4:12
КУКЛ, «Никогда такого не было, и вот опять». В. С. Черномырдин
Nordstream,
FLFire, в СМЗ акции у миноров еще не отняли. Ждем аппеляцию. Уже и ЦБ и в госдуме выразили однозначную позицию по изъятию акций у миноров — это недопустимо
genubat, у них по всем материальным показателям был перевес. Не в этом дело. Не могут сто человек, у которых основная ценность измеряется в золоте, но никаким золотом при этом нельзя измерить ценно...
Latyshev Eduard, РАНО ВЗЯЛ
Джельсомино, Ту да же
ООО «А-Проперти»
Уставной капитал 350 млн руб
Чистые активы на 31.12.2019г: 10,823 млрд руб
Чистые активы на 31.12.2020г: 20,329 млрд руб
Чистые активы на 31.12.2021г: 58,398 млрд руб
...
1:59
А тем временем на вечерке говносистемз впереди планеты всей по сливу. Надеюсь и верю, что последние хомячки, кто ещё не успел спрыгнуть с лодки сделают это в ближайшее время и мы увидим справедливую с...
Дмитрий Первый, разогнал?Спиди Гонщик
Дюша Метелкин, ну меня там нет. И я вообще фьючерс шорчу
Если бы у меня было 32 ляма то конечно бы не купил а инвестировал их.
ведь через 7 лет непонятно какая будет стоимость квартиры
от этого мало что изменится
плюсую.
Ещё вот такой момент не понимаю — когда ты инвестор, зачем квартира именно в мск?
Квартира в спокойном городе 5кк остальное инвестировать — и те 120к за аренду и остаток 7кк.
Вопрос не про тебя, а «ващще».
Может и имеешь, но «ТЕБЕ» стоит ли?
SBMX+FXIT давали на 26 летнем горизонте +12% дополнительно к инфляции.
Это уже пройдя аж 4 кризиса.
Причины по которым они и дальше будут перформить не меньше — ничуть не изменились. А с наступлением эпохи QE тем более.
А он там видимо ОФЗ берет. Эти расчеты не полны, т.к. необходимо вычитать инляцию из инвестинга, а к цене квартиры наоборот прибавлять(хотя тут и не всегда). Как считать правильнее и на что ориентироваться я указывал у себя в аналогичной статье года 3 назад:
smart-lab.ru/blog/474605.php
На 20 лет берут не облиги, а именно акции. Ибо на таких промежутках вола уже не критична.
А доха по индексу много выше офзшной. А в сравнении у автора именно от гособлиг.
Впрочем, если в обоих рассчетах пренебречь(вычитать) инфляцией, то тогда цифра ближе приближается к реальной и по индексу.
Да, но народ считает что недвига — это надежно. У нас в стране биржи закрывались и вообще много чего возможно. А недвига — это все таки недвига. Ипотека — это реально как правило невыгодно. Хотя иногда, продать квартиру и платить льготную ипотеку выгоднее если есть куда вложить с большей ставкой. Но тут риски...
Голова своя должна быть.
Я приезжаю 20000 в год, средняя скорость 30 км/в, можете прикинуть как бы я «наэкономил» с каршерингом.
И вот если эту разницу инвестировать даже в индексник, то выхлоп был бы куда выше текущей стоимости недвиги.
Я это уже иллюстрировал когда-то:
smart-lab.ru/blog/474605.php
Хотела продать ипотечную квартиру по рыночной цене 8 млн, вернуть банку долг 5 млн и купить что-нибудь на оставшиеся 3 млн.
Банк НЕ разрешил! Продал сам на торгах за 3.9 млн. И у бедолаги ещё осталось долга больше 1 млн.
К тому же население сокращается, а метраж в среднем по РФ 26 кв.м жилья на душу.
В 2017 было 24 кв.м www.kommersant.ru/doc/3246818
Кроме того, сейчас рынок такой, что квартиру за 8мил почти невозможно продать за 3.9м — будет полно желающих выкупить за 7мил, а если такое все-таки произошло, то адвокат оспорит процедуру торгов и цену.
