Как инфляция обесценивает ипотеку. Расчет
Зачем люди берут ипотеку на большой срок: 25-30 лет, чтобы инфляция съела стоимость ипотечный платежей, и фактически вы заплатили бы меньше. Ошибкой будет брать ипотеку на короткий срок 5-7 лет, это использование инструмента не по назначению. Давайте рассчитаем, таблица прилагается.
Обесценение ипотеки (таблица) Скачать
В E28 укажите сумму ипотечного кредита, а в G28 — стоимость квартиры.
В L1 введите ставку по кредиту, а в N2 — ежемесячный аннуитетный платеж. Ипотечный платеж вы можете узнать в любом ипотечном калькуляторе, например, здесь.
Сама таблица сейчас растянута на 25 лет. Если срок вашей ипотеки меньше — просто удалите последние строки (например, строки с 22 по 26). Если у вас срок больше — то добавьте строки и протяните формулы. Если работали с Excel — разобраться не сложно.
В столбце D записываем фактические ставки инфляции в России. Например, сейчас отчет ведется с 2019 года, и уже записаны данные по инфляции с 2019 по 2021. Если вы брали ипотеку в другом году, то исправьте годы в столбце A и перезаполните столбце D. На будущие года в столбце D пока оставляем ставку 5%. В столбце F записана ставка 10% просто для информации, ее менять не надо.
То, что нужно заполнять руками или протягивать в таблице, залито серым, остальное не трогайте.
Демонстрация расчета и выводыВ столбце E мы видим сумму годового платежа в деньгах 1-го года с фактической ставкой инфляции, а в столбце G — c инфляцией 10%. При этом в ячейках «Итого» итоговую сумму этих платежей.
В столбцах H и I мы видим выигрыш или проигрыш у банка в процентах и в твердой сумме за год.
В нашем примере взят ипотечный кредит 8 млн. руб. (квартира стоит 10 млн. руб.) на 25 лет под ставку 10%.
В первые 3 года (с 2019 по 2021) официальная инфляция была существенно ниже ипотечной ставки, и инвестор существенно проигрывал банку. Так (смотрим столбец I) за первый год он проиграл банку почти 600 тыс. руб, за второй — 400 тыс., а за 3-й — 100 тыс.
Но в 2022 удача пока улыбается инвестору, предположим, что годовая инфляция будет около 11%, тогда он выиграет у банка почти 60 000 руб.
Чем больше инфляция, тем больше инвестор выигрывает у банка, чем меньше — тем проигрывает.
Если инфляция пойдет по сценарию, указанному в столбце E (т.е. по 5% в год), то за 25 лет инвестор выплатит банку 12,1 млн. руб. в деньгах 1-го года, что существенно больше суммы ипотечного кредита.
А вот если инфляция будет держаться по 10% в год, то он выплатит 7,9 млн. руб. в деньгах 1-го года, т.е. меньше, чем он брал!
Что же делать — снижать свою ставку кредитования, растягивать срок и следить за ставкой инфляции. Если инфляция снижается, то гасить досрочно. Если растет — ничего не гасить, ждать пока ипотека сама обесценится.
Блог.
а может и буду делать выбор — платеж по коммуналке или платеж по ипотеке, а может пожрать гречи купить
какая вероятность развития событий по вашему расчету в эксельке?
что вряд ли когда-то еще будет — вообще непоказательна взаимосвязь инфляции и личного дохода (зарплата сильно не основной источник)
это принцип хорощо работает с наемниками-карьеристами и то до определенного предела.
Как это ошибкой? Ипотека — это кредит. Чем короче срок, тем меньше % за пользование кредитом ты заплатишь. Я чото не понимаю где ошибка-то?
Если Вы способны размещать (инвестировать) свободные средства выше эффективной (реальной) ставки по ипотеке — тогда это экономически оправдано.
во всех иных случаях ее нужно или не брать вовсе или максимально быстро гасить...
и инфляция тут вообще не причем....
и еще — мало кто способен спрогнозировать свой располагаемый уровень дохода на горизонте даже 2-3 лет (Девальвация, пандемия, СВО… )
Ваша логина верна если инфляция (как ее считать тоже вопрос) и располагаемый доход будет расти темпами свыше зафиксированной ставки...
хотя и досрочно можно погасить если резко снизится
Это в западных странах, с ипотекой 2% выгода очевидна, а у нас под 10% нахрен нужна такая ипотека, особенно с первоначальным взносом 10%