igotosochi
igotosochi личный блог
21 января 2023, 07:58

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь-декабрь 2022. В январе тренды продолжились. А ещё аналитики подсчитали, что в 2022 году объём предложений на вторичном рынке Москвы вырос в полтора раза! Интересно, когда он удовлетворится… Но посмотрим сначала на Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки упали с хаёв. Всё же очень слабый спрос, генплан не спасает. Вторичка тоже немного снижается, но незначительно. Вторичка за месяц с 288к до 287к за метр (-1к). Первичка с 340к до 306к за метр (-34к). Таких цен по первичке не было с мая-июня 2022. А вот вторичка не хочет пока падать. Все дело в волатильности цен на первичку, девелоперы тестируют различные уловки, с помощью которых пытаются продать квартиры. Продавцы выжидают, что будет дальше, падать никто не готов.

Сочи: декабрь 2022 → январь 2023

  • Первичка: 340к → 306к (-10%)
  • Вторичка: 288к → 287к (-0,4%)
Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка почти не меняется. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка сильно выросла в цене с 374к до 385к за метр, первичка — символически с 335к до 336к.

Москва: декабрь 2022 → январь 2023

  • Первичка: 335к → 336к (+0,3%)
  • Вторичка: 374к → 385к (+2,9%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 253к против 259к месяц назад за метр. -6к за месяц или -2,3%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Если снижение будет такими же темпами, то к концу года будет 200к (цены декабря 2020). Но лично мне пока в это не верится.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

255к за метр в Москве. Вообще без изменений в отличие от MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 253к-255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 2%!

По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.

А ещё эксперты посчитали, как выросло количество предложений на вторичном рынке Москвы: «Объем предложения вторичных квартир в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021. К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках. Увеличение объема жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года».

Как мы видим, в объявлениях данные другие, поэтому можно считать, что дисконт будет 20–25%. В принципе, данные подтверждаются экспертом: «В декабре 2021 года средняя цена составляла 299к, а в декабре 2022 — 302к за метр».

То есть, разница объявлений с реальными ценами по вторичке в Москве 83к или 22%. И эксперты говорят, что в 2023 году цены будут продолжать снижаться, так как роста спроса пока не предвидится, а предложений очень много. Они бы не реализовались в таком количестве даже в предыдущие более благоприятные годы.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 336к, вторичка 385к
  • Сочи: первичка 306к, вторичка 287к
  • СПб: первичка 244к, вторичка 209к
  • Анапа: первичка 133к, вторичка 138к
  • Краснодар: первичка 133к, вторичка 108к

Москва дороже всех, Сочи на втором месте. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,67 млн с июля 2021 (отчёт за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

14 Комментариев
  • Игрок
    21 января 2023, 09:57
    По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 253к-255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях.

    разница объявлений с реальными ценами по вторичке в Москве 83к или 22%.

    На самом деле, ситуация может быть немного другой. Например, сделки проходят в объектах эконом класса, а более дорогие не покупают. Отсюда и такая разница между предложением и фактическими сделками.

    Вторичка сильно выросла в цене с 374к до 385к за метр

    Объем предложения вторичных квартир в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021

    Как вариант, на продажу могли выставить много малометражных квартир: однушки, студии, те, которые раньше хорошо сдавались. Они и подняли среднюю цену за метр в объявлениях.
      • Владимир С.
        22 января 2023, 13:25
        igotosochi, смотрю выданные ипотеки в шт и деньгах, так они растут с лета месяц  к месяцу, да, ниже чем в 21м году процентов на 20-25, но там и спрос был огромный. Первичку банки, например, Сбер финансирует проектно под 1-1.5%, поэтому застройщику цену снижать срочно не надо, чтобы все распродать. Если нужны деньги застройщик делает скидку на пул не самых ликвидных квартир (низкий этаж, большой метраж и т.д.) и получает нужную сумму. Тоже смотрю под покупку первичку, в Мск, но на квартиру в нормальном комплексе, с видом не на соседний дом и т.д. цена не шибко снижается. Поэтому думаю брать по текущим ценам и не ждать особо.
  • Николай Помещенко
    21 января 2023, 12:58
    • Игрок
      21 января 2023, 14:12
      Николай Помещенко, как видео встраивать?
  • GOLD
    21 января 2023, 14:21
    Разные времена — разные цены))

    До войны:

    Москва — холод, мрак, грязь и есть иностранцы.
    Сочи — тепло, светло, чисто и кругом одни местные.

    Во время войны:

    Москва — холод, мрак, грязь и кругом одни местные.
    Сочи — тепло, светло, чисто и кругом одни местные.

    После войны:

    Москва — холод, мрак, грязь и есть иностранцы.
    Сочи — тепло, светло, чисто и кругом одни местные.

    Пока иностранцы не вернутся в Москву, город будет падать в цене, деградировать и медленно превращаться в Большой Воронеж.
  • ольга ан
    21 января 2023, 14:23
    ну вот что рассусоливать . купи в Анапе и живи. Хотя я бы посоветывала ПИК в Новороссийске 
      • ольга ан
        22 января 2023, 12:16
        igotosochi, а что делать на Роза Хутор  постоянно? человек профессионально катается ? 
          • ольга ан
            22 января 2023, 15:20
            igotosochi, у вас проблемы с целеполаганием .1) рынок Розы Хутор никак не связан с тем, о чем вы пишите. 2) По вашим деньгам и запросам есть Лагонаки, могу скинуть телефон агентства  3) на Роза Хутор у меня работала знакомая девочка, ей предоставляли служебное жилье. попробуйте зайти с этой стороны. она, кстати, вернулась  через 2-3 года в Сибирь
              • ольга ан
                22 января 2023, 17:22
                igotosochi, публичные паблики для публичного же обсуждения. и в этом формате я вполне без проблем. вы написали в посте много букв ..  зачем? для  чего? как можно сравнивать московские цены, которые более менее объективные с ценами объявлений в Сочи, которые на объективны по умолчанию.  Если вы хотите купить Сочи, то для чего нужны графики по Москве? Если хотите купить Сочи, то надо ехать и покупать .  Я вот логики в ваших дейсвиях не вижу… Или нравится улетать фантазиями в мир несбыточных надежд… Типа Сочи не куплю, так хоть порассуждаю ))
  • ольга ан
    22 января 2023, 18:18
    dzen.ru/a/Y8dt8o6lugCX21ZX    незнакомый мне риэлтор высказал мои мысли в письменном виде )))

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн