Сочинский раньте - балбес
Цимес:
Покупаем в центре Сочи 1к хрущевку ~30m2 и сдаем.
Покупаем:
За 1к хрущевку в центре просят от 8 млн. до полного идиотизма. Реальная цена нестрашной хаты в нестрашном доме будет примерно 9 млн. Ремонт после убогих халявщиков и мебель — еще 1 млн. Общие затраты — около 10 млн.
Сдаем:
За 1к хрущевку в центре просят от 22 тыс./мес. до клинического маразма. Реальная цена аренды чистенькой хаты будет примерно 30 тыс./мес. или 360 тыс./год.
Итого:
Инвестиция 10 млн. дает доход 360 тыс. в год. Это всего 3.6% годовых. На такие деньги не проживешь.
Вклады в банках под 9% дадут 900 тыс. На такие деньги можно худо-бедно жить. И еще что-то останется.
Вывод:
Квартирный раньте в Сочи — балбес))
-------------------------
Комментарий к росту цен сочинской недвиги:
Во-первых, ростом цены сыт не будешь. Она греет душу. Но не кормит.
Во вторых, будет ли она дальше расти — большой вопрос. Царь не вечен. Помрет или свалит — и Сочи рухнет. История России учит, что новый Царь не будет пользоваться дачей прежнего. Это 100%. А сочинские хаты чиновников, прокуроров и судей будут считаться черной меткой — признаком связи с прежним Царем. От них придется срочно избавляться и покупать хаты рядом с новым Царем. Где он замутит дачу — хз. Может в Питере. А может останется только в Москве, если человек будет порядочный и скромный.
В третьих, война не вечна. Рано или поздно на той или на этой стороне глобуса люди помрут или поменяются — и наступит мир. Самолеты снова залетают, пароходы поплывут и народ потянется в другие страны к другим, более красивым и статусным берегам. Отложенный спрос — не шутка. А отложенное предложение — тем более.
Вот такие пироги))
--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.
Кто надо купил раньше… и по другим ценам
Второе ..
Про посутку забыли… И не только летом ...
Третье… а при чем тут Сочи вообще ..?
Климат не очень… место спорное… Для людей с сильным здоровьем готовым в любой момент что может подхватить сердце или давление скакнуть..
Городов то на юге у нас нет других…
В сочи намазано вам что ли ??
Если сезон взять 5 мес., то 60 * 5 + 30 * 7 = ~500 т.р./год.
Доходность 5%.
запаситесь терпением и поменьше рефлексируйте… все будет хорошо))
К сожалению люди все делают наоборот 😔
Резюме: доход, от аренды ( в год), к стоимости жилья.
6% и выше — это выгодный объект для инвестирования.
5% — это отличное предложение для покупки для себя.
4% — это не рыночное предложение.
3% — вас жестко разводят.
инвесторы в недвижку для аренды в Сочи балбесы, не спорю, срок окупаемости превышает среднюю продолжительность жизни
Но и такие же инвесторы в Москве — такие же балбесы
Есть у меня один знакомый. Больше десяти квартир сдает… в Красноярске
а в Москве арендует
Я его спросил «Когда в Москве то купишь жилье ?»
Он ответил " Я лучше еще 2-3 квартиры в Красноярске возьму, а в Москве по прежнему арендовать буду, так выхлоп намного больше"
Знакомому привет… он правильно распоряжается капиталом)
Но если ваш рассчет чуточку скорректировать;
Сдавать в Москве более реально за 40
А в Красноярске сдавать не за 20, а за 22-23
То расчет уже не выглядит бредовым
в расчете нет расходов арендодателя на содержание и ремонт объекта… они могут быть большими… и даже очень большими, если арендатор дебил… а таких арендаторов навалом
и еще в расчете не учтены простои… в Сочи высокая ротация отмороженной раб.силы… люди прилетают из Тюмени… отмороживают сопли… понимают, что денег мало… и улетают в Москву замораживать сопли, но уже за другие деньги
и еще в расчете нет НДФЛ..
реальная доходность на длинном периоде
и кому их продают?
и почему рядом с его дачей столько вертолетных площадок?
Никто за 3.6% не сдаёт, либо цена квартиры никак не 9 миллионов, а ~5.
замечу, что доходность коммерческой недвиги в сочи по схеме купил-сдаю составляет примерно 10% годовых за метр… например, покупаем за 200 тыс/метр, а сдаем за 20 тыс/метр
почему с квартирами так не выходит?
думаю, главная причина — заточеность сочинских раньте на краткосрок, который дает заметно большую доходность, чем краткосрок