гениально, без шуток. Люди теперь массово и бесплатно этот лозунг распространяют, сами покупают, ещё и родственников с друзьями подсаживают.

  5. Бытует мнение, что главный плюс льготной ипотеки заключается в следующем: процент настолько низок, что кредит лучше не гасить досрочно. При наличии такой возможности. Ведь инфляция будет выше, и платеж будет все менее ощутимым. Деньги же можно вместо погашения откладывать. Это действительно при подсчетах может быть верным. Парадокс заключается в том, что опять же в выигрыше остается банк — чем меньше погашений, тем больше переплата процентов по кредиту.

  6. В случае с высокой ставкой по ипотеке и низкой ценой, у заёмщика появляется опциональность: в случаях когда первоначальный взнос и срок — разумные (см. примеры выше), он может не погашать кредит досрочно и платить примерно такой же платеж как и льготный ипотечник. И сделать такую же переплату, как и льготный ипотечник. Но если он будет заниматься досрочным погашением, его выгода относительно льготного ипотечника будет ощутимо расти. То есть заёмщику, который способен делать досрочные погашения, выгоднее брать ипотеку по высокой ставке, но с меньшей ценой самой квартиры.

  7. Умники без льготы банкам не так интересны, как льготники. Эти нельготные умники берут меньший кредит (разницу между более дешевым объектом и имеющейся на руках суммой) под высокую ставку и намерены погашать этот кредит досрочно, Дело в том, что разницу в процентах банк все равно получит от государства. И в таком случае, чем дороже сам объект (и как следствие, больше кредит), и чем меньше желание ипотечника заниматься досрочными погашениями (все равно инфляция выше), тем большую переплату по кредиту получит банк. нужен ли такой расчет?


Так вот о чем я? Тарим СБЕР, ребят. Их клиентура берет ипотеки на максимально невыгодных для себя условиях и не планируют отправлять ни рубля в досрочное погашение. Все из-за низкой ставки, которую видит клиент. А государство компенсирует разницу между ставками. И чем выше инфляция и ключ, тем больше желающих на халявную ставку (и тем меньше у них желания погашать, а больше желания послушно генерить процентный доход) и тем больше субсидируемая из бюджета разница.

С уважением, Александр t.me/Finindie

40 Комментариев
  • Андрей Сергеевич
    12 октября 2023, 18:31
    По тезису #1, скорее задача не допустить падения ввп. Насколько помню, в стройке один из самых высоких мультипликаторов (речь про ВВП, не p/e и подобных.). Поэтому государство думает скорее об экономике в целом, чем о девелоперах, как мне кажется.
    • shprots
      12 октября 2023, 18:47
      Андрей Сергеевич, а где можно глянуть эти мультипликаторы?
    • 11 11
      12 октября 2023, 18:48
      Андрей Сергеевич, это крайне спорное мнение. И уж точно не имеет ничего общего с лозунгом Доступное жильё.
      • Андрей Сергеевич
        13 октября 2023, 00:11
        11 11, ваше право. И да, действительно, на мой взгляд, это не про доступное жилье, а про экономику в целом. А вы всем лозунгам верите?
    • akledirs
      12 октября 2023, 19:05
      Андрей Сергеевич, тоже хотел про это сказать. Речь даже может не столько о заботе об экономике, сколько о расчетливости — каждая новая стройка — это проданная земля, оплаченные разрешения и согласования и куча налогов по цепочке всех производетелей металла, цемента и прочего стройматериала. Куча людей при деле, которые не качают лодку, а строят бетонные коробочки
      • Андрей Сергеевич
        13 октября 2023, 00:15
        akledirs, согласен. И еще интересно, что помимо цепочки с металлами, цементами и стройматериала, люди, въезжающие в новые квартиры, обычно еще и мебель обновляют (а не перевозят старую из прежнего жилья), эл технику, все это доп. спрос.
    • Мультитрендовый
      12 октября 2023, 19:07
      Андрей Сергеевич, конечно, стройки это строиматериалы, ремонты, плитки, проводки, шкафы, ковры, зп рабочим, и тд… Решают посути текущие проблемы засчет рабства людей в будушем…
  • GOLD
    12 октября 2023, 18:47
    следует отметить, что новая щербинка — это стандартная жопская дыра в поле с самой примитивной инфраструктурой))

    уж лучше свой дом построить, чем такое покупать
    • Сергей
      12 октября 2023, 18:49
      100 грамм, и зачем ты нам свой дом показываешь?
  • Сергей
    12 октября 2023, 18:48
    Тарим СБЕР, ребят

    Сбер сила, остальное могила.
  • Валерий Крылов
    12 октября 2023, 18:52
    Не увидел основного тезиса — цена хат при появлении льготной ипотеки увеличилась на разницу между льготной ипотекой и обычной. Т.к. предложение осталось на прежнем уровне. Т.е. она сделала жилье не более доступным, а более дорогим.
  • Маркиз Лафайет
    12 октября 2023, 18:59
    Народ в своей массе ориентируется на размер ежемесячного платежа.
    Вот пост  из моей телеги:

    "Предположим, средняя семья накопила (получила в наследство, заняла у родни, продала что-то ненужное) 3млн. И хочет приобрести московскую квартиру за 13 млн. Конечно, с помощью ипотеки.

    Итак, вторичка. Базовая ставка сейчас 14%, срок 30 лет, ежемесячный платеж 120 тыс. Это много.

    А вот для новостройки все выглядит более красиво. Срок тот же — 30 лет, цена тоже 13 млн. А вот ставка с господдержкой уже 8%. Ежемесячный платеж уже 73 тыс! При семейной ипотеке ставка уже 6%, а платеж снижается до 60 тыс! А еще можно маткапом уменьшить тело долга! А еще застройщик может накидать плюшек лично от себя — снизить первоначальный взнос, отсрочка платежей до сдачи дома итд.

    Вывод: сейчас активно рекламируют не цену квартиры (машины, айфона итд), а ежемесячный платеж. Если он посильный для покупателя — шансы на заключение сделки резко вырастают. При этом, размер переплаты остается в тени."
    @MosStart

    • Константин Р
      12 октября 2023, 19:41
      Маркиз Лафайет, за 13 эта семъя будет жить в однушке. конура — доступней некуда, дожили. с таким платежом некоторые действительно будут снимать вечно, — так как это выгодней
  • Мультитрендовый
    12 октября 2023, 19:16
     Хорошо, тарим сбер… А что если начнутся невыплаты по ипотекам? Кризис рынка жилья, падение цен на обьекты, нужно же отдавать должное что во всём есть некий потенциал, ну вот засадят 20% страны в ипотеки, так или иначе когда то засаживать станет некого у всех итак будет по 7 квартир и тд… Ну то есть когда то настанет момент Х, компании строительные пока был баблокос развернули деятельность, платили кучу денег рабочим, эти же рабочие брали ипотеки и с старых хрущевок балдели в новеньких домах от Пикура и Самолета воняя после работы на весь подъезд грязными носками, всем было прикольно и весело. Но потом, а так всегда случается, я наблюдал такое например с платиковыми окнами, с другими бизнесами, рынок насыщается и спрос падает. Работягам предлагают вежливо либо работать за меньшие деньги, либо же идти в другое место. Их анамальные зарплаты меняются на обычные, люди больше не нужны в стройках. Компания так же сжимается начинает меньше строить, а чтобы увеличить производство наверняка она брала кредиты и она не могла знать сколько продлится этот бум, тк этот бум идет по сценарию примерно следующему… сперва после тяжких условий вводят казалось бы не плохие условия, первые люди врываются в это… Потом вводятся условия еще лучше и те кто сомневался тоже врывается… Потом вводятся просто замечательные условия и врываются даже те кто не мог себе этого позволить и того все влезли в эту кабалу. А потом само собой будет сыпаться эта пирамидка, это обычно и будет кризис будет снижение цен на жилье, банкротства сопли и тд. Главное вот не переборщить с количеством людей засаженными, а то может так тряхануть что будет не контролируемо всё… И вместо помощи экономике получится как обычно что опять будут бежать из страны толпами в соплях что все вокруг нигодяи и никакой стабильности…
    • Alex
      12 октября 2023, 19:33
      Мультитрендовый, Так и будет ). С одной лишь поправкой, чтобы вывести себя из под удара, власть использует внешний фактор — войну или мировой экономический кризис, в ближайшую пятилетку увидим.
      • Мультитрендовый
        12 октября 2023, 19:35
        Alex, да так всегда и происходит, прогресс движется на обманутых надеждах всегда)
    • SHERKHAN
      12 октября 2023, 19:38
      Мультитрендовый, 
    • Андрей Петров
      13 октября 2023, 23:22
      Мультитрендовый, 
      А что если начнутся невыплаты по ипотекам?

