14 июня 2023, 07:27

Переложился из ПНК-рентал в Парус-Логистика

Коллеги, в итоге принял решение о размещении денег, которые в конце мая вернулись из фонда ПНК-рентал. Вчера неожиданно некто добрый разместил паи фонда «Арендный бизнес» (ISIN: RU000A0JWAW3) от Сбера на сумму более 40 млн рублей по цене ниже стоимости СЧА, пока я думал, что у меня есть часик на принятие решения, все паи раскупили. Это было неожиданно.

Таким образом, выбора у меня особо не осталось, я воспользовался очередным траншем размещения паев от Парус-Логистика, переложив в них деньги из ПНК.

Всем удачных инвестиций.

Внимание, в этой статье нет призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты, все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно!

P.S. если вы решите вложиться в паи ЗПИФ недвижимости, я подготовил чек-лист лучших и худших практик при выборе ЗПИФ.

Если вы находите мои посты интересными, ставьте лайк:)

пифы

ПИФы

Финансовый Архитектор

Москва

619

7 486

с 29 мая 2022

31 Комментарий

Риэ
14 июня 2023, 10:42
Тоже участвовал вчера. Подскажите, у них в фонде в итоге кредит по фиксированной ставке или плавающей?
0
- Финансовый Архитектор
  14 июня 2023, 10:57
  Федорино Горе, 8,93% годовых фиксированная до 4кв 2030.
  0
  - Penguin
    14 июня 2023, 23:38
    Финансовый Архитектор,
    Как при ставке 8,93% в ПАРУС-ЛОГИСТИКА работает level up? Или его в этом фонде практически нет?
    Вас устраивает ежемесячная выплата после ндфл 7,33 руб. при цене пая 980 руб.
    0
    - Финансовый Архитектор
      14 июня 2023, 23:46
      Penguin, там кредит будет на 35% стоимости объекта. Сам объект имеет чистый операционный доход выше ставки по кредиту. Выплата после НДФЛ 7,33 рубля, а не % :) что дает в районе 8,9% чистой доходности, плюс по фонду есть накопленный доход, это дает еще примерно +0,4% пункта на горизонте года и еще в ноябре будет индексация арендной ставки в диапазоне на размер инфляции, но не выходя за диапазон 4-8%, с января уже проиндексируют дивиденды.
      
      Все это так же, как ожидается, должно привести к росту стоимости пая. Ну точнее очевидно совершенно, 99%, что пай вырастит в цене как только УК разместит объем. Это неустранимая рыночная неэффективность на период размещения. Поясню: сегодня был спрос ~100 млн в день по цене 980, потом объем сделок упадет до 1-4 млн в день за счет снижения привлекательности в результате роста цены. Но это не инвест рекомендация:))
      0
      - Penguin
        15 июня 2023, 00:12
        Финансовый Архитектор,
        Выплата после НДФЛ 7,33 рубля, а не % :)
        Это я описался и исправил позже, чем вы прочитали. :(
        там кредит будет на 35% стоимости объекта.
        Пишут на странице фонда что 54%?
        Сам объект имеет чистый операционный доход выше ставки по кредиту.
        На столько выше, что от level up есть заметный эффект?
        плюс по фонду есть накопленный доход, это дает еще примерно +0,4% пункта на горизонте года
        Откуда он появился?
        0
        Финансовый Архитектор
        15 июня 2023, 09:55
        Penguin,
        Пишут на странице фонда что 54%
        Это фактический остаток, а целевой будет 35%, эту эмиссию распродадут, будет еще одна лямов так на 700 наверное.
        
        На столько выше, что от level up есть заметный эффект?
        Сейчас денежный поток чистый за вычетом издержек 11,6% годовых к стоимости объекта. Из этих денег покрывается кредит, дивиденды, вознаграждение УК.
        
        Ну для простоты понимания что такое level up. Все расчеты упростил для наглядности. Есть объект 1 млрд, на него выпущено 1000 паев. Приносит 100 млн в год. Тогда у нас к распределению 100 млн на 1000 паев или 0,1 млн на пай. А если у нас паев 500 штук, а кредит по ставке 8%, то у нас уже получается к распределению 60 млн на 500 паев или 0,12 млн. Так что если операционный доход 11,6%, а стоимость кредита около 9%, все инвесторы в плюсе.
        
        Откуда доп. доход: выплата по паю в последний рабочий день месяца. Поэтому выплата ближайшего дивиденда для инвестора не через месяц, а через пол месяца. То есть условно годовой доход 7,33*12 инвестор получит не за год, а за 11,5 месяцев владения. Это тоже рыночная неэффективность, у этих паев нет дивидендного гэпа. Раньше можно было продавать паи в конце месяца, размещать деньги в фонд денежного рынка, а потом снова откупать перед отсечкой, так что можно было зарабатывать примерно 6% + 10% годовых на ровном месте с минимальным риском. Такая же неэффективность встречается на фондах с квартальными выплатами. Можно получить 5 квартальных выплат за год по тем же фондам от ВТБ и Сбера. Но это все не рекомендация, может эта неэффективность уйдет:)
        0
        Penguin
        02 июля 2023, 20:34
        Финансовый Архитектор,
        В насупившем квартале Парус планирует к запуску два новых фонда: логистический комплекс ПАРУС-ШУШАРЫ и бизнес-центр ПАРУС-ДВИНЦЕВ.
        Каково ваше мнение о них, особенно о бизнес-центре и его перспективах?
        
        На ближайшем заседании ЦБ скорее всего поднимет ключевую ставку. Отреагируют ли паи Паруса снижением цены на повышение ключевой ставки и если да, то на сколько сильно?
        
        Вы являетесь владельцем всех фондов Паруса, торгующихся на бирже. Какой из них вам нравится больше и почему?
        0
        Финансовый Архитектор
        03 июля 2023, 08:02
        Penguin, да, владею всеми фондами Паруса из соображений диверсификации по объектам. Любимого нет.
        
        Как среагируют Паруса на рост ставки мне сложно спрогнозировать. Когда ставку в прошлом году резко поднимали до 20% (или сколько там было), они просели чуть менее чем на 10%. Эта цифра намного ниже, чем изменение цены у 10+ летних ОФЗ. Просто у комм недвиги немного иное ценообразование, нежели чем у биржевых инструментов, даже если эта недвига на биржу выведена. Думаю, это прям хорошая тема, чтобы разобраться поглубже и написать отдельную статью.
        
        Я бы на самом деле больше опасался не экономических факторов типа изменения ключевой ставки, а глобальных политических противостояний и эскалаций. Это тоже сложно прогнозировать, так как любая информация из любых СМИ и ТГ каналов тут не годится.
        0
        Penguin
        03 июля 2023, 21:22
        Финансовый Архитектор,
        владею всеми фондами Паруса из соображений диверсификации по объектам.
        Вся диверсификация состоит только из фондов Паруса и кандидатов не от Паруса на горизонте не видно? :(
        
        Не смог найти количество паёв в обращении по каждому фонду Паруса. Вам не попадалась эта информация?
        0
        Финансовый Архитектор
        03 июля 2023, 08:15
        Penguin, Касательно новых фондов. Они пока еще не опубликовали параметры доходности. Со складскими комплексами все ясно: их стали меньше строить, продукцию для снабжения мегаполисов хранить где-то нужно, так что сам класс актива видится поивлекательным. С бизнес-центрами все не так однозначно. Я с одной стороны точно знаю, что многим людям удобно ездить на работу (например, дома дети мешают сосредоточиться), с другой стороны при адекватных методах контроля удаленная работа для многих рабочих позиций (например любые IT) хорошо так снижает издержки бизнеса. Очень интересно было бы услышать с какими комментариями тут выступит сам Парус, они полюбому заказывают профессиональные исследования о перспективах и рисках объектов, отчет оценщика называется, вот такой док надо изучать (но скорее всего хрен дадут, если только в офис к ним ехать). Будет классно, если у БЦ будет дисконт из-за повышенных рисков.
        0
        Penguin
        14 июля 2023, 13:56
        Финансовый Архитектор,
        
        PARUS FRIENDS – Telegram
        
        «Сегодня пятница и время отличных новостей!
        
        ⚡️Мы с гордостью готовы представить вашему вниманию анонс нового фонда: ПАРУС-ДВИНЦЕВ!
        
        ✔️ Совсем скоро, а именно, 15.08 фонд выйдет на Московскую биржу и будет доступен для покупки инвесторам.
        
        Отметим, что это первый фонд Parus, в котором будет находиться офисная недвижимость класса А.
        
        Все цифры, данные, финансовая модель по фонду — soon.»
        
        Сроком запуска фонда логистический комплекс ПАРУС-ШУШАРЫ теперь значится четвёртый квартал.
        
        0
        Penguin
        31 июля 2023, 00:16
        Финансовый Архитектор,
        Будет классно, если у БЦ будет дисконт из-за повышенных рисков.
        
        У ДВИНЦЕВ скоро появится «замечательный сосед» напротив.
        Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
        Фаундеры спешат разделить риски с инвесторами, но мне кажется, что дисконта не будет.
        0
      - Penguin
        08 июля 2023, 19:35
        Финансовый Архитектор,
        еще в ноябре будет индексация арендной ставки в диапазоне на размер инфляции, но не выходя за диапазон 4-8%, с января уже проиндексируют дивиденды.
        С января происходит ежегодная индексация дивидендов по всем фондам?
        Где прописан порядок этой индексации?
        0
        Финансовый Архитектор
        09 июля 2023, 13:43
        Penguin, по каждому фонду в разное время индексация. Материалы по фонду в открытом доступе скудно представлены, я им вопросы в мессенжеры задаю, быстро отвечают.
        0
        Penguin
        09 июля 2023, 15:16
        Финансовый Архитектор,
        Материалы по фонду в открытом доступе скудно представлены
        В личном кабинете есть такая информация? К каким материалам даст доступ регистрация в лк?
        0
  - Penguin
    08 июля 2023, 19:24
    Финансовый Архитектор,
    FAQ: о финансах и доходности — YouTube
    C 5:33 говорится о плавающей савке.
    0
    - Финансовый Архитектор
      09 июля 2023, 13:42
      Penguin, интересно, что в телеграмм они заявляли о ставке фиксированной.
      0
      - Penguin
        09 июля 2023, 14:56
        Финансовый Архитектор,
        Penguin, интересно, что в телеграмм они заявляли о ставке фиксированной.
        И как после этого верить их ответам в мессенджерах? :(
        0
      - Penguin
        21 июля 2023, 21:02
        Финансовый Архитектор,
        
        Telegram: Contact @parusassetmanagementnews
        
        "⚡️Сегодня Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 1% до 8,5%.
        
        Как это отразится на Parus и его фондах?
        
        🔼 Кредиты. Фонды Парус-ОЗН, Парус-СБЛ и Парус-НОРД имеют кредиты с фиксированной ставкой, у фонда Парус-ЛОГ кредит с плавающей ставкой. Для этого фонда %% по кредиту будут пересмотрены согласно договору с банком уже в июле 2023 г.
        
        🔼Выплаты. Влияние ключевой ставки на фонды с фиксированной ставкой по кредиту отсутствует. Объем плановых выплат по Парус-ОЗН, Парус-СБЛ и Парус-НОРД, указанных на сайте, сохраняются в полном объеме.
        
        Влияние ставки на фин. модель фонда Парус-ЛОГ с кредитом с плавающей ставкой присутствует.
        
        🗣️В фин. модели фонда заложен люфт на повышение ключевой ставки, поэтому выплаты, анонсированные на сайте на ближайшие месяцы, также сохраняются в полном объеме.
        
        💬Какие действия дальше?
        Продолжаем следить за риторикой ЦБ и конкретными действиями. При вероятности повышения ставки дальше будем снижать кредитную нагрузку."
        
        Очень хочется увидеть вашу статью "Смерть Риски под Парусом", посвящённую разбору всех возможных рисков для фондов Парус.
        0
      - Penguin
        22 июля 2023, 23:31
        Финансовый Архитектор,
        
        Инвестиции в арендную недвижимость теряют привлекательность на фоне роста ставок (smart-lab.ru)
        
        Мнение Тимофея по ЗПИФ недвижимости в свете роста ключевой ставки.
        0
        Финансовый Архитектор
        23 июля 2023, 17:13
        Penguin, спасибо, что подсветили. С Тимофеем не соглашусь. Чтобы влиять на коммерческую недвижимость, изменение ставки должно быть более существенным или хотя бы долгосрочным. С другой стороны, рост ставки может просто сдерживать рост паев ЗПИФ, что я нахожу благоприятным — можно дольше скупать хорошие объекты по привлекательным ценам. К сожалению, пока мало времени на написание статей, у самого уже целый список с идеями на какие темы писать))
        0
        Penguin
        29 июля 2023, 15:04
        Финансовый Архитектор,
        С другой стороны, рост ставки может просто сдерживать рост паев ЗПИФ, что я нахожу благоприятным — можно дольше скупать хорошие объекты по привлекательным ценам.
        Вы считаете текущие цены на ОЗН, СБЛ, НОРД привлекательными?
        
        С ЛОГ все еще интереснее. Сейчас на размещении Парус не докладывает к цене пая премию за риск (мне это видится так).
        Влияние ставки на фин. модель фонда Парус-ЛОГ с кредитом с плавающей ставкой присутствует.
        
        🗣️В фин. модели фонда заложен люфт на повышение ключевой ставки, поэтому выплаты, анонсированные на сайте на ближайшие месяцы, также сохраняются в полном объеме.
        
        💬Какие действия дальше?
        Продолжаем следить за риторикой ЦБ и конкретными действиями. При вероятности повышения ставки дальше будем снижать кредитную нагрузку.
        У ЦБ последняя риторика была на повышение ставки и в случае ее реализации будет допэмиссия паев (а как иначе уменьшить кредитную нагрузку) с падением доходности по всем паям ЛОГ-а из-за уменьшения влияния level up. Вы согласны с таким сценарием?
        
        В отчете брокера пай ПАРУС-Логистика ПИФ значится как «Инвестиционный пай иностранного эмитента». Кто его истинный владелец?
        0
      - Риэ
        29 июля 2023, 02:15
        Финансовый Архитектор, тоже спрашивал представителей насчет ставки за день до размещения паёв и мне подтвердили, что фиксированная. А недавно они у себя в телеге написали, что плавающая.
        0
GTO
14 июня 2023, 10:52
Сколько взяли?
+1
- Финансовый Архитектор
  14 июня 2023, 11:21
  Игорь Родичев, 5,5% от портфеля общего.
  +1
GTO
14 июня 2023, 11:27
Взял то же не много 1000 штук. Если верить сайту паруса у каждого инвестора паев на 20 млн.рублей)))
+1
- Финансовый Архитектор
  14 июня 2023, 11:42
  Игорь Родичев, у них фаундерам (хозяевам конторы) принадлежит не менее 30%, там лоты на сотни млн рублей на человека. Будь у меня свободный лярд рублей, я тоже попросился бы фаундером в пару-тройку объектов до публичного размещения.
  +1
- Финансовый Архитектор
  14 июня 2023, 11:44
  Игорь Родичев, ну и как из стакана биржевого одной сделкой кто-то забирал паев на 50-100 млн в прошлых объектах тоже видел. Из-за этого Парус-СБЛ не успел нормально купить.
  +1
  - GTO
    14 июня 2023, 12:25
    Финансовый Архитектор, да это институционалы берут или физики с деньгами)
    0
Александр Федотов
15 июня 2023, 13:49
А когда приходят выплаты по паям? Какая была цена мая по время размещения?
0
- Финансовый Архитектор
  15 июня 2023, 13:56
  Александр Федотов, обычно в середине месяца приходят дивы, отсечка в последний рабочий день месяца, режим торгов Т+2, надо это учитывать. В мае по 970 вроде размещали эмиссию.
  0

Читайте на SMART-LAB:

Стратегия 2026 по рынку акций от Mozgovik Research: трудный год, но, возможно, последний год низких цен

Сегодня у меня первый день официального отпуска. За окном темная звездная ночь, яркая белая луна, +24С и шум волн Андаманского моря. Неудачный перелет и джетлаг приводят к бессоннице, поэтому я...

Mozgovik

17.01.2026

Газ без магии: ключевые мысли Давида Абельмана с эфира

Давид Абельман, эксперт нефтегазового рынка, поделился своим взглядом на ценообразование природного газа. Его фокус – американский природный газ, европейский газ-бенчмарк и нефть Brent. Абельман...

LiveInvestingGroup

17.01.2026

Кремниевый юг России: история переезда и развития OsEngine. Видео

В этом выпуске рассказываем, почему наша компания уже более пяти лет находится в Краснодарском крае, а не в столице или за рубежом. Обсудим, как и зачем мы переехали из Новосибирска в Васюринскую,...