monstrt_amadey
monstrt_amadey личный блог
30 января 2023, 11:02

Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

Будущий ипотечный кризис в России имеет немало общего со всеми похожими мировыми историями, но есть и страновая специфика, которую нельзя обойти вниманием. Специфика это в двухконтурном рынке недвижимости – первичном и вторичном рынках, которые хотя и связаны между собой, живут у нас во многом разными жизнями.

Чтобы понять будущее, надо изучить прошлое. Давайте вернемся на несколько лет назад и проследим, как видоизменялся этот двухконтурный рынок.
Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России


Начнем с эпизода 1. До 2019 года рынок пребывал в классическом виде. Новостройки на стадии строительства стоили дешевле вторички и «дорожали» по мере строительства. На момент сдачи дома в эксплуатацию новостройка становилась вторичкой и, соответственно, сравнивалась с ней в цене. Природа дисконта на новостройки (к вторичке) много раз мною объяснялась: данная скидка была ничем иным, как процентными выплатами со стороны застройщика дольщику за возможность пользоваться его деньгами и вести на них строительство. Дольщик получал повышенный доход, но и повышенный риск в том случае, если строительство замораживалось.

Для инвесторов (вне зависимости, покупали ли они для перепродажи или для себя с надеждой сэкономить) существовала простая идея: купить новостройку на котловане, рискнув вероятностью недостроя, но взамен получая доход, намного превышающий безрисковые варианты. Поэтому, несмотря на толпы обманутых дольщиков, поток желающих вложиться в новостройки не оскудевал.

 Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России
Эпизод 2. В какой-то момент, то ли властям надоело бесконечно спасать дольщиков, то ли банки приревновали к частникам, которые получали за них процентный доход (скорее всего, и то, и другое), произошла известная реформа долевого строительства. Суть ее в том, что теперь основным кредитором застройщика становился банк (он же и получал теперь основную процентную маржу), а роль частника уменьшилась до сомнительной опции заморозки денег на эскроу счетах. Выразилось это в том, что кривая цены на новостройки сместилась из положения «1» в положение «2» (см. рис. выше). Внешне это выглядело как рост цены на новостройки (с P1 до P3), но в действительности произошло лишь сужение скидки по мере продвижения строительства. Соответственно, инвесторы, которые хотели бы теперь заработать на кредитовании застройщика, столкнулись бы с резким сокращением своего дохода (они получили бы только разницу между P2 и P3).
Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России


Эпизод 3. У схемы с эскроу был еще один глубокий недостаток: поскольку стартовые цены на новостройки выросли, теперь суммарно требовалось гораздо больше денег на то, чтобы хотя бы поддерживать рынок в устойчивом состоянии. Не оригинальный, но эффективный выход был найден за счет резкого увеличения ипотечного кредитования.

Льготные программы захлестнули рынок недвижимости. Интересно, что многие инициативы были выдвинуты в эпоху ковидных ограничений. Но вскоре стало ясно, что поддержка в таком объеме не требуется, и ведет лишь к росту цен, однако льготные программы не были свернуты. Почему не свернуты, становится ясно на графике выше.

Ведь разгон ипотеки решал сразу две проблемы: во-первых, были найдены ресурсы для поддержания выросшей емкости рынка; во-вторых, за счет того, что не только первичка, но и вторичка подросла в цене, вновь расширилась маржинальность покупок новостроек для инвесторов. Последнее важно, т.к. застройщикам нужен был поток клиентов, которые бы верили, что покупая новостройку, к моменту получения ключей, их объект будет стоить дороже. Правда, теперь инвесторы получали доход не столько на росте строительной готовности, сколько на росте рынка (P4-P3 на рисунке).
Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России

