Обстановка на рынке недвижимости России крайне нестабильная - Финам

После снижения ключевой ставки с 14% до 11%, в ближайшее время стоит ожидать понижения и ипотечных ставок в диапазоне 2-3 п. п. Мы полагаем, что планомерное понижение ставок будет оказывать положительное влияние на спрос на ипотеку и первичный рынок недвижимости, но это не станет сильным драйвером роста.

В среднесрочной перспективе темпы роста продаж продолжат снижаться за счет высоких цен, сохраняющегося роста себестоимости строительства на фоне сокращения доходов населения и ухудшения общего качества жизни россиян. Можно предположить, что по мере смягчения ДКП льготная программа по ипотеке будет в очередной раз пересмотрена – до 7-8%. Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли, поэтому после итогов мая могут быть пересмотрены параметры мер поддержки, в случае если снижение ставок и действующие ипотечные условия не сумели простимулировать спрос.

Важным моментом также является ипотека на вторичном рынке, которая сейчас практически недоступна – чем будет ниже ключевая ставка, тем станет доступнее ипотека. Мы не ожидаем бурного роста спроса, но рассматриваем возможность его оживления, что будет оказывать и положительное воздействие на первичный рынок – сделки по продаже «вторички» и покупки квартиры в новостройке остаются в России базовым сценарием по улучшению жилищных условий. Мы ожидаем снижения числа сделок в течение всего 2022 года, поскольку рынок недвижимости сильно перегрет, а экономическое положение россиян страдает в условиях кризиса и санкций.

На данный момент наши рекомендации по акциям девелоперов находятся на пересмотре, поскольку обстановка на рынке недвижимости и вообще в стране крайне нестабильная. Но мы полагаем, что устойчивое положение будут сохранять крупнейшие игроки на рынке, и мы концентрируем внимание на ПИК и ЛСР, у которых есть солидное преимущество над прочими застройщиками в виде высокого уровня доверия со стороны населения, достаточных запасов ликвидности и диверсификации бизнеса. Каждая из компаний минимально зависит от иностранных материалов и оборудования, обладая или собственными мощностями, или сотрудничая преимущественно с отечественными производителями.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Как показал операционный отчет ЛСР за первый квартал, объем продаж компании в январе-марте увеличился в денежном эквиваленте в 2,2 раза (г/г) до 41 млрд руб. и в натуральном выражении в 1,5 раза (г/г) до 218 тыс. кв. м, при этом доля ипотечных сделок выросла до 75% с 63% годом ранее, не взирая на существенное повышение ключевой ставки.

Операционные результаты также представил «Эталон», у которого новые продажи недвижимости увеличились в денежном эквиваленте в первом квартале на 21% (г/г) до 19,7 млрд руб., но снизились в натуральном выражении на 9,1% (г/г) до 90,4 тыс. кв. м. Доля ипотечных продаж в отчетном периоде осталась практически неизменной год к году, на уровне 61%.

В целом оптимистичные результаты обоих застройщиков объясняются тем, что в январе-феврале росту активности способствовали ожидания повышения ставки, поэтому многие стремились успеть «запрыгнуть в последний вагон» по старым условиям, а уже после 24 февраля повышение покупательского спроса было связано с шоком и последующей экономической нестабильностью. Начиная с апреля, активность резко снизилась, несмотря на обновление льготной программы по ипотеке. В перспективе следующих кварталов стоит ожидать сокращение предложения и снижение сделок, что является неизбежным процессом в сложившихся условиях.

В долгосрочной перспективе по мере снижения геополитических рисков и улучшения экономической ситуации в стране драйверами роста акций ПИК будет выступать дальнейшее развитие собственных диджитал-проектов, а также выход на рынок загородной недвижимости и индустриальных парков. ЛСР не сумел в полной мере реализовать выгоду от благоприятной обстановки на рынке в прошлом году из-за дефицита объектов в продаже, однако в будущем драйвером роста может выступить именно пополнение земельного банка в конце 2021 года и высокий объем текущего строительства на уровне 2,8 млн кв. м (у ПИКа – 5,6 млн кв. м).