Инвестиции в коммерческую недвижимость: неплохой фонд "Арендный бизнес" от Сбера

Общая характеристика

Наименование: Фонд Арендный бизнес

ISIN: RU000A0JWAW3

Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)

Страница фонда на сайте УК: ссылка

СЧА на пай: 364 921,72 ₽ на на 29.07.2022

СЧА фонда: 5 967 523 885,30 ₽ на 29.07.2022

Рыночная котировка на момент написания статьи (27.08.2022): 370 000 ₽ (премия 1,4% к СЧА, но не факт, что вам его продадут по такой цене)

Договор доверительного управления: до 30.04.2031

Выплата дивидендов: ежеквартально

Для квалифицированных инвесторов: нет

Сектор: складская недвижимость

Комиссии фонда: 2% комиссия УК; 0,4% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 10% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год (суммарные комиссии примерно более 3,5%)

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость: неплохой фонд "Арендный бизнес" от Сбера

Доходность объектов недвижимости внутри фонда феерична, рост стоимости недвижимости в фонде вызван переоценкой их справедливой стоимости

Следует ожидать дальнейшей переоценки СЧА фонда в сторону увеличения по меньшей мере на 15-30% (вероятно, есть дисконт стоимости объектов, купленных в регионах)

Это неприятный факт, так как автоматически увеличится комиссия УК

Структура расходов фонда и доходность денежного потока инвестора

Структура расходов фонда похожа на фонды Альфы "Арендный поток" и "Арендный поток 2"

Повышенное вознаграждение УК в 4 квартале по всей видимости следствие единоразового списания комиссии «за успех»

В среднем по году инвестор может ожидать, что получит 55% от денежного потока фонда, что по текущим котировкам можно оценить примерно в 11,7% годовых до вычета НДФЛ

Текущую рыночную стоимость пая можно считать справедливой, с учетом огромных расходов фонда и с учетом их дальнейшего роста

Отчеты оценщика

Как и у других крупных УК, отчеты оценщика состоят из сотен страниц текста, выжимка ключевой информации в виде удобной презентации для инвесторов отсутствует, подача информации в отчетах не стандартизирована, что является негативным показателем отношения УК к пайщикам

Не удалось найти в отчетах оценки порядок определения стоимости арендных ставок и условия их индексации

Резюме

Стоимость пая на бирже оценена справедливо на уровне 370-380 тыс. руб. за пай

Ожидаемая доходность денежного потока при текущей цене пая в следующие 12 мес. по моим ожиданиям может составить не менее 11,7% до удержания НДФЛ

Пай попадает в мой шорт лист на покупку с принятием конечного решения до конца 2022 года (сначала хочу посмотреть другие альтернативы)

Негативный фактор в том, что УК почему-то не желает долгосрочных отношений с акционерами фонда и планирует распродать недвижимость в последние 6 месяцев действия договора на управление

Примечателен тот факт, что пайщики могли бы сменить УК на более эффективную или потребовать снижения размера комиссии минимум в 2 раза от текущей, для этого инициативная группа пайщиков, которая владеет не менее 10% паев, должна инициировать голосование по вопросу смены УК. В результате смены УК на более эффективную, доходность инвесторов могла бы вырасти на 1,5-3 процентных пункта в год и составить порядка 13,2-14,7% годовых до вычета НДФЛ на горизонте 12 месяцев только за счет денежного потока.

К сожалению, у пайщиков отсутствуют инструменты для кооперации, но возможно, однажды Smart-Lab станет площадкой кооперации инвесторов, которые заинтересованы реализовывать свои права на качественное управление своим бизнесом.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если считаете, что большее количество читателей должно увидеть этот пост, ставьте лайк!

акции

Финансовый Архитектор

Москва - (Russian Federation)

389

4 577

с 29 мая 2022

14 Комментариев

R🐼G
27 августа 2022, 13:23
11% доходность при низкой ликвидности и на пиках недвижки с суммарными комиссиями 4%+ и самое смешное с неконтролируемым выходом, когда самые вкусные объекты продадут на самом дне самому банку или его руководству. даже 5метровой я не прикоснусь к этой куче дерьма
+1
- Финансовый Архитектор
  27 августа 2022, 13:38
  Ra Ga, почему вы считаете, что коммерческая недвижимость на пике?
  0
  - Albert Rudolfovich
    27 августа 2022, 14:14
    Финансовый Архитектор, пускай народ живет одной лишь жилой недвигой и не знает в каком месте коммерция находится пок акой цене идет и от чего вообще ее цена исходит
    +1
    - Финансовый Архитектор
      27 августа 2022, 14:41
      aea_neon, ну да, сможем для себя больше вкусных объектов найти, пока кто не попадя не набежал))
      +1
Олег Василевский
27 августа 2022, 13:42
На правах рекламы, что ли?
0
- Финансовый Архитектор
  27 августа 2022, 13:44
  Олег Василевский, полагаете, что я критикую красным шрифтом УК и расписываю плюсы от ее смены в качестве рекламы, за которую мне платят? Вы бы сами заплатили за такую рекламу?)
  0
  - Олег Василевский
    27 августа 2022, 13:53
    Финансовый Архитектор, да, такова сейчас реклама. Потому что рассуждения забываются, а бренд/продукт в памяти остаётся.
    0
Albert Rudolfovich
27 августа 2022, 14:12
Я хоть и купил себе офис, но не перестаю думать о лохдауне этой осенью. Да на лохдаун, я не сдаю его.
0
Albert Rudolfovich
27 августа 2022, 14:17
Основые риски — сбер-банкрот, отзыв лицензии, не покрываются пифы страховкой 1.4кк
0
- Финансовый Архитектор
  27 августа 2022, 14:27
  aea_neon, вообще такого риска не должно существовать для УК. Во-первых УК — это отдельное от Сбера юр лицо, а во-вторых имущество фонда не принадлежит УК, если УК исчезает, пайщики просто идут в другую УК. Если прям на пальцах, допустим у вас 10 квартир, вы их в аренду сдаете, но наняли человека, чтобы он за ними следил, если с этим человеком что-то случится, просто другого найдете.
  +1
  - Dmitry_C
    28 августа 2022, 20:49
    Финансовый Архитектор, из своего опыта добавлю что УК поменять — обычный рабочий процесс. У нас в Активо2 не только УК но даже спецдеп поменяли, что я считаю много серьезнее…
    0
    - Владимир
      28 августа 2022, 22:57
      Dmitry_C, я на сколько понимаю, Активо не является УК для своих фондов и видимо может выступать в интересах инвесторов, помогая организовать голосование пайщиков?
      0
      - Dmitry_C
        29 августа 2022, 09:52
        Владимир, да, голосование они сами организовывали. Де-юре Активо это не УК, но де-факто часть их функций они взяли на себя, в частности подробное освещение статей доходов-расходов и организация обращения паев.
        0
Доктор
27 августа 2022, 15:24
После ряда замудрых и выверенных статей, по тихоньку начала сочиться рекламка
+1