Эпизод 4. Происходящее все больше напоминало схему МММ. Помимо того, что требовалось все больше ресурсов для поддержания пирамиды, в какой-то момент (2022) вторичка перестала расти в цене. Вновь встала та же проблема: как убедить инвесторов покупать новостройки, если нет никаких шансов, что к моменту получения ключей, объект будет дороже, чем на момент покупки? Но не стоит недооценивать застройщиков, они вновь нашли выход, продвигая свою «ипотеку от застройщика» по околонулевым ставкам, «пониженные ставки на период строительства», «кэшбеки на первоначальный взнос» и т.д. Естественно, не по доброте душевной, а за счет завышения стоимости первички, которая по такой схеме продаж стала стоить дороже, чем вторичка. Произошла инверсия рынка новостроек. Следите за руками – новостройки за несколько лет сделали полный круг – были существенно дешевле вторички, а стали дороже!

Я думаю, не будет преувеличением сказать, что покупателей попросту обманули, и их развели на мнимую выгоду. Внимание инвесторов акцентировали на низкой (или даже нулевой) ставке, однако они как будто «не заметили», что приобрели объект по завышенной цене. Хуже другое: поскольку частники не имеют возможность сбыть квартиру следующим покупателям по условиям, по которым сами ее приобрели, стоимость их долга банку имеет все шансы превысить стоимость объекта. В случае потери источников дохода, долг нельзя будет закрыть. Классика ипотечного кризиса!
Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России


Эпизод 5. Конечно, сыграла инерция мышления. Ведь спрогнозировать ситуацию хотя бы на три года вперед многие не в состоянии. Поэтому народ действовал по принципу «выгода здесь и сейчас, а проблемы завтра будем решать завтра».

Поскольку вторичка во время предыдущего разгона тоже оказалась переоценена (хотя и в меньшей степени, чем новостройки), и поскольку на построенные квартиры не распространяется большинство ипотечных льгот, цена вторички во время кризиса начинает плавно снижаться (см. рис). Это означает форменную катастрофу для свежих покупателей новостроек. Ситуация как бы зеркально переворачивается (по сравнению с эпизодом 3): теперь они теряют дважды, как ранее дважды выигрывали. Первый раз проигрывая, т.к. купили квартиру по завышенной цене по сравнению со вторичным фондом, а второй раз – потому что весь рынок идет вниз.

Как обычно бывает во время ипотечного кризиса, кризис неплатежей и реализация залогов приведет к каскадному эффекту и дальнейшему обрушению рынка. По срокам: полная реализация кризисного сценария может занять несколько лет, когда значительная масса обесцененных залогов попадет на вторичный рынок.

Однако шансы выйти сухими из воды у «инвесторов» все же есть (в данном случае «инвесторов» в кавычках, т.к. эти инвесторы хуже обманутых дольщиков – те хоть рисковали ради реального выигрыша, а эти просто лохи, у которых вся надежда только на государство).

Очень вероятно, что так или иначе, незадачливых покупателей с обесцененными залогами будут как-то спасать за счет бюджета. Есть и старый проверенный способ – просто увеличить вновь выдачу ипотечных кредитов, благо напечатать рубли несложно. Но это коренным образом не решает основную проблему (отсутствие мотивации к покупкам новостроек), а в лучшем случае лишь передвигает кризис во времени.

//////

Недвиномика – группа ВК
Канал Дзен
Проект Последний Кризис

33 Комментария
  • My Shadow
    30 января 2023, 11:30

    Есть и старый проверенный способ – просто увеличить вновь выдачу ипотечных кредитов, благо напечатать рубли несложно


    дак уже раздавали под 0.1%, не сказать что бы сильно увеличили, основная проблема где приличных заёмщиков взять в промышленных количествах ?) а просто напечатать много денег и раздать — это значит что условная булка хлеба может вырасти сильнее чем недвижка, и большинству будет не до недвижки.

