Finindie
Finindie личный блог
29 сентября 2023, 14:31

Ипотечный пузырь наконец-то заметили

Эльвира Набиуллина на форуме в Сочи сегодня (29 сент 2023):

«В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы [...] Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынке жилья»


На самом деле, это не всё, с чем я сегодня к вам пришёл. Вчера в документ «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов» добавили очень важную врезку про проблемы, которые создала программа льготной ипотеки для экономики всей страны. Там 4 страницы мелкого сложного текста — если хотите, почитайте (врезка №9, стр. 108-112).

Вот ключевые тезисы:

▪️ Общий объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки — это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).

▪️ Спустя многие годы, о разовом стимулирующем эффекте от этих кредитов никто уже не вспомнит, а огромная нагрузка на бюджет — останется.

▪️ Ставки по льготным кредитам не зависят от ключевой ставки. Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Поэтому приходится очень резко поднимать ставку — поднятие на 0,25%-0,5% в прошлом могло как-то повлиять, а сейчас это бесполезно именно из-за объема льготных кредитов.

▪️ Для льготных кредитов характерен «эффект замещения» — вместо планируемых рыночных кредитов заемщики привлекают льготные, и в результате объем кредитования и спрос в экономике не увеличиваются, происходит лишь рост нагрузки на бюджет.

▪️ Субсидии, обеспечивающие снижение кредитных ставок, выплачиваются за счет средств бюджета (то есть налогов, собираемых со всей экономики). В конечном счете льготный кредит оплачивают как налогоплательщики (через бюджетное субсидирование), так и нельготные заемщики (через необходимость поддержания более высокой рыночной ставки).

▪️ Если льготное кредитование используется как временная антикризисная мера, позволяющая поддержать доступность кредита, отмеченные выше недостатки менее значимы. Но когда они приобретают постоянный характер (как сейчас), это создает большую опасность в будущем.

▪️ Вывод: Банк России не рассматривает программы льготного кредитования как эффективный механизм долгосрочной поддержки национальной экономики в целом.
———

Будущие поколения скажут «спасибо» нам за ту огромную нагрузку, которую будет испытывать государство и бюджет. По сути, когда вы берете льготную ипотеку сейчас, то в этой процедуре фигурирует тройная стоимость квартиры: одну стоимость вы получаете в виде самой квартиры, одну стоимость вы уплачиваете в качестве процентов, и ещё одну стоимость платит государство банку в качестве компенсации за низкую ставку. Если льготная ипотека просуществует ещё всего пару лет (прирастая такими же темпами, как сейчас), бюджетные расходы на компенсацию льготной ставки превысят расходы на здравоохранение и станут одной из крупнейших статей расходов государства. Это явление будут изучать многие поколения экономистов всего мира. Они будут приводить Россию 2020-х годов как яркий пример, почему нельзя на протяжении нескольких лет держать льготную ставку по ипотеке для широких масс.

Это наркомания. Чем дольше мы сидим на укольчиках, тем больнее и сложнее будет соскакивать.

А самое забавное во всем этом вот что: если бы не было льготной ипотеки, стоимость квартиры с учетом процентов была бы такой же, благодаря более низкой стоимости квадратного метра. Ценник бы не был так сильно раздут. А с учетом инфляции (и/или досрочных погашений), в реальных деньгах и того меньше.

С уважением, finindie (поддержите подпиской, это особенно важно сейчас)

60 Комментариев
  • Viacheslav Ivanenkov
    29 сентября 2023, 14:36
    как же они решились опубликовать этот схематозик по прокачке бюджетных денег в личные карманы группы влиятельных лиц ?

  • Vasyan
    29 сентября 2023, 14:40
    Ну, рано или поздно это будет как с топливным демпфером, урежут вдвое компенсацию банкам из бюджета или тупо уберут, и вот тогда это станет проблемой ЦБ, банков и любителей банковских дивидендов.
    • Сергей Кузнецов
      29 сентября 2023, 15:57
      Vasyan, создадут гос компанию и выкупят у банков все льготные кредиты за счёт эмиссии.
      Это на крайняк.
      • DenisMonte
        29 сентября 2023, 16:06
        Сергей Кузнецов, выкупать? вливая в бюджет больше денег для кредитования населения 🤔
      • felidae
        29 сентября 2023, 16:10
        Сергей Кузнецов, это ты заново АИЖК/Дом.рф придумал
      • Zerich121
        29 сентября 2023, 18:40
        Сергей Кузнецов, А дальше что с этим делать? простят долги?
        • Сергей Кузнецов
          01 октября 2023, 19:24
          Zerich121, почему простят?
          Будут с физиков собирать платежи.
          С банками же государство расплатилось (и в момент расплаты инфляция явно ускорится)
    • Bablos
      29 сентября 2023, 16:21
      Vasyan, один из любителей-государство
  • Rasrasras
    29 сентября 2023, 14:45
    Согласен, льготка это полный провал. Не факт что её уберут в 24 году, поскольку лобби очень сильное.
    И эти кредиты на 30 лет, если за эти 30 лет придётся поднимать ставку до 20+%, бюджет уже треснет субсидировать…
    • Zerich121
      29 сентября 2023, 18:41
      Rasrasras, И ещё, эти заёмщики не будут спешить закрывать ипотеку.
  • dekos
    29 сентября 2023, 14:44
    «Все есть лекарство, и все есть яд — все дело в дозе». 
  • drow
    29 сентября 2023, 14:44
    Сейчас придёт секта свидетелей М2 и скажет что все это туфта и ЦБ печатным станком какую угодно нагрузку ликвидирует. :)
    Есть кстати и плюсы, жилье стало более-менее доступным прямо сейчас, впереди доступная аренда жилья… я уж промолчу про поддержку строителей и всей индустрии ремонта квартир.
    • dekos
      29 сентября 2023, 14:47
      drow, во-во. Интересно склько денег остается в стране после поддержки «строителей и всей индустрии ремонта квартир»?
  • Атласов Михаил
    29 сентября 2023, 14:49
    когда работать будут, оодни разъезды Сочи, кто опоачивает банкет, в4кладчики ?  смрочно командировать СД ЦБ в Афганистан в провинцию Пешавар учиться лучшим компетенциям трансформации  методики выявления кластеров участников и  структуры трансмиссии ликвидности могут быть использованы при проведении макропруденциального стресстестирования.
  • Skifan
    29 сентября 2023, 14:56
    ▪️ Ставки по льготным кредитам не зависят от ключевой ставки. Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Поэтому приходится очень резко поднимать ставку — поднятие на 0,25%-0,5% в прошлом могло как-то повлиять, а сейчас это бесполезно именно из-за объема льготных кредитов.

    : )))))))))))))
    до них начинает доходить
    • Viacheslav Ivanenkov
      29 сентября 2023, 15:00
      Skifan, они с самого начала это знали. для того и придумывали.
      просто сейчас размеры этого колоссального разворовывания бюджета стали вызывать вопросы у все более широкого круга непричастных лиц
      • Skifan
        29 сентября 2023, 21:14

        Viacheslav Ivanenkov,  вы не понимаете, есть разные экономические школы, с разным взглядом на систему действий и поведения по состоянию экономики. 
        Просто сейчас до сих пор почему то сидят ребята МВФ ской школы, которые в реальности не особо рубят, до них только сейчас что-то начало доходить!!! (тематика процентной ставки в импортирующей экономики)

        все поменялось. Они эту чушь свою городя по учебникам. 
        давайте проще, когда эмиссия денег не зависит от ЦБ, процентная ставка не влияет на экономику, ну как влияет на внутренний кредит, но на эмиссию нет. 
        А то что они наконец-то увидели проблемы в строй теме ) меня улыбвает, там кроме стройки еще куча дырок есть ) И то что бюджет колоссально  пилится, и что ?  это открытие для кого-то 

        в общем, попкорн и ....... 

        • Viacheslav Ivanenkov
          30 сентября 2023, 08:30
          Skifan, Школа школой, методичка методичкой.
          Но все таки я думаю что тема с льготной ипотекой изначально задумывалась именно для разворовывания бюджета

          В этом отличие от обычной ипотеки
          Ипотека придумана для  поддержки банков и застройщиков, а не для людей и для «доступности жилья» как думают многие
          Но вот льготная — это чисто воровская тема изначально
           
          • Зам по пиву
            30 сентября 2023, 14:05
            Viacheslav Ivanenkov, опишите более подробно, кто у кого ворует? С учетом того, что всякие синие и зеленые банки и так принадлежат государству, то вся эта льготная ипотека напоминает перекладывание денег из одного кармана в другой. Реальные деньги в этой системе — только первоначальные взносы и ежемесячные платежи заемщиков.
  • Alex
    29 сентября 2023, 15:18
    У, ёпта, капитан Очевидность озвучил то, что всей стране давно было понятно ). Через несколько лет жирные коты от стройки переберутся к детям на загнивающий Запад, а мы в цветущей России будем разгребать десятилетиями то гавно, которые они нам оставят.
    Всегда, когда государство вмешивается в рынок, заканчивается это крахом рынка и проблемами государства.
    Еще больше удивляет позиция, когда озвучивают на всю страну, как мы сами уничтожаем свое будущее, но все-равно будем минимум год это продолжать. Так сейчас отмените льготную ипотеку, с 1 октября.
      • Вася Пражкин
        29 сентября 2023, 16:25
        Finindie, Так а толку от такой прописки? Эльвира уже давно об этом талдычит, ее просто не слышат, так как стройлобби очень мощное, любые попытки отбивает на раз. Вот дедушка отъедет, кореша его разбегутся, тогда и начнется большой передел.
  • Rostislav Kudryashov
    29 сентября 2023, 15:17
    Несколько лет назад Самый Главный возгласил: Ипотека — Локомотив экономики.
    Ребёнку ясно: ипотека — механизм обогащения банкиров.
    У банкиров самые Большие Деньги. Большие Деньги побеждают всегда.

    В России не существует других денег на жилстрой, кроме как вырученных от продажи ресурсов. Банкиры заняли первое место в очереди за этими деньгами.
  • Ирина Чернецова
    29 сентября 2023, 15:15
    По сравнению с тем, сколько государство тратит на войну, льготная ипотека — это капля в море. Поэтому отдельному налогоплательщику рациональнее было поучаствовать в этом празднике жизни (раздаче льготных ипотек по нерыночным ставкам, особенно в прошлом году). Потому что налоги для покрытия выросших расходов государство потом сдерёт со всех, кредиты обесценятся, а недвижимость останется. Да, со стороны индивида это оппортунистическое в какой-то степени поведение, но государство у нас ведёт себя по отношению к налогоплательщику ещё более оппортунистически, и люди это знают.
    • 11 11
      29 сентября 2023, 16:07
      Ирина Чернецова, тут есть нюанс. И это то же будут изучать в учебниках — капсулирование. И не только в экономике. И не только сегодня, но с момента роста цен на жижу. В отличие, например, от Норвегии, этот поток халявного бабла был сразу вырезан из экономики России и закапсулирован. С оборота, да, что-то капало, но это уже капало с вытопленных шкурок пейзан, а не с самой жижи. Всё остальное шло сразу на ВПК. Ниже 5% ВВП никогда не было. А когда было, потом наверстывалось всякими путями. 
      Сегодня 6. Т.е. по существу ничего не изменилось. Но именно в том смысле не изменилось, что любой дисбаланс в нормальной экономике вызывает реальное чувство — галера получила пробоину. Запаса прочности нет. 
       И льготирование — это ещё и вытапливание шкурок тех самых пейзан. В том числе инфляцией. Те кто будет платить 30 лет — он будет платить и за свою «льготу» через увеличивающиеся налоги, тарифы, НДС. 
       И да, 30 лет продержаться — ни разу не чихнув — это нереально.

      Так что это не население льготируется — это ещё одна стая упырей стройиндустрии льготируется. Вот они точно уже ничего дальше платить не будут. А своё возьмут сейчас. 
       
      • Ирина Чернецова
        29 сентября 2023, 16:54
        Те кто будет платить 30 лет — он будет платить и за свою «льготу» через увеличивающиеся налоги, тарифы, НДС
        11 11, это все будут платить, налоги и тарифы увеличатся для всех. А тут хотя бы своя недвига будет, жить где-то надо всё равно, при этом жилищные условия у индивида улучшились (ну, у меня, по крайней мере; некоторые, конечно, понабрали студий по 20 кв.м., это конура, а не жильё). Инфляция съест ежемесячный платёж, который при льготной ипотеке и так низкий за счёт огромного срока; а зарплата из-за инфляции вырастет. Эта тактика (кредиты выгоднее сбережений), строго говоря, и раньше работала, а с льготной ипотекой она прямо засияла новыми красками.
        • 11 11
          29 сентября 2023, 17:41
          Ирина Чернецова, это самообман. Уверен, что ЦБ не просто так начал атаку на ипотеку. Вы, на себя, лично примеряете, а надо смотреть статистику. А статистика говорит, что на недвиге вырос класс рантье. Именно им нужны клетушки, для сдачи в аренду бобылям. Кроме строителей, именно они, старушки-процентщицы, бенефициары этой ипотечной лихорадки. У них уже есть недвига. У них уже есть что заложить и что внести. И ещё получить льготы. Так уже формируются целые доходные дома. Так что ни о каком улучшении демографической ситуации нельзя говорить. Ни сейчас, ни в будущем.
           И по статистике, что бы платить ипотеку уже сейчас нужен 100 тысячный доход в месяц, что бы люди ( и их дети) не были нищими. И не росли в среде нищеты и бесправия. Но в России нет таких доходов. У нас средний класс — это 17 000 ©))) на безгрешную душу)))
           Смешно считать, что с такими доходами они вырулят на безбедное существование за эти 30 лет. Да хоть за 15. А вот строители и рантье — озолотятся.
          • Ирина Чернецова
            29 сентября 2023, 18:21
            11 11, я согласна, что льготную ипотеку надо было количественно ограничивать, чтобы люди улучшали свои жилищные условия, а не набирали студий под сдачу внаём.

            В остальном, думаю, что государство очень скоро пощиплет рантье весьма чувствительно. Вон, уже Караулова с 11-ю квартирами за жопу взяли, хотя он честно платил НДФЛ — нет, мол, вёл незаконную предпринимательскую деятельность. В итоге всех рантье заставят выйти из тени плюс резко поднимут налоги на доходы от аренды квартир и/или на имущество. После выборов Путина ждать останется недолго.
            • Йоганн
              29 сентября 2023, 20:33
              Ирина Чернецова, не думаю, что повысят. Рантье и без того будут терпеть убытки, так как некому будет арендовать. Рынок труда сжимается. Гастарбайтеры (которые снимают эту же площадь) доделают ремонты и свалят восвояси. Беженцы и мигранты — тоже свалят в родные пенаты.
              • glazaolega
                30 сентября 2023, 12:18
                Йоганн, некуда им валить и при курсе 100
                • Йоганн
                  30 сентября 2023, 23:50

                  glazaolega, а при чем здесь курс?

                  Их зряплата привязана к доллару.

                  И многие гастеры получают не хило 60-90тыс руб*мес

        • Zerich121
          29 сентября 2023, 18:51
          Ирина Чернецова, а есть уверенность что работа будет все эти годы?
          • Ирина Чернецова
            29 сентября 2023, 19:47
            Zerich121, так у нас безработица на минимуме и с демографией швах. Работать некому — работа будет.
            • Zerich121
              30 сентября 2023, 18:34
              Ирина Чернецова, Работа то может и будет. Но будет ли достаточна зарплата?
              И ещё, сейчас период роста инфляции в том числе из-за роста зарплат. На определённом этапе бизнес станет не рентабельным при таких затратах и начнёт сокращать рабочие места. Это всё проходили не раз на истории. Цикличность.
              А сейчас работать не кому из-за СВО в том числе. А она не все 30 лет будет. Наверное.
        • Обитатель матрицы
          30 сентября 2023, 07:53
          Ирина Чернецова, потом просто поднимут в разы коммуналку и все, ну для пенсионеров до 20 метров на человека сделают льготу.
        • glazaolega
          30 сентября 2023, 12:16
          Ирина Чернецова, зарплата не вырастет ={
      • Viacheslav Ivanenkov
        29 сентября 2023, 17:40
        11 11, 
         это ещё одна стая упырей стройиндустрии льготируется.
        Тут руки греют не девелоперы как таковые. Они — Буратины которые несут свои сольдо коту Базилио и лисе Алисе

        Они просто передасты
        Схематоз создали и снимают сливки люди из высоких кабинетов
        Потому собственно и не прекращают этот фестиваль
        • 11 11
          29 сентября 2023, 17:45
          Viacheslav Ivanenkov, имелись ввиду конечно хозяева. Конечно.  Это понятно. Но именно девелоперы очень крикливые. И это началось не сегодня. Это началось в аккурат в 2008. Мать его ети.
    • Andrew_Kl
      29 сентября 2023, 17:24
      Ирина Чернецова, рядовому налогоплательщику участвовать в этом празднике непросто. Выгодоприобретатель не он, а строители. Для покупателя ниже процент, но выше цена.
      • Ирина Чернецова
        29 сентября 2023, 18:30
        Andrew_Kl, цена не важна, если её можно растянуть на 30 лет. За это время она сгорит в топке инфляции. 