Кому-то это не нужно, да. По этой же причине зачастую люди на диванах пол-жизни пролеживают под пивко и замена розетки это уже событие.
Я предпочитаю жить в жилье, которое устроено под меня лично. Поэтому аренда это вообще неприемлемая форма.
Расскажите мне, арендодателю и инвестору в недвижимость в очередной раз как это плохо ))
Я возможно даже проникнусь ) Но это не точно )
smart-lab.ru/blog/474605.php
Что в головах у людей, которые предполагают ежегодный прирост капитала на 20% еще и стабильно? Серьезно? Даже 10% стабильно на протяжении нескольких лет чистыми это крайний ничем не подкрепленный оптимизм.
Кроме того, никто не учитывает банально психологию людей, которые не склонны сберегать, а тем более инвестировать. С финансовой дисциплиной у людей крайне плохо дела обстоят. Единственный способ для них, когда банк сам решит эту проблему ежемесячными снятиями кредита. Вы то мне не расказывайте ) Я типичного арендатора знаю не в теории...
Про «бабушкиных рантье» повеселило. Во все текущие объекты я заходил исключительно на котловане. Благодаря этому имеем на выходе за 4-5 лет 1,5-2х по росту тела капитала, без учета арендных платежей + арендные платежи.
Да, я знаю, так скорее всего не будет всегда, да есть риски, да необходимо выбирать подходящую фазу рынка. Но ведь если ты этим занимаешься целенаправленно, ты учитываешь все эти факторы. Или в фонду под те самые 20% годовых вы тоже на хаях заходить предполагаете? Расскажите мне как это будет, пожалуйста. Закупиться тупо по текущим ценам и сидеть ждать 20% профита?
ЗЫ Самый важный вопрос, который теоретики-расчетчики любители «аренды» не рассматривают, это локация недвижимости. А ведь это первостепенный вопрос в данной сфере.
Но нет, они упорно с пеной у рта начинают рассчитывать сферических коней в вакууме, какие-то оторванные от жизни «квадратные метры» что-то доказывая. При этом совершенно не учитывая, что объекты недвижимости они разные.
www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/lastvalues
Недвига НИКАКОЙ локации за тот же период не давала этого и близко. Выше я всё это уже Ольге Ан расписывал. Она тоже ни в зуб ногой, но категорично спорила.
Впрочем многие из секты бетона забавные перонажи. Обычно это всяческие «понаехи». Искренне уверившие что сраная типовая коробка с Р/Е 20...25 была и будет интереснее для инвестиций чем лучшие бизнесы страны, да ещё и с Р/Е 6...7. Клиника. Но вы верьте. Если даже самые азы экономики не тянуть, то можно и из 2х2=22 насчитать. А чо, так ведь ещё и больше кажется.
И это я ещё даже не упоминаю насколько порядков операции с акциями несравнимо легче, стремительнее и ликвиднее ЛЮБОГО действия с недвигой, а уж тем более сдаваемой.
Внезапно выяснится, что до 2020-го года ваш индекс плюс минус то же самое будет. При этом вероятно выиграет, но не драматично только за счет одного последнего года.
И я уже молчу про волатильность. Держать биржевые активы периодически становится развлечением для обладателей металлических тестикул. И это исторический факт, и это нужно учитывать.
На десерт вам. А давно ли биржевые инвестиции стали доступны широкому кругу людей? Что там у нас с комиссиями? рисками? брокерами, самими пифамии т.д.?
26 лет назад что должен был сделать инвестор «в индекс»?
Вот-вот.
А я то хорошо помню все это. Поэтому будь я в тех же условиях, что и в те времена, я бы не задумываясь пошел и купил недвижимость....
Что толку от теоретических рассуждений без прикладного применения?
Становится сразу очевидно, что говорить с вами языком экономики — абсолютно пустое дело. Только время выбросить.
И напоследок, жилую недвигу я разумеется также считаю со среднестрановой текущей процентной ставкой аренды, причем вообще не вычитая массу расходов, простоев и форсмажора на протяжении всего периода приобретения+использования+продажи по рынку. Выше я всё это подчеркнул ещё Ольге, но вы не стали этого тут даже читать, хотя я предложил. Главное же пост настрочить.
Впрочем, всё это неважно. Мусолить вам даже очевиднейшее — увольте. Дозреете — сами уж хотя бы прочтете(а затем и пересчитаете конкретику). Тогда хотя бы мотивация знакомиться с реальностью появится. Пока же это просто типичное «не в коня корм».
Удачи.
Я понимаю о чем выговорите. Тут мы начнем рассуждать о некоем удачном диверсифицированном портфеле, в котором была некая доля экспортеров, благодаря чему портфель вырулил норм на долгосроке. Это нюансы и уже наши домыслы.
Бетону подобный доход не снился. Даже если его аморт. расходы не считать и сделать вид что периодических форсмажоров с жильцами там вообще не бывает, как и простоев.
Вы бы сами вопрос хотя бы попытались изучить, прежде чем безаппеляционно ляпать ахинею.
Что ещё напишете сравнивая лучшие бизнесы страны из индекса РТС с банальнейшей типовой бетонной коробкой? Пытаясь текущие Р/Е 20 объявить и дальше «выгоднее», чем Р/E 7.
Удивительно одно — что вы с таким подходом на этом сайте забыли?
вы все врети!
Теперь старт, никакой стяжки, ни стен, коридоры см уже, монолит, на этаже 18 квартир, 3-4-комантных вообще нет, студии от 5.7млн и это по 20 КВ.м. основная часть квартир на этаже — студии. Двушки стали меньше, по 53 кв.м. вместо 60, на старте от 13 млн.
Расположение то же самое, соседние дома.
покажи хоть один пример где за 5 лет выросла в 3 раза?
Вы всё время так себе нелепые «аргументы» выдумываете?
Из всего рынка страны постактум приводя в пример лишь самое выросшее.
А Распадская, очевидно же, была упомянута лишь как ответ на ваше шельмование. Которое, судя по вашему извращению вами моего ответа, смотрю продолжается.
смотрим 1 шки
Бери обычное жилье и еще раз посмотри цены.
Недвижимость, она разная. Даже в пределах одного населенного пункта ликвидность и привлекательность, а соответственно, цена сильео разные. Чего уж говорить о разных населенных пунктах.
Взяв одни цифры или другие можно как доказать доходность так и опровергнуть.
Юрий, там есть отдельные графики и по Новой Москве, и по области.
«Средняя температура по больнице» — вполне себе нормальное средство для анализа.
Для идиотов только если.
Человек купил квартиру за 2,5-3 млн. лет 5 назад, а сегодня в этом районе она стоит 5+ млн. по рынку. (Привожу пример реальных объектов в своем населенном пункте)
И он такой, «Ну ок, цены по стране на недвижимость в стране в среднем за 5 лет не сильно поменялась, так в интернете же написали, выставлю ка я ее на продажу сегодня за 3 млн.»
Почему беру 5-ти летний интервал? Все просто, это срок безналоговой продажи недвижимости физиком.
Евгений, я часто сталкиваюсь с тотальным непониманием понятия СРЕДНЕЕ.
Вроде бы, математическое среднее изучают классе в пятом, и это не считается какой-то сложной темой. Но нет! Совершенно взрослые люди не понимают зачем оно, это СРЕДНЕЕ.
Инфляция, экономический рост, индекс РТС — всё это считается по-среднему (с небольшими оговорками).
Мало кто здесь будет заявлять, что индекс РТС совершенно непригоден для анализа, между тем, с инфляцией это почему-то уже не так. А между тем методика их расчёта сильно близка.
Мне кажется, приводить какие-то конкретные данные в доказательство, что СРЕДНЕЕ совершенно ничего не значит и не отражает действительность — неправильно (мягко сказал?)
Зацикливаясь на конкретном, «аналитики» вместо тенденции предлагают анализировать частный случай, который уже учтён в СРЕДНЕМ. Кому он нужен этот частый случай для анализа?
Ну давайте, за тенденцию брать движение акций Сбера, вместо РТС.
Это на бирже ты можешь купить индекс или ETF. При этом усредняется твой профит или потери.
Какой мне прок считать в составе средней по недвижимости полублагоустроенные деревяшки, 70-ти летние разваливающиеся панельки и т.д. и т.п.
Я же разумны человек и если я вижу, что в моем городе имеется тенденция, когда новострой и остальное относительно свежее современное жилье растет, а устаревший хрущ не вырос или даже подешевел, зачем мне рассматривать среднюю температуру по больнице? Я буду рассматривать конкретный сегмент.
Евгений, анализ «рынка вцелом» обычно не нужен для оценки конкретных объектов.
Но это не значит, что такой анализ совсем-совсем никому никогда не нужен.
У большинства она в 2 раза упала.
Анна Т-а, да есть и такие данные. Только в доллары их переводить не надо. Погуглив «график стоимости недвижимости в зарплатах», обнаружил очень интересные данные, правда, старые: journal.tinkoff.ru/short/zarplatu-na-hatu/
Для анализа рынка и более выгодных альтернатив, можно его мерить в разных «попугаях». Мне нравится стоимость недвижимости в золоте: goldomania.ru/menu_001_002.html
у меня на лям баксов недвижки а ты мне графики тычешь
@Сергей Смирнов
Но жена не дала(((
Занесите меня в ЧС, пожалуйста.
Я уже 25 лет живу в съемных хатах. И на протяжении всех этих лет слышу, что ценник на пике, вот уже совсем скоро цены обвалятся
Откладывать под 8% годовых? Ну это лишь частично отобъет инфляцию. И кстати, арендная стоимость тоже не статична ;)
Поэтому в этих расчетах тоже много допущений
Есть у меня знакомый, собак трахает и периодически мне затирает, что самки человека не нужны, но я как то по старинке привык…
Но вот психологически в своем жилье в разы приятнее сидеть. :-) Будет работа/не будет работы, сделаешь на Рынке деньги/не сделаешь...
Но в молодости здоровья много, можно и в машине жить. Или в вариантах общежития. Особенно если семьи нет.
Но по деньгам да. Выгоднее снимать. Может цены и выросли, но вот продать по ним это совершенно отдельное занятие…
А самая нае*бка в том, что квартира то дороже будет, а берут цифры первоначальные.
Не очень понятно зачем были нужны такие сложные расчеты с попыткой рассчитать будущие стоимости «инвестиций», да еще с хитрым перекладыванием на свой инвестиционный счёт 53000 руб, сэкономленных на жадном «дяде»
Так как 120 000 < 32 млн * 8%/12 < 32 млн * 8.5%/12 (в последнем случае мы берем самый «щадящий вариант» по кредиту — вечная выплата, с минимальным ежемес. платежом)Достаточно сравнить ежемесячный платеж за аренду с аннуитетными/перпетуитетными платежами от 32 млн под ставки 8/8.5%
то очевидно, что аренда лучше.
Но это в предположении, что цена аренды как и стоимость квартиры не будет меняться, что, конечно, в реальности не происходит.
жаль автор это забыл написать
Комфортное жилье, в удобной для работы и жизни локации — это базовая потребность, прежде чем лезть, туда где могут отобрать депозит, нужно что бы было где отлежаться и зализать раны. Так что если нет квартиры — надо покупать, возможно в ипотеку, если уже есть и от смены(расширения) будут существенные плюсы — то менять.
Ну а инвестировать в несколько квартир с целью заработать — нужно уметь выбирать место и время, все как на фонде, порог входа только высокий, на 500 рублей не купишь 1 трилионную часть квартиры. А на фонде запросто и можно каждый год несколько десятков рублей дивов получать.