  • SergeyJu
    30 января 2023, 11:41
    В целом интересно, а в частности спорно. 
    В США ипотечному кризису предшествовала серия новаций. 
    1. Резко снизились требования к заемщикам. Нулевой первый взнос, иногда и нулевой платеж за первый период.
    2. Система секьютеризации ипотечных кредитов разорвала цепочку ответственности. Кредиторы перепродавали риск и начали заботиться только о первоначальной комиссии от сделок.
    3. Объем вовлеченности населения в ипотеку был достигнут намного выше российского.  
    Поэтому, при всех возможных неприятностях от роста ипотечной задолженности и разгона цен на недвигу в недавнем прошлом, я лично не жду макропотрясений из-за неё. Настоящий риск не в ипотеке, а в неблагоприятном исходе СВО. 
    • 11 11
      30 января 2023, 16:24
      SergeyJu, аналог второму пункту — льготные программы. Всем и каждому.
      + имхо, возможные санации банков, что станет калькой с перепродажи рисков кредиторами. 
      Макропотрясения, аналогично, не жду, но от слова совсем. Государство заплатит. Ибо ваш третий пункт, намекает, что считать надо не по общему поголовью, а только по элитному стаду. А элитному стаду деваться некуда, теперь оно вкладывается в бетон, а государству деваться некуда, надо спасать, своё откормленное поголовье.
      • Mitro77
        30 января 2023, 18:09
        11 11, в России, так понимаю, секьюритизация тоже есть (была?). Я с девушкой в 2014 встречался. Она как раз этой темой рулила. От нее первый раз услышал и узнал, что это такое.
        • 11 11
          31 января 2023, 08:18
          Mitro77, с таким как там — нет. Поэтому и строим аналогии, которые по-любому хромают)
  • Tуземец
    30 января 2023, 11:57
    честно говоря что-то я не припомню чтоб  вторичка была дороже аналогичного новостроя.ну может максимум на цену ремонта.
    почему снижение будет катастрофой для купившего для жизни, а не для спекуляции тоже непонятно, уж за двадцать-то лет всяко подорожает.а что там будет со спекулянтами? да наплевать на них, пусть хоть сдохнут.
    • SonOfKiyosaki
      30 января 2023, 12:42
      Tуземец, было дороже. Ибо во вторичку можно было заезжать и жить. А в новострое ремонт делать. Щас и новострой уже с ремонтом есть.
    • Вася Пражкин
      30 января 2023, 14:51
      Tуземец, Всегда была дороже. Но это именно свежая вторичка такой же локации и уровня, а не древнота.
  • GOLD
    30 января 2023, 11:58
    слишком сложно)
    • Grisha_che
      30 января 2023, 12:12
      $100, ну паренек про недвигу давно пишет читаю его в вк
      • reglament
        31 января 2023, 07:47
        Grisha_che, я его тоже читаю в ЖЖ уже несколько лет, прогнозы краха есть, но цены что то все только вверх
  • Rasrasras
    30 января 2023, 12:25
    На графике новострой после сдачи равен вторичке. Это в 90% случаях не так, новострой дороже на 20% примерно…
    • ПлощадьДНР
      30 января 2023, 12:51
      Выход есть один это поднять уровень ЗРП и всевозможных выплат, лишние деньги разгонят инфляционные ожидания.
      Цены придут в равновесие и на спрос-предложение на рынке квадрата бетонных коробок,
      инвестиционные вложения до последнего года были выгодны пока манипуляции с нулевой ипотекой не задрали цены в среднем на 30%.
      На сколько долго сегодняшняя ситуация когда
      цены на хаях и снижения адекватного нет?
  • Ткачев
    30 января 2023, 12:41
    когда вторичка то подешевеет? в ЗАО дефолт сити нихрена не дешевела в 2022
  • Alex Rakhmanov
    30 января 2023, 13:27
    «Но это коренным образом не решает основную проблему (отсутствие мотивации к покупкам новостроек)»
    Конечно, конечно, все мечтают жить в хрущобах и панельках.
    • Mitro77
      30 января 2023, 18:16
      Alex Rakhmanov, идиоты наверное и покупают по таким ценам. Ничем объяснить не могу, почему я, зарабатывающий раз в 20 больше, чем средняя зп по России (из статистики), никак не могу купить себе квартиру. Почему получается так, что арендовать в разы дешевле, чем покупать.
      Квартира за 57 млн арендуется за 135 тыр в месяц. Если брать ипотеку на нее, то страшно даже платежи посчитать.
      • Alex Rakhmanov
        31 января 2023, 14:49
        Mitro77, идиоты покупают, а дартаньян до сих пор без квартиры.

        — Алло, дорогая, только что по радио передали, что один псих едет по встречке. Будь осторожнее.
        — Один??? Да их тут тысячи!
        • Mitro77
          03 февраля 2023, 01:32
          Alex Rakhmanov, у меня зато коммерческая недвижимость есть. И ещё беру как не в себя) поэтому не понимаю, как люди на свои зарплатки покупают ипотечные квартиры по 350тыс за м². Коммерческую в Москве, между прочим, и по 100 тыс/м² можно купить, если от 1000м² брать. И сама по себе коммерческая приносит куда больше дохода, чем деньги закатанные в бетон.
  • smit
    30 января 2023, 13:40
    хорошо начал:
    Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

    Но ничего нового статье не нашел…
  • vito333
    30 января 2023, 13:42
    дурак и деньги должны расстаться ©
  • Николай Помещенко
    30 января 2023, 13:56
    слежу за доходностями застройщиков в этом смысле. если пойдут вверх доходности — значит вот-вот лопнет.



    • vodorosl
      30 января 2023, 20:35
      Николай Помещенко, очень годно
    • Ребе
      30 января 2023, 14:48
      monstrt_amadey, Я Вас умоляю!.. Андрей Хохрин автор этого. 
  • Дмитрий
    30 января 2023, 16:48
    ЦБ вовремя спохватился насчет нулевых ставок. Запахло рисками банков.
    • Alex Rakhmanov
      30 января 2023, 19:10
      Дмитрий, банк давал под обычный процент. Застрой повышал изначальную цену на 20-30% и в рекламе указывал нулевые ставки
  • Угадайте Кто
    30 января 2023, 21:31
    Остаётся открытым вопрос, какие действия будут предприняты государством для спасения этого сектора. Если родят очередную «льготную» ипотеку, люди продолжат спасать накопления в бетоне, очевидно цены на новостройки продолжат расти. С другой стороны, кому впёрся новострой, когда можно купить относительно свежую вторичку с дисконтом. Поэтому есть смутные подозрения в продолжении темпов строительства новостроя. А в нынешних условиях, льготная ипотека лишние расходы из бюджета.
    • Grisha_che
      30 января 2023, 23:00
      Угадайте Кто, ну на вторичку ипотека 11 % платеж адовый получается у 90 % ипотечников денег только на первый взнос 10-20 % от цены квартиры. Получается таким проще покупать первичку на 30 % дороже вторички под 0.1 % платеж будет меньше
    • Антиинвестор
      31 января 2023, 11:29
      Угадайте Кто, девальвировать рубль, заморозить вклады с условием разморозки в счёт покупки нового жилья. И очереди будут стоять в банках и у застройщиков
  • ICEDONE
    30 января 2023, 23:44
    Если недвижке пойдет дальше вверх то риски банков нивелируются и заёмщики выйдут в плюс по сделке. Через какое время скажется печатание денежной массы на рынке недвижимости?
  • Антиинвестор
    31 января 2023, 11:25
    Решение одно-инфляция и девальвация рубля. Это одна из причин по которой не жду доллар дешевле 70 рублей
  • Пока у нас не додумались упаковывать ипотеки в пул и продавать как ценную бумагу, пока у нас ради наращивания количества займов в пуле не начали выдавать ипотеки на имена собак и несуществующих людей — мало общего с тем, что было в США.
  • Dmitry_Ch
    31 января 2023, 12:38
    График М2 в помощь. Учитывая опережающие темпы инфляции, в драматическое падение квадратного метра слабо верится.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн