💥 Ипотека, которую мы потеряем

Ещё весной 2023 года Центральный Банк РФ посылал россиянам сигнал о том, что льготной ипотеке скоро конец. Тогда регулятор критиковал схемы продажи новостроек «под 0,1% годовых», предлагаемых многими девелоперами.

Основной проблемой применения таких схем, по мнению регулятора, была завышенная стоимость недвижимости и потенциальные проблемы завышенной оценки ипотечных залогов.

Вместо того, чтобы предписать банкам оценивать объекты залогов по реальной (а не завышенной) стоимости, ЦБ РФ пошел по пути наименьшего сопротивления и предложил запретить подобные схемы продаж новостроек.

Весьма «нерыночное» решение от ЦБ, который многократно подчеркивал, что финансовые рынки необходимо регулировать исключительно рыночными инструментами.  

Рынок недвижимости (в лице россиян) ответил регулятору, что такие схемы вполне приемлемы. Однако то, что хорошо россиянам – плохо Центробанку. Поэтому регулятор перешёл к радикальным мерам и резко повысил ключевую ставку (с 7,5 до 13,0 %).

________________


Формальным поводом для повышения ключевой ставки стала девальвация рубля.

В то же время, учитывая, что нерезидентов на российском фондовом рынке сейчас почти не осталось, повышение ключевой ставки в принципе не может стимулировать притока долларов в рамках кэрри-трейд и укрепления российской национальной валюты.

Более того, принимая во внимание, что ожидаемая инфляция сейчас составляет около 8%, повышение ключевой ставки до 13% представляется, мягко говоря, необоснованным. 

Повышение ключевой ставки означает рост стоимости кредитования для бизнеса, что наносит колоссальный урон реальному сектору экономики, развитие которого так необходимо российской экономике для импортозамещения и структурной перестройки.

Борьба с ослаблением рубля путём повышения ключевой ставки равносильна тому, чтобы из пушки палить по воробьям. В условиях СВО такого расточительного расхода снарядов мы позволить себе не можем.

________________

Недальновидность решений ЦБ показал рынок недвижимости, на котором, вопреки сентябрьскому повышению ключевой ставки, наблюдался рост продаж новостроек. Всё произошло с точностью до наоборот. 

Во-первых, ставка льготной ипотеки после повышения ключевой ставки остались неизменной, что сделало покупку первичной недвижимости выгоднее вторичной и стимулировало рост спроса на новостройки.

Во-вторых, россияне стали понимать, что льготная ипотека может скоро закончиться и поэтому поспешили «запрыгнуть в уходящий поезд», что придало дополнительный импульс продажам первичного жилья.

Поэтому, вместо сдувания ипотечного пузыря, действия ЦБ привели к рекордам выдачи льготной ипотеки в сентябре 2023 г.

Отрицательная эффективность решений ЦБ наблюдается и в отношении курса рубля, который, несмотря на значительное повышение ключевой ставки, по-прежнему болтается около 100 рублей за доллар США (аргументы типа: «если бы ЦБ не поднял ставку, то курс рубля упал бы до 150» в профессиональной дискуссии представляются неприемлемыми).

________________

На прошедшей неделе стало ясно, что основной целью ЦБ был не курс рубля, а уничтожение субсидируемой ипотеки.

Глава ЦБ на форуме в Сочи обвинила льготную ипотеку во всех смертных грехах, заявив, что объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей и «значительно обременяет бюджет».

Действительно, разница между рыночной ставкой кредитования и ставкой льготной ипотеки субсидируется государством. Следовательно, чем выше ключевая ставка, тем больше эта разница, и тем больше расходы бюджета. 

Тогда повышение ключевой ставки становится обременительным для дефицитного бюджета РФ. В этом контексте главу ЦБ поддержал Минфин и даже Герман Греф (глава СБЕРа), который спрогнозировал падение выдачи ипотеки к концу года на 30%.

Всё верно, Эльвира Сахипзадовна. Единственное «но», состоит в том, что  именно ЦБ своим решением сделал разницу между рыночной ставкой и ставкой льготной ипотеки столь значительной и обременительной для бюджета.

👉 Если бы ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 9% (чуть выше вменённой инфляции), то бюджетные субсидии льготной ипотеки были бы минимальными.

________________

С одной стороны, лоббистов льготной ипотеки достаточно много (в первую очередь – строители и банки), поэтому можно ожидать, что в той или иной форме она сохранится.

С другой стороны, во время СВО в три смены работают военные заводы, благодаря чему в 2023 году оборонно-промышленный комплекс перехватил у строительного сектора знамя локомотива российской экономики.

👉 Следовательно, сейчас значимость льготной ипотеки для поддержания темпов экономического роста существенно сократилась. В этих условиях можно ожидать, что после 1 июля 2024 года субсидированная ипотека если и останется, то будет значительно менее «льготной», чем сейчас.

Да и сугубо с административной точки зрения дешёвая рабочая сила из Средней Азии теперь больше нужна не на стройплощадках, а на оборонных заводах. Загрузку металлургических заводов теперь может обеспечить не строительная арматура, а снаряды.

Словом, льготная ипотека обречена со всех сторон. 

______________

Учитывая, что субсидированная ипотека занимает от 50 до 70% продаж строительных компаний, её сокращение означает существенное замедление темпов роста девелоперов. 

Поэтому держу акции «Самолёта» до выхода финансового отчёта за 3 квартал (он должен быть хорошим), после чего начинаю искать точки выхода из позиции.