На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.

Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.

Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.

Это ликвидная, комфортная квартира. В Питере важен век (!) строительства, потому что много объектов 18-19 веков. Поэтому дом 2014 года постройки будет считаться новым еще лет 30))).

Привожу цифры по аренде и цене с 2017 года, когда я начал отслеживать этот район и этот комплекс.

Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов.

Цену на квартиру корректировал на индекс BN (https://www.bn.ru/analytics/), и в целом это соответствует цене предложения на авито минус 10% (я не принимаю в расчет пару офигевших объявлений, где такая квартира предлагается к продаже за 12 млн.)

  Зависимость такая: снижается ключевая ставка – снижается ставка по ипотеке – растет цена на недвижимость (то есть жилье доступнее не становится). Влияние ежемесячного платежа на цену мы проходили здесь.  

То есть, покупатели готовы стерпеть рост цен, если платить они будут примерно столько же, но увеличение платежа в полтора раза из-за роста ставки они просто физически не смогут себе позволить. Да, цены в моменте могут не упасть, но спрос рухнет (уже рухнул). И более сговорчивые продавцы, кому надо продать быстрее – будут и более уступчивыми.

Пропагандирую идею, что недвижимость – это просто инвестиционный инструмент (если это не покупка квартиры для себя), такой же как и акции, облигации, или вклад. Просто со своими особенностями.

Тогда почему вложения в недвижимость должны подчиняться другим законам? – только законы экономики. И первый – доходность.

Теперь рассмотрим привлекательность такой инвестиции, как будто покупаем эту квартиру сегодня.

Тогда дополняем мою таблицу прогнозными данными:

Аренду индексируем на 5% в год. Цена у нас неизменна, необходима для расчета доходности.

В примере я не капитализирую проценты, равно как не делаю это с доходом от ОФЗ.

Что получается?

За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%. Квартира даст 2,4 млн. руб., и окупит инвестиции на треть. И это не считая необходимости ремонта, риска простоя, страхования, и других расходов.

Может быть разницу компенсирует рост цены на недвижимость? Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции. И если комментарии про девальвацию были актуальны, когда доллар был выше 100 – сейчас ситуация отличается.

Чтобы инвестиции в эту квартиру только догнали ОФЗ, цене нужно вырасти на 42% за 5 лет.

Моделируя ситуацию, вариант, который мне кажется адекватным – это снижение цен на 15-20% и далее – отсутствие роста.

Подведу итог

Я отлично отношусь к недвижимости и тоже считаю, что это очень хороший инструмент накопления (помимо того, что это просто необходимость иметь крышу над головой). Если семье нужна квартира — нужно умать о ее покупке. И сейчас, и завтра, и вчера. Но как только мы начинаем смотреть на квартиру, как инвестицию — она перестает быть уникальной. И сейчас я вижу перспективы снижения цены на 15-20%.

----------

Мой Телеграм  — кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся