Инвестиции в коммерческую недвижимость: неплохой фонд "Арендный бизнес" от Сбера

 Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес

• ISIN: RU000A0JWAW3

• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 364 921,72 ₽ на на 29.07.2022

• СЧА фонда: 5 967 523 885,30 ₽ на 29.07.2022

• Рыночная котировка на момент написания статьи (27.08.2022): 370 000 ₽ (премия 1,4% к СЧА, но не факт, что вам его продадут по такой цене)

• Договор доверительного управления: до 30.04.2031

• Выплата дивидендов: ежеквартально

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: складская недвижимость

• Комиссии фонда: 2% комиссия УК; 0,4% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 10% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год (суммарные комиссии примерно более 3,5%)

• Доходность объектов недвижимости внутри фонда феерична, рост стоимости недвижимости в фонде вызван переоценкой их справедливой стоимости

• Следует ожидать дальнейшей переоценки СЧА фонда в сторону увеличения по меньшей мере на 15-30% (вероятно, есть дисконт стоимости объектов, купленных в регионах)

• Это неприятный факт, так как автоматически увеличится комиссия УК

• Структура расходов фонда похожа на фонды Альфы "Арендный поток" и "Арендный поток 2"

• Повышенное вознаграждение УК в 4 квартале по всей видимости следствие единоразового списания комиссии «за успех»

• В среднем по году инвестор может ожидать, что получит 55% от денежного потока фонда, что по текущим котировкам можно оценить примерно в 11,7% годовых до вычета НДФЛ

• Текущую рыночную стоимость пая можно считать справедливой, с учетом огромных расходов фонда и с учетом их дальнейшего роста

• Как и у других крупных УК, отчеты оценщика состоят из сотен страниц текста, выжимка ключевой информации в виде удобной презентации для инвесторов отсутствует, подача информации в отчетах не стандартизирована, что является негативным показателем отношения УК к пайщикам

• Не удалось найти в отчетах оценки порядок определения стоимости арендных ставок и условия их индексации

• Стоимость пая на бирже оценена справедливо на уровне 370-380 тыс. руб. за пай

• Ожидаемая доходность денежного потока при текущей цене пая в следующие 12 мес. по моим ожиданиям может составить не менее 11,7% до удержания НДФЛ

• Пай попадает в мой шорт лист на покупку с принятием конечного решения до конца 2022 года (сначала хочу посмотреть другие альтернативы)

• Негативный фактор в том, что УК почему-то не желает долгосрочных отношений с акционерами фонда и планирует распродать недвижимость в последние 6 месяцев действия договора на управление