Алексей [buythedip]
Алексей [buythedip] личный блог
18 февраля 2022, 12:20

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

Последние месяцы российский рынок штормит, несмотря на отличные финансовые результаты. Удар по рынкам пришелся с двух сторон — с одной стороны геополитическая напряженность вынуждает многих участников снижать риск и продавать акции, а с другой — резкий подъем ставки ЦБ на каждом заседании бьет по облигационному рынку и дивидендным бумагам, снижая их потенциал в DCF моделях аналитиков. Недвижимость обычно реагирует на более долгосрочные события, чем новостная повестка текущего часа.

Арендная недвижимость в моем личном портфеле призвана смягчить волатильность и стабилизировать денежный поток, что актуально, когда речь идет о жизни на доходы от инвестиционного портфеля.

Коротко пробегусь по актуальным ЗПИФ и как они вели себя в дни максимальной волатильности и маржинколов у многих участников рынка, когда многим приходилось продавать все что можно, чтобы удержать уровень маржи и избежать принудительной ликвидации позиций.

Для примера возьму 18 января — волна маржинколов была в основную сессию (14 декабря была в утреннюю, когда ЗПИФн не торгуются).

👉ЗПИФ Дом.Рф

Объем сделок непривычно вырос (обычно он около нулевой), но все желающие смогли выйти по цене покупки в заяках маркетмейкера.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉ПАРУС-ОЗН

18 января фонд слегка просел на 0,5%, но особых объемов не было (1,7 млн рублей), но все кто хотел — вышли по цене близкой к рыночной.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉ЗПИФ ПНК-Рентал

Здесь волатильность выросла, в моменте цена пая падала на 2.1%,  максимально приблизившись к расчетной цене (рыночная — 1680р, расчетная — 1 664,56р на 18.01.2022), объем сделок вырос относительно средних (~38 млн руб.). По моим наблюдениям, в нашем чате никто не продавал, большинство восприняло это как возможность купить актив без рыночной премии, с ожидаемой доходностью 11,5% только от рентных платежей, которая уже в апреле будет проиндексирована на 5% по основному объекту.

Тем не менее маркет мейкер расширил спред в этот день, и по сообщениям тех, кто наблюдал стакан заявок — на какое то время совсем уходил с покупок, и ценообразование определялось рынком.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉Сбер Аредный бизнес — 1

Здесь нет маркет мейкера, поэтому сделки редкие и хаотичные. 18 января ничего экстраординарного не произошло — единичные сделки по средней цене на 1,8 млн рублей.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉Сбер Арендный бизнес — 3

Сделок в этот день просто не было, хотя в обычное время присутствует маркетмейкер и сделки относительно активные.
Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉ВТБ Рентный доход — 1

Судя по стакану и графику, фонд перестал поддерживать ликвидность, маркет мейкера нет ни на покупку ни на продажу. Инвесторам в новый фонд Рентный Доход — 2 стоит поинтересоваться у УК заранее, ждет ли их фонд такая же судьба.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

Цена пая оторвалась от стоимости активов фонда и стала вести себя хаотично. Не исключением стало и 18 января, когда цена падала на 1% с объемами около 11 млн рублей. Цена и тогда и сейчас приблизилась к СЧА (312 387,49р на 31.01.2022), но тем не менее панических продаж с большими просадкам и не произошло.

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

👉Альфа Арендный Поток 1-2

В стакане нет маркетмейкера и ликвидности и оценивать нечего — сделки совершаются редко, в небольшом объеме и по случайным ценам. Во время турбулентности сделки по ним просто не совершались — в отсутствии покупателей по адекватным ценам, желающих продать по любым ценам не было — поведение похожее на физический рынок недвижимости, когда при каких то потрясениях сначала растет срок экспозиции (продавцы предпочитают подождать лучших времен), а потом только падает цена.

Вывод

В целом, в зависимости от конкретного фонда, инвесторы в ЗПИФы недвижимости подтвердили долгосрочный характер своих вложений, и готовность переждать сложные времена, но не избавляться от активов по любой цене. Возможно среди инвесторов в такой консервативный инструмент просто нет большого количества участников с маржинальными позициями, которые пришлось бы спасать продажей в том числе и фондов.

В целом, свою функцию недвижимость, в том числе секьюритизированная (представленная в виде ценных бумаг), продолжает выполнять — волатильность остается достаточно низкой, доход предсказуемым а отсутствие ликвидности по ряду инструментов (особенно не торгуемых на бирже совсем) лишает возможности особо эмоциональных держателей совершить непоправимые ошибки.

 
18 Комментариев
  • Ветерок
    18 февраля 2022, 12:33
    Ну так хотелось бы, чтобы раз они такие стабильные, выйти при падении рынка, купить упавшее и сладкое, а потом вернуться. Но даже у ПНК маркетмейкер исчезал, за других и говорить нечего… Так что мечты, мечты.
  • Mezantrop
    18 февраля 2022, 12:33

    Итого по ПНК: УК в среднем предлагает за 10ую доходность. В 2020-21 годах можно было взять кредит, да под залог недвижимости до 7%. Но господа зачем то запарились, насоздавали юр. лиц, вложились в них и в их оформление, что бы раздавать 3% годовых всем желающим.
    Я правильно понял суть?

      • Mezantrop
        18 февраля 2022, 15:52
        Алексей [buythedip], 
        Собственно, это и спрашиваю у многих, в том числе и у Вас — напуркуа резать свой долгосрочный профит при отсутствии проблем с финансированием?  А раз ответа нет (подозреваю, что не найду) + агрессивная реклама из всех утюгов + обещанная доходность выше рынка  = поле чудес в стране… Инвесторов.
      • Дмитрий Добродеев
        12 декабря 2022, 11:36
        Алексей [buythedip], предполагаю, потому что маржинальность в стройке гораздо выше, чем 10-11% годовых в аренде
  • Владимир
    18 февраля 2022, 13:02
    Очень интересно, спасибо! Подскажите, пжлст:
    1. Вы инвестируете в ЗПИФ недвиги помимо пнк?
    2. Индексация 5% ниже уровня инфляции, не предусмотрена ли индексация на уровень инфляции, если она выше 5%?
      • Владимир
        18 февраля 2022, 13:31
        Алексей [buythedip], спасибо за ответы!
      • Ветерок
        18 февраля 2022, 13:50
        Алексей [buythedip], вот действительно, хочется чтобы подобных инструментов было десяток- два, а то в один ну очень стрёмно заходить на приличную сумму. А надо будет через пару лет.
  • Dmitry_Ch
    18 февраля 2022, 13:57
    Хороший пост. У меня основная часть портфеля в нескольких ЗПИФН — весьма комфортно, особенно в период волатильности…
      • Dmitry_Ch
        20 февраля 2022, 21:12
        Алексей [buythedip], Активо2, ПНК и Перловский от Велеса. Пока три…
  • Максим
    25 февраля 2022, 14:56
    ВТБ Рентный доход-2 (RU000A102N77) упал на 11% за последние пару дней…
  • Андрей Супов
    01 июня 2022, 20:40
    А кто-то понимает, что происходит в ВТБешным фондом? Нет торгов уже 3 месяца… Звонил им — запускают по кругу специалистов, и никто ничего не говорит. Написал вопрос через сайт — тоже молчат.
    • Андрей Супов, ну запустили торги на ВТБ-шный фонд. Кому от этого легче? Цена упала на 20%… Что с фондом вообще?

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн