Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

Быстренько про теорию.

REIT (Real Estate Investment Trusts или в переводе инвестиционные фонды недвижимости) — фонды, которые в основном покупают недвижку и сдают ее в аренду. Также могут строить, продавать, покупать ипотечные кредиты и творить любой бардак, какой придет в голову управляющим. Соответственно, это как ETF, можно купить пай и получать с него доходы.Также может дорожать (или дешеветь) сам пай. То есть, заработать или потерять деньги можно еще и на изменении стоимости пая.

ЗПИФ — Закрытый Паевый Инвестиционный Фонд. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации. Почему закрытый, если пай может купить кто угодно — без понятия, но это неважно.

А теперь к нашим оленям. Кроме Альфы таких оленей делают и другие УК: Сбер, Велес, Дом.РФ и другие. Что они делают? Покупка коммерческой недвижимости и сдача в аренду. Это могут быть склады, торговые помещения, квартиры. У Альфы, например, есть ЗПИФы «ФастФуд» (сдают Бургер Кингу), «Арендный поток» (сдают Пятерочке). У Сбера есть ЗПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес» (БЦ, ТЦ, Склады, земля, строительство). При доходности с квартир в 3-4% доходность коммерческой недвижки зачастую уже вполне конкурирует с ВДО. Может быть 8-13%, если не больше. Нужно только хорошую найти. И желательно не в Москве, тут дорого.

По типу выплат их можно поделить на 2 типа:

1. Реинвестируют дивиденды

2. Выплачивают дивиденды — чаще всего такой вариант

Покупка паев ЗПИФов может быть доступна как квалифицированным инвесторам, так и неквалифицированным, it depends. По стоимости паев они могут быть от нескольких рублей до нескольких сотен тысяч (чаще) или даже больше миллиона. Все, хватит теории.

Это очень выгодно при условии, что вы являетесь управляющей этими фондами компанией. Во всех остальных случаях выгодность коррелирует с уровнем финансовой осведомленности или фортуной.

Пример 1. ЗПИФ «Арендный поток» Альфы. Комиссия за покупку — 0,5%. Комиссию за управление — 1,8% в год от СЧА (Стоимость Чистых Активов). Когда смотришь на итоговую доходность, удивляешься чуточку. При показываемой доходности 11-17% в зависимости от магазина с аренды, которую получает УК, после комиссий доходность получилась 7%. Еще удивило то, что практически нет переоценки СЧА. То есть, недвижимость будто не дорожает (но и не дешевеет). А вот сжирание дохода с аренды вообще вводит в печаль. По другим подобным фондам Альфы ситуация аналогичная.

Вот фонд Альфы «Арендный поток». Тут хотя бы стоимость пая держится:

Доходность 7% за год (дивы) + отклонение СЧА:

Поэтому входить в новый фонд при стоимости пая 100к лично я не решился. А там прогнозируют доходность от 7,7% до 30,6%. В 7,7% вполне верится, кстати. Но вот откуда 30%, не понимаю, так-то у них не растет недвижимость;) У всех растет, а у Альфы не растет.

Пример 2. ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» Сбера (УК Первая). Да и все их подобные фонды. Тут ситуация интересная. Комиссия 1,5% + 5% от дивидендов. Тут паи дешевеют, а дивиденды снижаются. Еще и регулярность их выплат нерегулярная. В среднем доходность около 6-8%. А стоимость пая не растет. Пф, а разговоров-то было.

Вот фонд «Коммерческая недвижимость» Сбера:

А вот дивиденды, которые еще даже за 2021 год не выплачены:

Конечно, я не посмотрел все ЗПИФы, но бегло пробежался и по другим. Ситуация не очень, мягко говоря. А что скажете на то, что УК покупает недвижимость, которую сдает сама себе? Например, Альфа покупает помещение и сдает X5, которая почти на 50% принадлежит Альфе. Не удивлюсь, если Сбер покупает за счет инвесторов помещения под офисы Сбера и сдает ему. А по каким причинам недвижимость всегда растет, а ЧСА не растет? На этот вопрос УК ответ не дают.

В итоге, я решил пока что воздержаться от ЗПИФов на недвижимость. Возможно, позже что-то изменится, и это будет выгодным. Пишите в комментариях, если видели какие-то более интересные ЗПИФы на недвижимость, возможно, я не туда смотрю...

Альтернатива: покупка REIT у зарубежных брокеров с соответствующими рисками.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.