03 марта 2023, 14:31
Недвижимость. Февраль.
100 баксов пишет что все падает. Возможно что то и падает, но вменяемых предложений на том же авито и циане по нулям.
А все что появляется моментально уходит.
Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.
1. Цена за квадратный метр.
Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).
И таких квартир на рынке процентов 50%.
Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.
При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.
2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).
Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.
Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.
3. Обременения (ипотека, мат капитал, детские доли). Многие продавцы почему то обременение банка преподносят как плюс, типа квартира проверена и цена порой даже выше чем цена у квартир без обременения.
Суда же можно включить занижения, продажу по доверенности.
4. Локация. Куча объявлений в пром зонах. При этом цены ни чуть не ниже чем в центре города.
5. Матерьял дома и год постройки. На мой взгляд кирпич, монолит с постройкой от 2000 года оптимально.
Полно панелек 1975года, но блин дому уже 40 лет.
Что касается новостроя.
Периодически общаюсь с риелторами, но них тупо не доходит, что при одинаковой стоимости вторички и новостроя в 75 тыс за кв, невострой дороже.
Не буду писать о вечном ремонте в течении первых пяти лет.
Просто математика.
Берем новострой в Ижевске за 80 тыс за кв со сроком сдачи через 2 года.
Ставка вклада (ОФЗ) — 8% годовых или 16% за года.
80 тыс*16% = 93 тыс за кв.
+ риски долгостроя.
На фига он вообще нужен, если готовую вторичку в доме 2020 года с ДДУ от первого собственника, можно найти за 80 тыс за квадрат?
Вот и получается что выбирать тупо не из чего. А цены да — снижаются. Вот только снижаются на то что и так ни кому по таким ценам не нужно))
Вообще я закупаюсь бетоном по стандартной схеме усреднения. На доход с вкладов покупаю по квартире раз в год.
100 баксов хорош уже мониторить эту помойку Авито. Лучше звезды на небе считай, пользы явно больше будет. ))
А все что появляется моментально уходит.
Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.
1. Цена за квадратный метр.
Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).
И таких квартир на рынке процентов 50%.
Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.
При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.
2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).
Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.
Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.
3. Обременения (ипотека, мат капитал, детские доли). Многие продавцы почему то обременение банка преподносят как плюс, типа квартира проверена и цена порой даже выше чем цена у квартир без обременения.
Суда же можно включить занижения, продажу по доверенности.
4. Локация. Куча объявлений в пром зонах. При этом цены ни чуть не ниже чем в центре города.
5. Матерьял дома и год постройки. На мой взгляд кирпич, монолит с постройкой от 2000 года оптимально.
Полно панелек 1975года, но блин дому уже 40 лет.
Что касается новостроя.
Периодически общаюсь с риелторами, но них тупо не доходит, что при одинаковой стоимости вторички и новостроя в 75 тыс за кв, невострой дороже.
Не буду писать о вечном ремонте в течении первых пяти лет.
Просто математика.
Берем новострой в Ижевске за 80 тыс за кв со сроком сдачи через 2 года.
Ставка вклада (ОФЗ) — 8% годовых или 16% за года.
80 тыс*16% = 93 тыс за кв.
+ риски долгостроя.
На фига он вообще нужен, если готовую вторичку в доме 2020 года с ДДУ от первого собственника, можно найти за 80 тыс за квадрат?
Вот и получается что выбирать тупо не из чего. А цены да — снижаются. Вот только снижаются на то что и так ни кому по таким ценам не нужно))
Вообще я закупаюсь бетоном по стандартной схеме усреднения. На доход с вкладов покупаю по квартире раз в год.
100 баксов хорош уже мониторить эту помойку Авито. Лучше звезды на небе считай, пользы явно больше будет. ))
ПСБ Аналитика, увольняетесь?
Предполагаю, что акции продали те, кто закупался ниже, с расчетом на более высокую цену перед закрытием реестра в связи с чем и держали до последнего. Они же еще и те, кто решил перезакупить после див...
#EELT, если посчитать, что динамика прибыли сохраниться, то за год будет 1,42 на акцию. По нынешним ценам 5,7 дд, при выплате 50%. Не густо. До двух рублей еще не скоро)
Как скажется на деятельно...
Тредер, вы размерность-то соблюдайте, а то Грефа удар хватит
Виктор Мохин, давно стали считать чистый долг относительно капитализации? Обычно относительно ебитды и чистой прибыли считают
Moon Ser, зуб даешь?
Lora, +4*С Нью-Йорк )) Добыча +0,7%, Потребление газа в жилом и коммерческом
секторе выросло на +13,9%, поставки из Канады сокращены на -8,5%,
количество буровых для добычи газа сократилось н...
octoeye, так субсидировали ж. 4 ярда вроде
Я записал имя и фамилию жадного копченого в свою тетрадь смерти 😁
EvgenyP, это деды передумывают оставлять своим внукам такое наследство :)
В первую очередь надо смотреть на кол-во сделок и кол-во предложений. Если предложения растут, а кол-во сделок падает, то рано или поздно это потянет за собой и ценник. Не сразу. Но потянет.
pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893
И недавно РБК писал, что кол-во новостроек увеличилось почти в двое г/г
1. Цена формируется по желанию левой пятки собственника. Вот у всех цена 70 тыс за кв и у меня будет. Но попутно нужно завысить квадратов этак на 4.))
2. Не хочу связываться с без денежными сделками.
