Риск аннулирования сделки купли-продажи при банкротстве продавца

потому и первичка выше на 30 процентов — плата за отсутствие риска

В относительном выражении в 2022 году наибольшее количество банкротов на 100 тыс. населения было в Пензенской области (342), Калужской (324) и Ульяновской (320). В целом по России в 2022 году на 100 тыс. населения был 191 банкрот. 0,191%
Может лучше сменить нотариуса на менее невротичного )

сделки же, совершенные ДО возникновения обязательств, не оспариваются

Там не так просто оспорить сделки. Чем больше времени прошло, тем сложнее.

Подозрительные сделки должны быть нерыночными. 
Если сделка рыночная — не оспорить. 

Если человек взял кредит у банкира под залог проданной квартиры и банкир принял такую квартиру в залог, то этот банкир отсасывает сам у себя.

Если человек после продажи квартиры взял кредит у банкира без залога, то банкир опять отсасывает сам у себя.

Скорее всего, нотариус говорил(а) о такой ситуации, которую вы не поняли.

откатывают нерыночные сделки — дарение, ДКС со связанными сторонами, ДКП в состоянии банкротсва (что нотариус должен проверить), ДКП или мена по заниженной цене...
а вот откат такой сделки возвращает хату в конкурсную массу а Вас ставит в очередь вместе с остальными кредиторами

Если вы берете по рыночной цене и вы проверили человека, то риски минимальные. Да, возможен суд, где вы докажете, что являетесь добросовестным покупателем.

Если берете ипотеку, то банк скорее всего даст скидку на % взамен на оформление страховки. И в первые 3 года вы оформляете в том числе страховку титула. (т.е. страховка от утраты прав собственности).

> 1. признать недействительными,
> 2 квартира поступит в конкурсную массу.

Не понял я где деньги за квартиру.
Признали банкротом —  по СУДУ расторгли сделку, обязали вернуть деньги.
Не вернули — по реестру квартира ваша. РОСРЕЕСТР спорную квартиру залочит.
Арбитражный УПРАВЛЯЮЩИЙ не ищет куда вывел деньги банкрот, он распорядился и переоформил в СУДЕ права на собственность кредиторов и добросовестных приобретателей.
ПРИСТАВЫ пришли и вас вышвырнули из конкурсной квартиры — значит вы стали кредитором того банкрота,
Такой же, но другой кредитор по СУДУ получит право на квартиру, но реализовать ее  не может.
Вас по СУДУ выписывают на улицу, но оставляют кредитором последней очереди без перспектив и без квартиры.

Где судебная практика, где многочисленные примеры судебного произвола за последний месяц? Там ссылка д.б. всё производство дело публичное. Спросите того нотариуса, чем ответит за клевету на СУДЕБНЫЕ власти. Не ответит — спросите сколь% цены  он берёт за «оформление квартиры» как надо, и в чём это «как надо „выражается?