      Ничего не произойдёт. Откройте xn--90an6b.xn--d1aqf.xn--p1ai/bonds/issues/

      Государство в лице дом.рф (точнее, его ипотечного агента) и так по факту является залогодержателем кучи квартир.

      Ему даже напрямую выкупать не надо. Просто обратит взыскание на залог и переведет в соц аренду. Часть купонов платит экс-ипотечник через аренду, часть бюджет.

      Долговая нагрузка растянута (бюджету не сильно больно), незадачливый заемщик с крышей над головой, у банка дырки в балансе нет.

      Это если единственное жилье.

      Если ипотечник удачно поинвестировал, то государство сливает жилье, а разницу дофинансирует домрф, чтобы было из чего досрочно ипотеку погасить (ИЦБ однотраншевые, плохих долгов там нет).

      В общем, всё схвачено, расслабьтесь.
  • 89888
    12 октября 2023, 19:33

    Напомню что ипотеку запустили в 2020 году на фоне ковида, когда вся торговля встала, и тогда это было разумно, но ребята в Минфине что-то заигрались в нее и вместо 1 года она длиться уже третий год, и в итоге вместо пользы получили вред)  

    А цены можно раздувать все больше и больше, клиенту важен ежемесячный платеж за квартиру, поэтому если на первичку ставка меньше — тогда можно поднимать цены, все равно купят — и банку хорошо (больший объем кредита) и застройщикам хорошо (дороже продали).

    А прежде чем тырить сбер учтем что ипотеки они навыдавали под 9-11% а фондироваться следующий год они будут сейчас под 10%, + сейчас отменят комиссию за переводы в другие банки и физики начнут растаскивать депозиты по всей банковской системе и придется фондироваться под более высокую ставку + еще на комиссиях меньше заработают, поэтому нужно пересчитывать все их потенциальные доходы.)

    • John Wayne
      13 октября 2023, 10:05
      Никита Шляпников, во-первых разницу между льготной ипотекой и обычной банкам компенсируют из бюджета, так что тут они не в проигрыше. Во-вторых, никто особо никуда ничего не растащит с отменой комиссий за переводы. Ибо и наличкой раньше неплохо несли туда, куда хотели. Наоборот банкам затрат меньше: не надо держать наличку и лишних кассиров.
  • Ирина Чернецова
    12 октября 2023, 19:51
    Без льготной ипотеки, помню, те из моих друзей, кто брал ипотеку под рыночный процент, во многом себе отказывали, чтобы поскорее погасить. В итоге ипотека погашалась за 7-8 лет вместо 10-15, но люди реально жилы рвали и отпуска на даче проводили (неделя в 3*** в Турции/Египте была за праздник), экономили, ничего не скопили, не инвестировали… Ипотеку погасили — уже в новую пора влезать, так как семья выросла (маткапитал же раньше только на второго ребёнка давали!) и требуется увеличение жилплощади. В общем, реально кабала.

    А с этими льготными ипотеками народ уже по-другому себя ведёт. Платёж на 20-30 лет зафиксирован, инфляция его жрёт, кто-то вообще набрал студий у метро под сдачу студентам… Одно плохо: из-за роста цен на квадратный метр спрос на большие квартиры упал, и застройщики перестали их строить — какой ЖК не возьми, двушек и трёшек мало, много однушек и студий. Через 5-10 лет в Москве будет приличный дефицит современных больших квартир, а в студиях этих по 19 кв. метров население начнёт сходить с ума от одиночества и депрессии )))
  • Алексей
    12 октября 2023, 20:05
    Ну если раньше я мог со своей зарплатой в провинции лет за 10 накопить на квартиру в Москве, сейчас ценник на квартиры в моей провинции как раньше в Москве. Насчет ипотеки то же самое, смотрел какой раньше месячный платеж был примерно и какой сейчас, примерно в 2 раза вырос. С учетом того, что цены на продукты сильно выросли, зарплата выросла раза в полтора всего, получается ипотека для меня стала менее доступной.
  • lomm
    12 октября 2023, 20:09
    Тут недавно статистику публиковали о темпах строительства в разных регионах в м2 новостроя на одного жителя в год. В Краснодаре ЕМНИП уже около 6м2 в год строится жилья. Это значит, что через 5-6 лет каждому жителю Краснодара будет построено по условной 1-комнатной квартире (и это без учёта уже имеющегося жилья). В Мск вроде 1,6м2. 
    • lomm
      12 октября 2023, 20:12
      lomm, это я к популярной идее о покупке квартир под сдачу в аренду, «чтобы было на что на пенсии жить». А кому вы сдавать-то собираетесь? И за сколько? Если у всех большинства уже набрано квартир в ипотеку?
      • Ratio_
        12 октября 2023, 20:48
        lomm, удивительно, но в тех же штатах строят сотни лет и никак цена не падает.
        Но все же думаю, ПИКовские жилоячейки в которых килобайты людей станут со временем гетто, а нормальные люди будут перемещаться в жилье получше.
        Вот хорошего жилья как раз таки не очень много
        • Aneto
          12 октября 2023, 21:02
          Ratio_, население США с 2000 года выросло на 50 млн человек. А вот в России, даже с учетом миграции такого роста отродясь не было.
          • Константин Р
            13 октября 2023, 01:22
            Aneto, смотря где, в мск просто битком. 
            • Aneto
              13 октября 2023, 09:07
              Константин Р, в начале треда речь вообще о Краснодаре шла. Россия — это не только Москва.
      • Алексей
        13 октября 2023, 10:00
        lomm, все не наберут, не всем нужно недвижимость покупать, если доступна возможность арендовать.

        По обычной арендной ставке жилой недвижимости 4...5,45...8%, когда стоимость недвижимости составляет от 150 до 220...300 месячных арендных платежей.
        При этом рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе усреднится до скорости инфляции.

  • Григорий
    13 октября 2023, 00:53
    Есть одно но! Вторичка подчас значительно уступает по качеству первичке.
    • Сергей
      13 октября 2023, 11:15
      Григорий, есть и обратное вторичка недвига в кирпиче 5-15лет лучше пиковских хрущевок
  • AjFDua
    13 октября 2023, 01:06
    Самое печальное что эти "........." ипотечники сами себе цены подняли в разы, не понимая того. Откуда вдруг в Москве и Питере такие цены сопоставимые с некоторыми европейскими столицами.
  • Andrew_Kl
    13 октября 2023, 01:38
    Чтобы понять для кого создана льготная ипотека, надо ответить на вопрос — кто основной бенефициар.
    Для строителей (и банков) — одни плюсы.
    Для граждан. Из плюсов — низкая ставка, из минусов — подорожание недвижимости, разрыв между первичкой и вторичкой (т.е. страдают те, кто хочет улучшить жилищные условия, например продав однушку купить двушку/трешку).
    Ответ вроде очевиден.
    Косвенно подтверждается тем, что никакой целевой группы здесь нет. Т.е. льготная ипотека так же доступна инвесторам, не нуждающимся в жилье для личного пользования.
  • Сергей
    13 октября 2023, 11:19
    выехали из автосалона и движка стала на 30% дешевле. вышли из банка получили ключи от недвижимости -так же первичка стала на рынке вторичкой
  • smit
    13 октября 2023, 14:36
    Давая люготу на новостройки — делаешь лучше застройщикам.
    Давая люготу на вторичку — делаешь лучше продавцу физику который купил для перепродажи.

    В первом случае застройщик заработает больше -> построит больше жилья.

    Денежные митивации не могу мнгновенно сделать жилье доступным. Это долгосрочный эффект
  • Андрей Петров
    13 октября 2023, 22:56
    в Новой Щербинке… местоположение неплохое



    Не, я понимаю состояние, когда человек пытается оправдать покупку, но вы же понимаете, что это поехавшие?

    Плюс ко всему, статистика яндекса показывает там перманентную пробку на выезд целый день напролёт, а это МО, выделенок нет, будешь хоть в своём кредитоведре, хоть в маршрутке стоять. А если ещё зима снежной выдастся...

    А потом такие, FOMO задушенные, берущие на что ипотеки хватает, делают иксы по продажам в Новой Москве и рекорды в регионе (картинка от dataflat)


  • Маргарита Сахарова
    13 октября 2023, 23:59
    Строить свой дом это гораздо дороже и в процессе, и в последствии) у меня знакомые живу в Новой Щербинке, и не скажу что дыра, от мкада не так уж далеко, домики вполне симпатичные, низкой этажности, внутри чистенько) да, сейчас еще есть некоторые проблемы с инфрой, но место еще не обжитое, постепенно придет коммерция и все будет гут) спрос рождает предложение!

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн