Ещё немного про недвигу Москвы, аренду и (пере)продажи.

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

Что я могу сказать.

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с концами отсюда, распродавая срочно абсолютно всё имущество, но даже в этих случаях не надейтесь, что кто-то Вам чё-то подарит за смешные деньги, в этом случае жильё нередко могут в том числе просто закрыть на ключ на неопределённый срок или поселить в нём какого-то очень близкого человека или родственника хоть и просто за оплату «коммуналки», тем более, что в современном мире существует видеосвязь, оплату «коммуналки» можно производить или отслеживать онлайн и никаких проблем...

2) Вы получите таких проблем в довесок к жилью, о которых узнаете позже, стоимость решения которых, возможно, будет превышать сделанную Вам скидку,

3) Вы не увидите ни свои деньги, ни жильё.

То есть ничего нормальное без проблем в нормальной локации скорее всего с реально хорошим дисконтом Вы не купите.

Отдельная история — покупка не первички у девелоперов, не вторички у собственников, а покупок иными путями и образом, но они в принципе не для большинства посетителей смарт-лаба, которые и с нормальной покупкой ОФЗ в ситуации как в прошлом году с целью заработка не в состоянии справиться, чтоб заработать по максимуму на них.

Почему говно лучше не покупать хоть вторичное, хоть первичное. Сразу думайте при покупке о том, кому и как Вы сможете это самое говно втюхать хотя бы по цене покупки. Если Вы сам — идиот, то не считайте других всех подряд такими же. И не забывайте сравнивать цены на первичку и вторичку в одной и той же локации, а также не забывать про %% или по ипотеке, или накрутки стоимости при «дешёвой» ипотеке. В общем влететь можете также, как с покупкой и продажей тех же акций на бирже, только убыток будет в физическом выражении исчисляться иным порядком цифр.

Что насчёт аренды.

В идеале долгосрок — это 4,5% годовых, краткосрок — 7% годовых или как-то так. Не забываем про соответствие ремонта классу недвижимости.

То есть если Вы купили тот же всратый убитый «клоповник» 30-32 квадрата в «хруще» (не дай бог ещё и на первом этаже — старайтесь не вляпываться в первый и последний этажи, даже со скидкой) — допустим, даже не за 10млн.р., а за 8-8,5млн.р., то не забудьте накинуть сверху ещё и 1млн.р. на капитальный ремонт с простенькой чистовой отделкой (хотя бы как у меня в подъезде), мебелью и базовой техникой. При ремонте старайтесь помнить о возможном вандализме, поставите те же двери с сотовым наполнителем из картона в плёнке — не удивляйтесь, если очередной жилец оставит без труда в ней дырку Вам в подарок, это уж не говоря о никакой звукоизоляции у подобного говна. Контингент у Вас будет соответствующий скорее всего. И сдавать Вам придётся этому контингенту скорее всего это говно за 30т.р. в месяц. В принципе с другой стороны в подобное убогое жильё можно пускать кого угодно, но мысленно прощайтесь при сдаче со всей обстановкой и всем ремонтом в этом говне.

В целом можно вписаться в некую новую студию от девелопера с отделкой, но это будет такая отделка, которую всё равно придётся скорее всего переделывать.., если речь об эконом сегменте, и расходы на неё в итоге получатся не факт, что меньше в итоге...

Что касается комфорт класса — в целом однушку квадратов 37-40 можно взять за 10,5-13,5 квадратов, например. В том числе даже с приличным ремонтом, который на удивление может даже соответствовать классу жилья, но в целом будьте готовы выложить из кармана хотя бы 1,1-1,5млн.р. и сделать соответствующие ремонт и обстановку классу жилья, в котором будет неадекватно делать то, что можно допустить в жилье эконом класса, дабы потом в случае аренды не сдавать нормальное жильё с огромным дисконтом лицам, привыкшим жить в эконом классе, после даже месяца проживания некоторых из которых может понадобиться делать кап.ремонт не только в этом жилье, но и у соседей под этим жильём, например — это как один из возможных вариантов.

Бизнес класс имеет много такой своей специфики, да и рынок сейчас в таком состоянии, что в него можно залазить только если для своего проживания берёте что-то, и вот там, как и в эконом классе скидки могут быть действительно более или менее ощутимые.., если сравнивать с комфорт классом эконом и бизнес.

В качестве примеров привёл только однушки, на всякий случай напомню, что чем больше комнат и площадь, тем ниже стоимость квадрата, но сдавать покомнатно в случае необходимости с одной стороны проще, с другой стороны сложнее, есть свои тонкости и особенности, которые Вам придётся проходить через все круги ада самостоятельно (не рекомендую связываться со сдачей целиком для последующей пересдачи покомнатно без Вашего ведома..., да и в субаренду в случае, особенно, когда не держите постоянно руку на пульсе, то можете так и так легко вляпаться — и вот тут амортизация ускорится минимум раза в 2.., а доходность может не просто снизиться, а перейти в убыток...).