Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"

Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


То есть экономика такого фонда после получения арендных платежей будет выглядеть примерно так:

• Оплата налогов
• Переменных расходов
• Операционных расходов
• Маржа УК 

Условно, если если издержки составят 30%, то операционная прибыль составит 70% от арендных ставок, из операционной прибыли будет погашаться кредит, которые в настоящее время можно будет взять под залог недвижимости скорее всего примерно под ставку 9%.

Тогда считаем, что безубыточная ставка аренды с 0 маржинальностью для фонда должна быть 9% / 70% = ~13% годовых при 100% заполнении объектов сдачи и 0% просрочки.

Если мы хотим заложить все же прибыль 2%, стоимость риска просрочки скажем в 2% и уровень заполнения помещений в среднем до 85%, то получаем экономику: 13% / 85% + 2% + 2% = ~ 19%+

Тогда если мы хотим конкурировать с частниками, которые уклоняются поголовно от уплаты подоходных налогов с аренды, то с учетом ставки аренды порядка 1000 — 1200 рублей в месяц за кв. метр в Москве, конечная стоимость квадратного метра объекта инвестирования для фонда должна быть не выше 75 800 рублей в Москве, но таких цен нет.

Вы можете поспорить с некоторыми цифрами, но в любом случае рентабельный бизнес при текущих арендных ставках при стоимости метра (Москва) больше 100 тыс. вы не получите.

В итоге остается:

• Либо гостиничный бизнес с посуточной сдачей,
• Либо есть отдельные единичные (то есть спрос низкий) истории с аппарт-отелями, но там ориентация на состоятельный сегмент и корпоративных клиентов, готовых платить в 2-3 раза выше стоимость квадратного метра

UPD: статья именно про жилую недвижимость под сдачу, фонды коммерческой недвижимости в России есть, пишу о них в своем блоге под темой ЗПИФ недвижимости