3. Попробуйте поторговаться по таким квартирам. Много нового от риелторов узнаете.
Даже на 10% котлеты еще не влез, но планирую.
3. Я такое «добро» обхожу стороной всегда. Объектов много (если вы конечно живете не в поселке городского типа".
А вообще, с таким капиталом как у вас (а он судя по описанию внушительный) влезать в бетон сейчас очень сомнительное увлечение.
С какой целью покупка? С инвестиционной? Ну так посчитайте на горизонте 5-6 лет что у вас получается на выходе. Стоимость бетона — затраты на содержание — расходы на коммуналку — амортизация — инфляция (вы же в рублях все держите судя по всему) и тд. Не вижу выгоды от слова совсем.
3. Я по всем фронтам работаю — бетон, акции, вклады, офз, золото, валюта (нал, безнал).
Какие 5-6 лет, тут на год вперед будущее туманно.
А по поводу соотношения первички/вторички — дак тут «работает» ипотека. Первичка, в первую очередь, для инвесторов/«инвесторов» и юных/модных/«финансово грамотных» нищебродов всех мастей; вторичка — для нищебродов-обменщиков, просто нищебродов и для грамотных и состоятельных покупателей, чётко знающих, чего они хотят.
По циану как и по домклику могу подтвердить что циан и домклик по жалобе буквально за 2-3 дня удаляет дубли агенств которые без разрешения дублируют обьявы собственников.Авито даже после многократных жалоб этого не делает.Только на авито висят липовые обьявы недвиги за 30-50 % рыночной стоимости.На стоимость квартиры влияет сейчас фактически только один фактор Это ипотека.В прошлом году это было заметно как никогда.Я с ценой играл достаточно активно Стоило поставить 60% от рынка было пару предложений зафиксировать ценник до момента одобрения ипотеки И это в самом ликвидном 1 комнатном сегменте.Но по факту даже уполовинив ценник на квартиру покупателя с живыми деньгами нет.Лично поэтому я и продал квартиры ипотечникам почти по рынку как ипотека вновь заработала.
И что же может пойти не так ......
В рублях она, безусловно, всегда дорожает с небольшими коррекциями ибо рубли печатают быстрее, чем бетон
Золото и валюта это отдельные активы.
Так можно считать даже в попугаях.))
Просто посчитайте свои подорожавшие инвест квартиры в их ремонте с нуля если начать сейчас.
Или в тойотах камри, или в айфонах.
Не отвечайте — мне искренне пох, что напишите. Правда;)
2. баксов и юаней у меня и так полно.
dekab1, замечание абсолютно верное, ирония не уместна ( Копните, что такое рублевый актив ?
Рубль отражает стоимость экспортной нефти. Нефть продается за доллары .
Даже золото, добываемое внутри страны, почему-то котируется в бивалютной корзине .
Неужели эти простые вещи не понятны.
Это типа если хата стоит 3000000р, то у чела депозит 40000000р?
Силён однако, можно даже сказать могёт сэр :)
эксперд, блть))
конечно продавцы могут преподносить этот бред как плюс.
Просто в чем заключается «проверка», если квартиру допускают к продаже с обременением? Наоборот не какой проверки не проводилось.
И зачем вообще об этом говорить покупателю, ведь по нашему закону можно просто скрыть — мат. капитал и наследство. И наивный покупатель даже если захочет не чего не сможет узнать.
потому, что более дешевка вторичка — это обычно старый дом и старый ремонт. Новый дома (+- пару лет) с ремонтов стоить дешевле не будут
Мат капитал легко вскрывается через сайт пенс фонда.
2. Вторичка это любой уже сданный дом.
Если у меня дарственная от отца на частный дом это чем-то хуже того что я сам купил? Просто не соображаю в этом.
Где вы черпали информацию по недвижке? Планирую продать дом и купить или другой дом или квартиру. В отдаленной перспективе планирую покупку коммерческой недвиги. Посоветуйте пожалуйста книги, статьи на эту тему. Форумы пока менее интересны, т.к. нет базовых знаний по этому вопросу.
Нет, не берём.
Очень тупо отсеивать весь рынок на дду и более 5 лет в собственности особенно тупо отсеивать по сроку в собственности и количеству правообладателей
Если бы он разобрался в теме он бы понял что есть алгоритм проверки а также алгоритм самой сделки которые снижают риски до нуля.
Если я все проблемные варианты скуплю, что будут покупать ипотечники?)
А договоры ( у автора наверняка договорА будут) можно «разрывать»)))))))
Для меня важным фактором за рост раньше был средний метраж на человека в Росии.Он сильно ниже чем в Европе и тем более в америке
Чуть позже статистика наверное покажет какой процент переселенцев помог поддержать ценник на квартиры на высоком уровне
Цены при таком раскладе могут просто в другую галактику улететь.
разумное зерно в рассуждениях есть
правда тараканы присутствуют тоже.
Так почему у контрагентов своих тараканов быть не может?))
Я привык наверное к упоротости контрагентов, поэтому сильно меня не задевает, но историй хватает..
Не мешайте человеку изливать свою желчь
Слышали про ипотеку? Из-за низких ставое первичка дороже.
1. Скажет: ее писал завещание. Как ты будешь искать его завещание?
Инфу из пенсионного о мат. капитал может предоставит только собственник квартиры. В этой инфе сказанно только использовали они или нет. А использовал они могли его на не только на квартиру. Скажет, что не на квартиру, а на что еще.