Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?

Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?

Многие удивляются почему акции ПИК выросли за год на 200%, акции Самолет на 300%, а акции других девелоперов ЛСР и Эталон не растут.

Год назад я внимательно изучал бизнес девелоперов и рынок недвижимости. Анализировал с позиции покупателя и с позиции будущего – чей подход более прогрессивный, способен на масштабирование строительства, низкие издержки, быстрое строительство. И стало понятно, что акции ЛСР и Эталон могут надеяться только на рост стоимости недвижимости, а ПИК и Самолет будут расти вне зависимости от этого. Поэтому инвестировал в эти акции и благодаря им в среднем по дивидендному портфелю заработал 145% дохода за последний год.

Например, такое очевидное отличие. Неэффективные застройщики, особенно небольшие, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию тратят 3 года на проектирование и согласование, 3-4 года строительство и еще 1 год, чтобы допродать все оставшиеся квартиры. Представьте, целых 8 лет может пройти с момента инвестирования капитала в участок до момента, когда полностью раскроется эскроу счет, деньги вернутся застройщику и отразится вся прибыль в отчетности! Понятно, что эскроу счет раскрывается поэтапно, понятно, что банк может выдать кредит, учитывая проданные квартиры. Но такие реальные сроки у неэффективных застройщиков. У более эффективных ЛСР и Эталон этот срок сокращается до 4-5 лет. У Самолета до момента ввода в эксплуатацию первого дома на участке от 3 лет. У ПИК от 2 лет по текущей технологии и меньше 1,5 года по новой модульной. Получается у ПИК оборот капитала может быть в 3-4 раза быстрее обычных застройщиков.

Но для того, чтобы продолжать инвестировать в ПИК и Самолет, важно анализировать компании и дальше. Поэтому со второго раза удалось получить немного более развернутые ответы на интересующие меня вопросы от ПИК в отношении их стратегии, о которой уже писал.

Итак, ответы на 4 вопроса, которые задал Вице-президенту ПИК Юрию Ильину в ходе онлайн-встречи с ВТБ Капитал:

— В данный момент от момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию дома сколько обычно проходит времени?

ПИК может запустить участок в строительство в течение 1 года за счет собственного архитектурного и проектного бюро, а после по традиционной технологии строительство занимает 1 год, по новой модульной технологии будет 2-4 недели. У Других застройщиков может пройти 3 года от момента покупки участка до начала строительства, а после до 4 лет строительство.

— Если сравнивать технологию сейчас строительства домов ПИК, насколько ниже себестоимость, чем у других конкурентов по похожим домам? В отношении UNITS как отличается себестоимость?

У ПИК самые низкие затраты в отрасли. За счет экономии масштабов и технологий. При новой технологии UNITS трудовые затраты, в том числе опасные работы на стройке, минимальные, так как строительство за 2,5 недели. В целом у UNITS общая себестоимость на 30% ниже текущих затрат. Основная часть работы будет на заводе и минимальная зависимость от трудовых ресурсов.

Почему выбрали Филиппины для дальнейшего развития?

Выбирали из 10 развивающихся стран. На Филиппинах растущий спрос на жилье, стабильная валюта, хорошая экономика, прозрачная система получения разрешительной документации, английская правовая система.

— ПИК Брокер получал хороший доход в условия роста цен. Но если цены на недвижимость не растут в чем стратегия выкупа квартир? Получать 3% с покупки и продажи?

Если покупать у ПИК Брокер квартиру на вторичном рынке можно получить намного более низкую ставку на ипотеку – от 5,4%. ПИК Брокер оценивает в моменте рыночную стоимость и потенциал дальнейшей стоимости. Оборачиваемость покупки-продажи квартир в среднем уже меньше 3 месяца. Риск остаться с квартирами, цена которых упала, мы расцениваем как минимальный. Финансирование покупок ПИК брокера — банковское, собственный капитал, также альтернативное.

Скоро планирую сделать обзор маркетинга девелоперов и информации у каких застройщиков нет застоявшихся готовых квартир.