Коллапс пузыря на рынке недвижимости США.

Индекс доступности жилья в США рухнул до минимума с 1986 года, однако скорость изменения индекса за последний год самая высокая за всю историю США – еще никогда доступность жилья не ухудшалась так быстро и так масштабно.

Есть три основные причины: замедление темпов роста номинальных зарплат, запредельные темпы рост цен на недвижимость и рост ипотечных ставок.

Медианные цены на новые дома в США достигли 428 тыс долл, на существующие дома цены 382 тыс долл – рост на 40% за два года, а годовые темпы роста достигали 20% к маю 2022, немного сократив интенсивность роста до 17.3% г/г к июлю.

Средние цены на новые дома 503 тыс, а на существующие дома 382 тыс – рост за два года также близок к 40%, а годовые темпы роста цен почти 21%

То, что было показано за последние два года – не имеет аналогов в современной истории по масштабу роста цен на недвижимость, как за год, так и за два года. 

Одновременно с этим растут ставки по ипотечным кредитам. Так 30-летний кредит имеет рыночные ставки в среднем 6.18% — это максимальные уровни с августа 2008. Стоит отметить, с 2001 года ставки по 30-летней ипотеке никогда не превышали 7%, а сейчас все идет именно к этому рубежу.

Скорость изменения ставок от января 2022 к сентябрю 2022 фиксирует рекорд за 50 лет, последний раз подобное было в начале 70-х.

Спрэд между ставками по 30-летней ипотеке и 10-летними трежерис составляет 290 п.п., что является максимальным спрэдом с марта 2020 и с кризисного января 2009. Рынок ипотечных ценных бумаг в максимальном напряжении за 20 лет. Именно поэтому ФРС провалила план продаж MBS с баланса. Ранее я отмечал, что с июня MBS на балансе даже выросли. 

Таким образом, наблюдается самый быстрый разгон ставок за 50 лет, беспрецедентный пузырь (подобного не было даже в 2007), что формирует худшие условия на рынке недвижимости за 35 лет, а масштаб шока – не имеет аналогов в истории США.

t.me/spydell_finance