13 октября 2022, 08:55
Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал
Общая характеристика
- Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»
- ISIN: RU000A1013V9
- Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)
- Страница фонда на сайте УК: ссылка
- СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022
- СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022
- Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)
- Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)
- Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022
- Для квалифицированных инвесторов: нет
- Сектор: индустриальная и складская недвижимость
- Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке
Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости
- Фонд является зрелым, основное имущество фонда состоит из трех объектов складской недвижимости, полный перечень объектов инвестирования можно посмотреть в справке СЧА на странице раскрытия информации
- Фонд продолжает наращивать свой размер, компания PNK заявляет цель создать крупнейший в России фонд коммерческой недвижимости с активами более 30 млрд рублей, подробнее можно посмотреть на странице PNK
- Фонд выкупает заранее определенные объекты с готовыми арендаторами совместно со структурами PNK-Group, из-за чего устранен значительный минус, присущий другим фондам — деньги инвесторов не простаивают месяцами в ожидании, пока УК подберет недвижимость в фонд
- Доходность недвижимости может меняться от месяца к месяцу (значит, в составе стоимости аренды есть переменные платежи, вероятно, на покрытие коммунальных и иных расходов), фактическая доходность купленной в фонд недвижимости за 9 месяцев 2022 года составила 10,8% или 14,5% годовых до вычета НДФЛ
- В совокупности с самыми низкими комиссиями на рынке среди ЗПИФ недвижимости, этот фонд показывает наиболее интересные результаты доходности, денежный доход инвестора составляет примерно 10,5% годовых после удержания НДФЛ, это лучший результат среди конкурентов, достигнутый как раз за счет низких издержек при управлении фондом
Структура расходов фонда
- Инвестор в среднем может рассчитывать, что получит не менее 70% доходов фонда, что является наиболее высоким показателем среди конкурентов
Отчеты оценщика
- В рамках договоров аренды предусмотрена ежегодная индексация на уровне 4-5% в зависимости от договора аренды
- В условиях текущей социально-политической обстановки оценщик дает следующее заключение в отчете от августа 2022 года:
На основании анализа приведенной информации в разделах 9.1.1 и 9.1.2, можно сделать вывод о том, что влияния социально-политической обстановки в РФ и регионе расположения объекта оценки на рынок объекта оценки не выявлено.
На сколько можно доверять этому заключению, каждый решает сам, но в целом мы видим по динамике денежного потока и рыночной стоимости пая, что до настоящего момента эта оценка сохраняется.
- Ключевые арендаторы: Завод ЖБИ (железо-бетонных изделий), Alidi (оптовые поставки продуктов питания), Вкус-Вилл (розничные продажи продуктов питания), все арендаторы ориентированы на внутренний рынок
Так же добавлю от себя, что существует вероятность непредсказуемой эскалации как в области санкций, так и в области вооруженного противостояния, что в конечном счете может негативно повлиять на бизнес арендаторов и/или на рыночные котировки пая.
Резюме
- УК стримится к долгосрочным и прозрачным отношениям с инвесторами (аффилированным с крупнейшими банками УК точно есть у кого поучиться)
- Расходы на управление самые низкие среди конкурентов
- Высокая ликвидность пая, торговые обороты могут достигать 20 млн рублей в день, что является самым высоким показателем среди конкурентов
- С учетом планов по росту СЧА, можно ожидать продолжение роста ликвидности фонда
- Главным негативным фактором, на мой взгляд, выступают высокие риски непрогнозируемого уровня эскалации конфликта и санкций
С учетом всех изложенных факторов, принял решение включить этот фонд в состав своего портфеля с долей ~6,5%, допускаю наращивание доли до 10% от совокупных размеров портфеля.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если считаете, что большее количество читателей должно увидеть этот пост, ставьте лайк!
Сдается мне, что начинает формироваться разворотная фигура, и скорее всего онна будет в верх, нежели чем вниз...
Более подробно определим после того как будет достигнут уровень в 129 рублей.
Если ...
enzim, Ростелеком?
Да !.
И это хорошо видно, если графики поставить на неделю.
Явно видна нисходящая тенденция по графику.
Он и прошлый раз, в 2022 стал ниже чем в 2018 году.
Да и вершины...
genubat,
Nordstream, я как раз тортик купил. Пойду отмечать)))
Спасибо ВВП. Вышел в плюс.
Еще осталось 20% падения 20% уже отпадали от 40%
Будьте осторожны с покупками
цель 2200, пересмотрел цель по ММВБ, кто сидит в депозите находится в прибыли, а кто покупал акции с мая 23 года, находятся в убытках
Ramil Zamilov, что-то узнаете пишите письма мне, затарился в хлам
Максим Ш., браузер файрфокс/хром, гугл поиск и почта. Но не суть. Мой вопрос относительно не «всего», а именно главных фишек и я лично тут не показатель. Главные фишки это, как мне кажется, ИИ и ин...
Тут важно понимать, что коммерческие площади имеют разное значение: торговые, складские, офисные и т.д. Условно, в пустующие офисные или торговые площади вы не завезете сотню-другую тонн мяса и рыбы:)
Так что нам важно смотреть именно на сегмент складской недвижимости.
Далее обратимся к отчету оценщика:
При этом оценщик указывает на риск:
В сухом остатке можно предположить, что съезжать с удобного склада довольно хлопотное занятие, но торг вокруг стоимости аренды вполне может быть, если сильно ухудшится финансовое положение арендатора или будут подходящие конкурирующие предложения.
Хотя в целом, именно среди складской недвижимости сейчас наблюдается нехватка площадей А-класса (дефицит).
1. Акции — санкции, мировой кризис, потеря рынков, дефицит иностранных технологий и комплектующих
2. Облигации, депозиты — риски инфляции, дефолта
3. Недвижимость — риски снижения спроса и роста вакантных площадей
4. Иностранные активы — риски санкций и мирового кризиса
В целом, нам приходится работать в далеких от идеала условиях, помогает диверсификация. Все чаще думаю о физическом золоте, но это же не инструмент приращения капитала, это уже про сохранение заработанного.
Столкнулся по работе с похожей темой про складскую недвижку. Заказчику был нужен нормальный складской комплекс для перегрузки товаров прибывающих из-за границы, с заездом жд, площадкой для фур, кранами, бытовым корпусом и т.п.
Сейчас большинство складов — это убогенькие бетонные коробки советской постройки, затратные в эксплуатации и довольно неудобные.
Ну ок, что, по пожеланиям заказчика все сделали, спроектировали, зашли на экспертизу, процесс идет. И тут я узнаю про ПНК. Посмотрел у них на сайте (и на сайте материнской компании), понял что такое современный склад. У меня было жестокое разочарование от осознания уровня собственной некомпетентности в этом вопросе и от того, что исправить ничего уже нельзя. Условно — заказчик просил сделать ему машину, я ему сделал Волгу, а по улицам уже давно ездят БМВ.
Выводы — современных складов у нас очень немного, это довольно высокотехнологичные объекты (хотя на первый взгляд кажется, что нет), и у нас дефицит их будет еще долго, причем крупные компании стараются выбирать именно такие, так как эксплуатировать их намного дешевле и удобней.