Будет ли падение цен на недвижимость? Есть ли излишки готовых квартир у застройщиков?

Многие ожидали, что после отмены части льготной ипотеки и ажиотажного роста цен скоро должно наступить падение цен. Кто-то даже рисует возможные сценарии, что у застройщиков скопятся излишки готовых квартир и они начнут демпинговать.

Какое же реальное положение дел спустя 3 месяца после 1 июля? Этот вопрос актуален как для оценки перспектив акций девелоперов, так и для понимания будущего рынка недвижимости, не говоря уже о перспективах Сбера и ВТБ, как лидеров рынка ипотеки.

Если смотреть на статистику цен на графиках, то цены, конечно, не растут прежними темпами по 1,5-2% в месяц, но более скромный рост в среднем 1% продолжается. Почему?

Основные игроки — крупные застройщики. Если у них покупают меньше квартир, то они могут снижать цены. 26 августа я подсчитал остатки готовых построенных квартир у застройщиков. Давайте посмотрим спустя полтора месяца — стало меньше или больше?

Группа ПИК –  63 квартиры (было 112 квартир)

Самолет — 1 квартира в Москве (было 2 квартиры)

ЛСР – 204 квартир (было 229 квартир)

ГК ФСК – 253 квартир (было 317 квартир)

INGRAD – 127 квартир (было 149 квартир)

ГК Гранель – 92 квартир (было 214 квартир)

Эталон –  200 квартир

Во-первых, конечно, по-прежнему видно, что более эффективные застройщики без неудачных проектов, а именно ПИК и Самолет, имеют самые низкие застоявшиеся запасы готовых квартир. Фактически видно, что их все готовые квартиры раскуплены еще до окончания строительства.

Во-вторых, в отношении динамики. Видите, что происходит? Запасы готовых квартир не только не образуются на первичном рынке, но даже сильно сократились за 5 недель.

В чем причина? Посмотрим, какие квартиры можно купить у лидера рынка ПИК в Москве:

— 60 квартир уже построены

— 390 квартир – построено будет до конца 2021.

— 2075 квартир – построено будет в 2022.

— 10297 квартир — в 2023.

Видите какое соотношение? Конечно, какие-то квартиры могут придерживать, но всё равно видно, что раскуплены даже не просто готовые квартиры, а даже квартиры, которые будут построены в 2022 году. Если хочется больше выбора, то остались даже квартиры не 2022 года, а 2023.

Представьте себя на месте покупателя квартиры в Москве. Он ждал несколько месяцев, ожидая, что цены должны рухнуть. Обращается к ПИК или Самолет и видит, что готовых квартир почти нет. Что это такое? Смотрит дальше вторичный рынок – а там продавцы подняли цены еще выше июня месяца и хотят за квартиру в старой хрущевке со старым ремонтом еще больше, чем в нормальной новостройке эконом сегменте. И никто снижать не хочет. Тут же ПИК-брокер со своими 1350 выкупленных квартир как будто специально равномерно во всех районах Москвы. Причем продает ПИК-брокер по одной просто технологии: покупает по рыночной цене и выставляет в рынок с 20% наценкой. Держит по такой завышенной цене как минимум 2 месяца, а дальше начинает плавно снижать. За 3-4 месяца в среднем выкупается с бонусом в виде дешевой ипотеки. Другие продавцы тоже видят такие завышенные предложения от самого крупного продавца на вторичном рынке и не хотят терять прибыль и невольно завышают свои ожидания. И куда идти покупателю? Можно пойти к ПИК и Самолет и купить квартиру на 2023 год, а можно дальше продолжать падения цен. Однако, аренду в Москве тоже повышают с августа и многие не выдерживают.

В конечном итоге:

— на первичном рынке дефицит только усиливается. Причем создан этот дефицит с запасом на 1-2 года.

— на вторичном рынке предложение увеличивается, но равновесия со спросом так и не достигнуто.

— цены продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Хотя в некоторых месяцах в будущем возможна и отрицательная динамика, но в целом по 2022 году рост скорей всего будет на 5-12%.