        Тут каждый участник сделки оценивает свою выгоду по-разному. Застройщик хочет продать квадратные метры здесь и сейчас; банк рассчитывает, что все заёмщики вынужденно погасят свою льготную ипотеку за 7-8 лет (например, при продаже квартиры); покупатель квартиры надеется сдать её в аренду, чтобы отбивать низкий ипотечный платёж и зарабатывать сверху, ну или жить в этой недвижимости и гасить кредит все 30 лет, не напрягаясь. И только государство ХЗ на что рассчитывает, так как расходы растут как снежный ком на десятилетия вперёд.
        • Обитатель матрицы
          30 сентября 2023, 07:58
          Ирина Чернецова, там один первоначальный платеж перекрывает всю себестоимость, если честно посчитать. Никаких гуманитарных целей у ипотеки нет, это просто средство раздутия пузыря и посредством его контроля рабов.
        • Andrew_Kl
          30 сентября 2023, 12:16
          Ирина Чернецова, оно конечно так, но ипотека под 9 % более выгодна, чем под 6 но после роста цен на 50%. Конечно при том же сроке. Это если не говорить о том, но раньше этих самых 30 лет ее гасить просто не выгодно. Т. Е. Поменять жильё уже будет проблематично.
    • Йоганн
      29 сентября 2023, 19:41
      Ирина Чернецова, недвижимость-то останется, но владельцы оной будут обложены налогами и прочими поборами (налог на мусор, стоки, СО2, автоместо, курение, цветы на подоконнике), которые будут восполнять возникший дефицит средств.
      • Ирина Чернецова
        29 сентября 2023, 19:50
        Йоганн, эти поборы будут платить владельцы любой недвижимости, не только взятой по льготной ипотеке. Вот рантье с несколькими квартирами налогами подожмут, я выше писала уже, в этом я уверена. Но некоторые люди этой льготной ипотекой действительно улучшали свои жилищные условия, а не только под сдачу брали.
        • Viacheslav Ivanenkov
          30 сентября 2023, 08:34
          Ирина Чернецова, Так цель ипотеки ( всей в целом) создать как можно более широкую налогооблагаемую базу, ну а льготная — это в первую очередь воровство, а увеличение базы для поборов — это просто приятный бонус
  • Анатолий Полубояринов
    29 сентября 2023, 15:33
    Мне кажется, что говорить типа бюджету тяжело и вот это вот все — слишком в лоб. Сейчас типа объем стройки на хаях. Там же куча и людей и производств на этом работают-платят налоги. ЦБ пока только ставку поднимать и умеет.
    • Сергей Кузнецов
      29 сентября 2023, 16:00
      Анатолий Полубояринов, народу в других отраслях не хватает. Пора стройку тормозить.

      Рост населения нулевой. Кому это все строится?
      • DenisMonte
        29 сентября 2023, 16:10
        Сергей Кузнецов, рост населения отрицательный
      • Анатолий Полубояринов
        29 сентября 2023, 16:43
        Сергей Кузнецов, ну строят то, что покупают)
      • Viacheslav Ivanenkov
        29 сентября 2023, 17:42
        Сергей Кузнецов, 
        Кому это все строится?
        Ну так в Москву ж целые кишлаки и аулы заезжают. Для них россияне и работают
  • Peter Lebedev
    29 сентября 2023, 15:54
    150млдр в 2023 году направлено из бюджета на льготную ипотеку
    Траты бюджета на 2023 год в районе 30трлн рублей
    итого — 0.5% бюджета РФ пошло на ипотеку. Это совсем немного
    • Сергей Кузнецов
      29 сентября 2023, 16:03
      Peter Lebedev, разница между рыночной и льготной растёт. Там легко выйдет на 2% к 25 году.
      0.5% тоже немало.
    • silverstackingacademy
      29 сентября 2023, 16:51
      Peter Lebedev, эта сумма, случаем, не касается только кредитов, взятых в 2023 году?
  • Сергей Новосельцев
    29 сентября 2023, 16:09
    В начале Эпохи ковида, народ томили разные надежды и чаяния. В «Магните» слышал как один мужик плакался другому: «Я своей дуре говорил, давай возьмем кредит, сейчас бы долги списали и были бы мы с квартирой и с деньгами». Может нынешние ипотечники тоже на золотую рыбку, щуку в проруби и на волшебника в голубом вертолете рассчитывают?
  • дадашов  фархад
    29 сентября 2023, 18:10
    Я вообще против любых льгот. Кроме проблем коррупции и раздувания гос.аппарата. Ничего не приносит. 
    • Zerich121
      29 сентября 2023, 18:55
      дадашов фархад, +1, но у нас, только и делают, что постоянно придумывают какую нибудь льготу. Не компетентные популисты у власти.
      P.S. Из последнего слышал предлагают бесплатный проезд для всех студентов сделать. Уже в госдуму внесли.
      • Bazilius
        29 сентября 2023, 19:34
        Zerich121, вся чечня еще и студентами станут.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн