Почему акции Группы Самолет в разы дороже конкурентов?

С таким вопросом мы пытались разобраться вчера с управляющим директором Самолёта Андреем Пахоменковым. Интервью получилось интересным, я узнал немало нового.
 
Акции Самолёта конечно не выглядят дешевыми, но теперь после этого диалога я по крайней мере понимаю, на чем основываются смелые прогнозы агрессивного роста компании. 

Тезис такой: сейчас компания в 2020 году компания построила 0,5 млн м2 и IPO проходило исходя из тех цифр.
На данный момент продажи составляют уже 0,75 млн м2.  А в следующем году они планируют продать уже около 1,5 млн м2, и это легко прогнозируется, потому что это уже проекты которые запущены и делаются. 

Сомнений в продажах у Андрея нет: он говорит, что продажи идут всегда с опережением стройки, обычно, когда, объект, например, готов на 95%, продано в нем уже 99%. Лично я думал, что рост ставок, насыщение рынка и окончание льготных продаж приведут к падению продаж у всех девелоперов, но у Самолета продажи всё ещё растут, что следует из официальных операционных результатов:

Причём Андрей сказал, что каждый месяц они продают больше, чем предыдущий, то есть после окончания 3 кв еще был более сильный октябрь и за ним более сильный ноябрь. То есть моя гипотеза об ослаблении рынка в этом году оказалась ошибочной. Самолёт говорит, что сейчас предложение квартир в Московской области всего 1 млн м2, в то время как в 2016-2017гг было 3,5-4 млн м2. С тех пор с рынка ушло много застройщиков, поэтому на рынке сильный дефицит предложения и поэтому компания в любом случае оптимистично оценивает свою способность продавать.

Таким образом, компания планирует выйти на объем 3,5 млн м2 в 2024 году, что даст 600 млрд рублей выручки. Это при консервативной оценке цен на недвижимость на текущем уровне. В 2022 году будет запущено 40 очередей, 30 проектов.

Другие важные комментарии:
⚡️ SPO скорее всего будет весной 2023 года, free float доведем до 40%.
⚡️ Летом хотели зарегистрировать допэмиссию под будущее SPO — чисто технически оформить, но проспект не живет больше года, поэтому отложили.
⚡️ Киевская Площадь — интересный акционер, так как у них есть опыт управления коммерческой недвижимостью, которая у нас появляется.
⚡️ Покупка доли 10% Киевской Площадью была по рынку (25 млрд руб).

⚡️ Реально рулит в компании Антон Елистратов (2,5% УК). «У нас менеджерская компания».

⚡️ Прирост земельного банка на 84% — это в основном совместные предприятия с землевладельцами. Лэндлорды получают 40-45% прибыли проекта, за то, что отдают под него свою землю.

⚡️ Отказались от покупки Интеко.
⚡️ СПб Реновация в этом году построит 0,1млн м2, в следующем 0,2 млн м2.

⚡️ Стройка финансируется через эскроу счета. Они не попадают в наличность по отчету МСФО. Банки выдают кредиты под эскроу практически под нулевую ставку. Кредиты идут в отчетность МСФО. Поэтому долг/EBITDA большой (3,5) по отчетности, де-факто, с учетом средств на эскроу долг отрицательный. 

⚡️ В этом году себестоимость строительства выросла на 10 тыс руб/м2
⚡️ В себестоимости 50/50 материалы и труд
⚡️ Стальная арматура только 5% себестоимости
⚡️ Социалка в цене метра составляет 7,5 тыс руб/м2

Спасибо за внимание, надеюсь, было полезно и интересно.